上海写字楼市场凸显经济韧性

12月28日下午，房地产服务和咨询顾问公司戴德梁行发布2022年四季度的上海写字楼市场、零售商业市场、大宗交易市场以及产业地产市场成交数据。

2022年，上海甲级写字楼供应环比上扬，全年入市办公建筑规模81万平方米，分布在3个区域5个板块共11个项目，其中苏河湾、徐汇滨江、前滩板块供应较活跃，静安核心、徐汇核心也分别有新项目推出。

最终，上海写字楼市场以净吸纳量63万平方米收官，环比去年下滑55.6%。

同时，写字楼空置率16.7%，比去年上升0.72%，其中核心及新兴区空置率分别为11.21%、23.92%。

租金方面，2022年再次略微下降，至四季度平均租金8.14元/平方米/天，同比微跌0.37%。

从区位来看，六大板块需求表现韧性，新项目推动下“一江一河”成效显著，代表项目如“华润苏河湾中心”、“前滩国际广场”、“星瀚广场”等。

分行业来看，专业服务、贸易制造及金融为前三行业。专业服务业保持稳定需求，受国内外复杂经济环境影响，律所业务量增加，扩租、搬迁活跃；联合办公（孵化等）仍保持活跃的市场需求，成为新入市项目的主力租户，主要布局上海核心商务区域的陆家嘴、北外滩等板块。

贸易制造行业核心外溢搬迁，快消品及奢侈品贸易主要布局南京西路板块，随着火车站、苏河湾今年供应频出，不少快消及奢侈品总部或部分拆分搬迁至静安非核心区。金融行业核心聚集加强，主要布局泛陆家嘴（陆家嘴、竹园）、南京西路等板块，银行、保险、证券等传统金融行业仍为市场主体。

戴德梁行中国区项目及企业服务部总裁魏超英表示，伴随防疫新政的推出，经济秩序和社会秩序加快恢复，将释放出巨大的活力，推动经济发展步伐，可以预见的是2023年上海写字楼市场必将迎来后疫情时代的春天。

而在零售物业市场，2022年度多个优质下半年入市，如苏河湾万象天地、锦沧文华、龙湖上海金汇天街、上海天空万科广场、上海MOHO广场、张园一期、龙湖上海奉贤天街，分别为市场新增60,000平方米、20,000平方米、 110,000平方米、100,000平方米、100,000平方米、20,000平方米及140,000平方米的零售面积。

此外，2022年上海大宗交易市场共录得774亿成交，同比下降27%。

今年世界政治态势动荡，俄乌战争、台海紧张局势等系列政治事件引发通货膨胀；随着美联储不断加息，境外融资成本不断上升；同时上半年上海疫情封控加剧经济负面影响，市场低迷，交易情绪低落——三方影响下，上海大宗交易市场成交有所下滑，但市场信心及成交活跃度仍在，全年成交仍站稳750亿关口、达三年内次高水平。

细看到各物业类型，2022年办公/研发办公以577.4亿成交总额、75%的成交占比，稳居市场首位，其中以投资目的为主的内资买家青睐上海核心办公资产，积极配置核心物业、抵抗通货膨胀；工业/物流热度不减，依旧受市场追捧，成交占比约13%，同比上涨7%。

买家方面，内资买家以66%的占比继续主导市场，但外资占比亦在缓步上升，从2021年的24%增至2022年的34%。

投资型买家再次超越自用交易，成交金额比例上涨至66%；自用买家行业分布特征明显，主要以金融、TMT为主——其中金融企业实力强劲，虽仅贡献3笔交易，却占自用型买家交易总额的过半份额，对比2021成交金额近乎翻倍；而TMT企业表现则稍显暗淡，成交金额相较2021年缩水近一半。

展望2023年，戴德梁行华东区资本市场部联席主管、执行董事蔡峰表示，在结束长达3年的疫情管控和市场经济复苏的双重利好下，2023年将为大宗交易触底反弹的一年，成交总金额预计重回千亿规模

与此同时，国家针对房地产推出多重利好、推动其重回支柱行业，未来内资受政策影响，将加速抢占市场份额。

“多单新经济类REITs成功发行，商办类REITs明年进入试点，为投资人提供全新退出渠道，未来长租公寓、产业园、商办类型物业将备受青睐。”蔡峰认为。

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