中国房地产泡沫破裂加剧北京经济困境 - 华尔街日报
Rebecca Feng and Cao Li
中国正在泄气的房地产泡沫正在危及全球第二大经济体，其影响可能会持续多年。
中国房地产开发商和官方统计数据显示，经过长时间的增长，许多城市的房价正在下跌。中国房地产信息公司的行业数据显示，全国最大的开发商的公寓销售额已经连续13个月下滑。
数百万“预售”公寓尚未完工，导致一些购房者威胁要拖欠抵押贷款。分析师估计，如果他们的公寓没有完工，购房者可能拒绝偿还高达3700亿美元的房屋贷款。他们表示，大多数中国银行应该能够吸收这些损失，从而使金融危机不太可能发生。
更大的风险在于中国经济。美国银行的研究分析师在上个月的一份报告中指出，2020年和2021年预售的住房面积约9%可能因为开发商的财务困境而无法按时完成，影响大约240万户家庭。
“如果这类事件不受控制并扩散，可能会削弱市场信心，影响房地产销售和投资，拖累经济增长，并在今年晚些时候举行的一次重要的两年一度的共产党代表大会之前引发社会不稳定，”分析师写道。这次备受关注的大会预计将看到中国国家主席习近平获得第三个任期。
中国第二季度国内生产总值同比增长0.4%，这是自新冠疫情爆发以来最糟糕的经济表现。尽管大部分放缓是由于与疫情相关的封锁和限制，但房地产行业的7%萎缩也导致了产出疲弱。
这种损害正在蔓延到从建筑材料到房地产服务的各个行业，银行的贷款损失正在积累，经济学家表示，这将难以迅速修复。
房地产市场的低迷也在中国整体经济放缓时打击了消费者信心，这种放缓正在影响个人收入和资产价值。“经济前景、消费者情绪以及人们对未来的看法都发生了变化，”投资银行法国外贸银行亚太区首席经济学家阿丽西亚·加西亚-埃雷罗表示。“我不认为这是危机，有些人称之为危机。但这是中国经济将会减速的又一个重要原因。”
中国房地产行业的信贷压力尚未蔓延到全球市场，尽管国际投资者由于中国开发商的美元债券违约和价格急剧下跌而遭受了大约1000亿美元的损失，根据彭博社和巴克莱研究的数据。
中国商业银行一直在缓慢承认和报告不良的房地产贷款，但许多银行已经减少了对房地产行业的贷款。开发商的土地销售也急剧下降，切断了地方政府的主要收入来源，表明未来几年将推出的新房地产项目将大大减少。
“我们从未见过中国房地产市场出现如此规模和严重程度的放缓，”纽约瑞铂研究集团（Rhodium Group）中国市场研究主管洛根·赖特（Logan Wright）表示。该研究集团密切关注中国市场。他表示，中国政府几乎无法扭转局面，抵消房地产市场下行对经济的影响。
房地产狂潮
中国的房地产市场下行可以追溯到近年来政府努力降温房地产狂潮、化解其认为可能导致许多人无法负担房价的泡沫。2020年，监管机构对开发商的借贷施加了限制，导致银行和其他贷款机构收缩，许多开发商陷入信贷紧缩。
包括房地产巨头中国恒大集团在内，超过30家开发商已经违约。随着购房者意识到开发商的财务困境，他们在中国内地的公寓销量暴跌。亚洲美元债券市场已经几乎切断了对中国开发商的信贷，更多违约情况可能会发生。
中国的房地产行业以前也经历过低迷期，比如2013年和2014年，当时房价下跌，销售和房地产投资放缓。许多开发商的收入下降，一些开发商数月来一直面临大量未售出房屋的库存，但他们并没有失去融资渠道。
随后几年，房价恢复上涨，而开发商连续多年创下销售纪录。哈佛大学的肯尼斯·罗戈夫（Kenneth Rogoff）和国际货币基金组织的杨元辰（Yuanchen Yang）经济学家估计，房地产及相关行业在2018年占中国GDP的约26%，这是他们撰写的2020年研究论文的最新数据。他们表示，这一比例近年来保持相对稳定。
最新的经济衰退部分是由于中国开发商多年来过度建设和过度借贷的结果。
地方政府通过向开发商发放预售许可证来支持这种做法，即使项目只完成了计划建设的25%。开发商可以以全价出售公寓，而购房者在许多情况下支付了大约30%的首付款，其余部分则通过抵押贷款支付。
这些资金被存入监管账户用于支付建设费用，但是定义不清晰的规定让许多开发商在完成建筑之前就提取了现金。问题出现在去年，当预售收入下降，贷款难以获得时，开发商开始资金短缺，无法偿还债务。
去年，当恒大开始动摇，其股票和债券价值下跌时，最近在中国江西省景德镇的一个恒大项目购买公寓的人们开始担心。
2021年初，这家地产巨头预售了名为恒大龙庭的14座塔楼项目，承诺在2023年将房屋交付给购房者。数百人开始支付按揭几个月后，购房者注意到施工速度放缓，工地上的工人数量从之前的数百人减少到几十人，据一位称自己在该项目中购买了房屋的景德镇居民说。
2021年5月，根据许多购房者签署的一封信，工地活动已经停止。施工在10月下旬恢复，但在今年6月完全停工，信中说。
6月30日，业主们发出了他们的联合信，信中还说如果施工在10月20日之前不恢复，他们将停止偿还按揭贷款。这封信在中国社交媒体上广泛传播，激发了其他未完成房地产项目的购房者中出现类似的行动。
上个月，一些购房者再次前往市政府办公室，要求制定一个确保他们的房屋能够交付的计划，根据景德镇居民提供的对抗视频。他说，警察带走了三人。景德镇政府随后通知业主，该项目将在明年年底交付，他说。
恒大和地方政府未回应置评请求。
按揭抗议
在正北约500英里的郑州，购买了数十个未完成项目的公寓的人们——包括恒大和其他开发商——也纷纷联合起来，威胁停止偿还贷款。
正如中国许多城市一样，快速的城市化已经将郑州从一个工业中心转变为大都市。其房地产行业蓬勃发展，土地供应充裕，开发商推出并销售了包括游泳池、溜冰场、园林花园和购物中心在内的住宅项目。
根据数据提供商Wind的数据，从2018年到2020年，郑州在中国城市中按建筑面积年度住宅销售额排名第二，住宅平均销售价格飙升了40%。
2021年7月，暴雨导致该市发生严重洪灾。 接下来的一个月实施了新一轮的新冠疫情封锁。据郑州房地产管理部门的数据显示，受多家资金紧张开发商影响，该市的多个项目的建设随后放缓或停工。2021年，郑州市新房销售额较2020年下降了30%。
市政府监控的在线留言板上积累了大量投诉，许多人抱怨无法从开发商或政府官员那里得到答复。
上个月，郑州的购房者得知景德镇恒大项目的抵押贷款抗议活动后，他们效仿之，试图向当地政府和开发商施压，要求恢复他们房屋的建设。根据房地产数据提供商中国房地产信息的数据，郑州有超过30个项目的购房者表示他们打算停止偿还房贷，这是全国任何一个城市中最多的。
城市政府上周表示，将设立一个房地产救助基金来解决问题，称将“解决开发商资金链断裂的紧急困难，缓解抵押贷款抵制和住房项目停工可能带来的社会问题和潜在的系统性金融风险，并提振市场信心。”
政府表示，该基金将以相当于15亿美元的政府捐款开始，并可能从国有企业和金融机构获得数十亿美元的资金。
抵押贷款抵制蔓延到300多个房地产项目之前，中国的审查机构删除了许多社交媒体帖子，这引发了人们对该国银行稳定性的担忧。根据央行数据，截至今年3月底，中国金融机构共报告了相当于5.8万亿美元的个人抵押贷款。
除郑州外，很少有城市表示他们打算如何解决这个问题。在最近的抵押贷款抗议之前，许多城市政府曾试图通过降低首付款、降低利率、提供现金补贴和取消阻止人们购买多套房屋的限制来帮助开发商恢复销售。
澳大利亚银行集团ANZ的高级中国经济学家王贝蒂表示，在缺乏高层政策制定者明确指导的情况下，中国房地产行业将在一段时间内继续缩小规模。她说：“市场已经出现了严重的降落”，并补充说：“对许多开发商来说，从这次低迷中恢复将非常困难。”
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刊登于2022年8月12日的印刷版上，标题为“房地产泡沫破裂加剧中国的困境”。