抵押贷款利率高是因为没有人购买抵押贷款 - 华尔街日报
Ben Eisen
美国银行 公司 在疫情高峰期间收购了数千亿美元的抵押债券。但随着利率上升，它的购买狂潮已经结束。
银行已经停止购买抵押债券。据分析师称，美联储，这个市场上最大的投资者，也在减少购买。外国买家和资金管理人员也在削减购买。
买家的缺乏帮助推高了抵押贷款利率至20年来的最高水平。30年期固定抵押贷款利率 最近超过了7%，进一步 降低了曾在几个月前火热的房地产市场。
当放贷人向购房者 或再融资的人提供抵押贷款时，他们通常不会将贷款持有。相反，他们将贷款打包成债券出售给投资者，通常由政府控制的实体担保，投资者将获得偿还。
“银行退缩，美联储退缩，外国投资者退缩，这扩大了抵押贷款与国债之间的利差，这直接转化为借款人的抵押贷款利率，”摩根大通(JPMorgan Chase)的研究分析师尼克·马修纳斯(Nick Maciunas)说。
去年，抵押债券的大量买家帮助维持了接近历史低点的抵押贷款利率。
最大的买家是美联储本身，它购买了大量债券来刺激疫情期间的经济。其抵押贷款支持证券的持有量从疫情爆发前的水平翻了一番，达到了2.7万亿美元。
但是，美联储今年开始摆脱其宽松货币政策。它逐渐停止购买抵押债券，并开始缩减其持有量。央行在过去几个月没有购买。
对于银行来说，抵押债券是一种低风险的资金存放地，因为新冠疫情蔓延时，它们收集了数万亿美元的存款，这些存款需要一个去处。美国人储蓄了刺激支票，并削减了支出，公司将大量现金存入银行账户。与此同时，个人和企业削减了借款。
美国银行首席执行官布莱恩·莫尼汉在2021年7月与分析师的电话会议中详细说明了这一点。他说，存款超过了1.9万亿美元，而贷款约为9000亿美元。“这种差额必须被利用起来，”他说。
根据摩根大通的数据，持有最多抵押支持证券的10家银行去年增加了近2190亿美元的持有量。
有一段时间，美国银行一直是最大的银行买家。到了2020年底和2021年初，该银行增加抵押债券组合的速度几乎与美联储一样快。
到2021年底，它已经积累了9790亿美元的债券组合，而2019年底为4700亿美元。其中包括6220亿美元的抵押支持证券，其中5540亿美元被称为持有至到期，680亿美元被归类为可供出售。
今年利率上升，购买经济学发生了变化。银行存款已经趋于稳定，甚至在某些情况下有所下降。贷款再次增长。一些银行也选择将抵押贷款保留在账面上，而不是抵押债券。
根据摩根大通的数据，前九个月内，前十大抵押债券持有银行将其持有的债券减少了1330亿美元，其中第三季度减少了约530亿美元。其中很大一部分下降来自到期的债券，而这些资金并未再投资于新的债券。
随着利率上升，抵押债券的价格也急剧下跌。美国银行预计将持有其大部分现有的抵押债券至到期，这意味着它不会因价格下跌而在这些投资上蒙受损失。但如果现在出售，将损失近1000亿美元。
莫尼汉先生表示，该银行在购买抵押债券时并没有押注利率。它只是根据存款的到来进行投资。
“我们不会尝试市场定时或押注，”他在2021年7月表示。“我们只是在确信资金真的会到位时进行部署。”
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