房地产市场发生了什么？- WSJ
Nicole Friedman and Nick Timiraos
房屋销售大幅下滑。面对几十年来最快速上涨的抵押贷款利率，购房者放弃了他们的计划。预测者对市场未来走势几乎没有达成一致看法。
从许多方面来看，联邦储备委员会突然结束了受疫情和创纪录低利率推动的房地产繁荣后，房地产市场在今年夏天出现了急剧下滑。
10月和11月，抵押贷款利率上升至20年来的最高水平，然后在最近几周略有回落。现有住宅销售量在截至10月的九个月中持续下降，这是自1999年全国房地产经纪人协会开始跟踪这一数据以来最长的连续下降。
利率上升导致房地产市场降温是很典型的。但今年抵押贷款利率上涨的速度给购房者和卖家带来了一种突然变化的感觉，这使得难以预测房地产市场低迷将持续多久以及会有多糟糕。
矛盾的信号比比皆是。需求下降，但房屋供应仍然不足。价格已经下跌，但仍远高于疫情前的水平。与一年前相比，利率已经飙升，但仍低于许多老年美国人购买第一套房屋时的水平。
“当价格上涨时，人们无法相信房价会下跌，然后一旦价格下跌，他们又无法相信它会再次上涨，”房地产经纪公司Redfin Corp.的首席执行官格伦·凯尔曼说。
大流行导致2020年和2021年房屋销量激增。随着远程办公的兴起和极低的利率使许多美国人买房变得负担得起，购房者开始寻找更多的空间。
根据标普科尔斯Case-Shiller全国房价指数的数据，2020年1月至2022年6月间，房价飙升了45%。随着年轻人选择独自居住而不是与室友同住，租金也飙升了。
美联储主席杰罗姆·鲍威尔最近甚至称房地产市场的繁荣阶段为“泡沫”。
他在11月30日的一次活动中表示：“房价以非常不可持续的速度上涨并过热，现在房地产市场将经历另一面，并希望最终走向更好的方向。”
经济学家表示，明年对房价的预测异常不一致。审计和咨询公司毕马威LLP预测明年房价将下跌20%，而高盛集团预测将下跌7.5%。与此同时，全国房地产经纪人协会预测二手房价格将增长1.2%，而抵押银行家协会预计明年房价将上涨0.7%。
销售低迷持续多久在一定程度上取决于美联储控制通货膨胀需要多长时间，目前通货膨胀率达到40年来的最高水平，导致美联储自上世纪80年代初以来进行了最快速的一系列加息。美联储努力放缓经济很大程度上取决于房地产市场的低迷，因为这会降低对商品和服务的需求，而且房地产本身是通货膨胀的重要贡献者。其他因素，如工资增长，可能会使通货膨胀继续升温。
利率上涨推动了买家和卖家都退出了房地产市场。买家被定价排挤出局，或者因为他们认为未来房价可能会下跌而选择撤退。
奥勒和阿曼达·温德罗夫今年早些时候放弃了在密歇根州安阿伯购买首套房的计划，因为他们一再被出价更高的人击败。他们在今年秋季重新开始搜索，然后又暂停了搜索。尽管现在房屋在市场上停留的时间更长，价格开始下跌，但利率上升得如此之多，以至于他们预期的月供将比他们目前支付的租金高出1000美元以上。
“数学就是算不出来，”温德罗夫先生说。
房地产经纪人表示，除非人们不得不出售他们的房屋，比如因为工作调动或离婚等生活事件，否则他们会选择留在原地。几乎70%的有抵押贷款的家庭的利率低于4%，他们不愿意放弃低利率的抵押贷款，换取新房的更高利率。
到目前为止，房价并没有大幅下降。价格已经从春季的高峰下滑，但仍高于去年同期水平，主要是因为待售房屋的供应量仍低于这个时候的正常水平。
泰勒和特里·阿贝特夫妇有三个女儿，在2020年和2021年曾在匹兹堡地区寻找一栋更大的房子购买。他们错失了大约四个出价。
今年早些时候，随着利率上升，阿贝特夫妇决定放弃，并决定继续保持他们目前的抵押贷款，阿贝特先生说。
当前房屋活动的相对低库存是导致房地产活动暴跌看起来与2007年次级危机不同的原因之一，后者导致多年的房价下跌和数百万次的抵押贷款追回，引发了波及整个经济的全球金融危机。
即将到来的衰退可能更像是上世纪80年代初记录的活动急剧下降，当时美联储将利率提高到两位数以应对非常高的通货膨胀，房利美首席经济学家道格·邓肯说。“人们简单地停止了交易，”他说。“一旦美联储控制住通货膨胀并开始将其降低，你会看到交易开始增加。”
1979年美联储提高利率后，房价停止上涨，但在1983年美联储放缓其激进的利率上涨后，价格和销售再次上涨。
房利美预测，明年房价将下跌1.5%，2024年将下跌1.4%。
其他人持更为消极的观点，尽管大多数预测人士预计目前的房地产市场低迷将比次级抵押贷款危机后的长期低迷短暂。房地产研究和咨询公司Zelman & Associates，属于Walker & Dunlop公司，预计房价将从几个月前的峰值下跌12%，直至2024年底开始反弹。约翰·伯恩斯房地产咨询公司预计房价将从峰值下跌20%，并预计低点将在2024年年底附近。
更健康的贷款
与上一次低迷前相比，房主们在房屋中拥有更多的权益，自那时以来更严格的贷款标准意味着只要他们的收入不突然下降，他们不太可能违约。
最有风险的房主是那些在房价接近峰值时购买房屋的人。根据抵押数据公司Black Knight Inc.的数据，截至9月份，2022年以抵押贷款购买的房屋中约有8%处于负资产状态。
“如果你在房价达到峰值时购买并且首付很少——是的，你会有些麻烦，”联邦储备委员会理事克里斯托弗·沃勒在上个月由瑞士银行在悉尼举办的讨论会上表示。但他说，对于许多在2020年或之前购买的房主来说，即使房价下跌15%，他们的房屋仍将比购买时值得多。
最近，待售房屋数量增加，房屋在市场上停留时间更长。根据房地产经纪公司Redfin的数据，截至11月27日的四周内，市场上的活跃房源数量较去年同期增长了12.9%。但该时期待售房屋的新上市数量较去年同期下降了21%，供应仍低于正常水平。
“价格下降的惊人之处在于没有太多过剩供应，”KPMG首席经济学家黛安·斯旺克说。“这一切都与可负担性有关。”
虽然许多买家和卖家都在等待市场走向，房屋建筑商需要继续销售房屋。建筑商近年来增加了生产以满足需求，他们仍有大量在建的房屋积压。
根据全国住宅建筑商协会的调查，约37%的建筑商在11月降价，近60%的建筑商表示他们使用激励措施吸引买家，例如支付贷款人以降低买家的抵押贷款利率。
在丹佛地区，房地产经纪人得到慷慨的佣金和奖金，“六个月前不会与房地产经纪人交谈的建筑商”向他们提供，科罗拉多州博尔德的第三代抵押贷款银行家卢·巴恩斯说。
当房价开始下跌时，亚利桑那州斯科茨代尔的建筑商梅里塔奇·房地产公司首席执行官菲利普·洛德说，“买家会犹豫，直到他们确信已经触底。”
洛德先生表示，他预计一些市场，尤其是西部市场，会出现实质性的价格下降。Meritage在一些市场已经降低了价格，第三季度的取消率从上一季度的13%上升到了30%。
近年来一些房地产市场中房价增长最快的市场正在最快地趋于稳定。根据Redfin的数据，截至11月27日的四周内，拉斯维加斯、凤凰城、德克萨斯州奥斯汀、佛罗里达州杰克逊维尔和加利福尼亚州萨克拉门托的待售房屋数量同比下降最多。
在疫情期间成为湾区人口大量迁入地的萨克拉门托，根据萨克拉门托地产经纪协会的数据，2020年3月单户家庭的中位售价从40万美元上涨到2022年6月的最高点56万美元。到了10月，中位价格已经下降到51万美元。
自2005年以来一直在萨克拉门托从事房地产经纪工作的艾琳·斯坦普表示：“也许我们还有更多的下行空间，但我无法想象我们会回到疫情前的40万美元。”“我现在有很多买家，我认为他们正在等待新的一年。”
许多潜在买家仍然可以符合当前利率的贷款条件，但他们害怕在房价下跌和抵押贷款利率波动时购房，Scottsdale总部的建筑商Taylor Morrison Home公司首席执行官谢丽尔·帕尔默表示。
她说：“我们的买家有能力购买。”“这很大程度上取决于情绪、恐惧以及试图理解事态发展的方向。”
发表于2022年12月8日的印刷版上，标题为“房地产市场困扰预测者”。