房地产市场低迷将帮助美联储抑制通胀 - 华尔街日报
Nick Timiraos
美联储的加息措施引发了一场住房市场的衰退，某些指标显示，这场衰退与2007-09年的情况一样严重，给有意购房者、房主、建筑商和其他与房地产相关的行业带来了痛苦。
对于美联储来说，这不是一个故障，而是一个特性：住房市场的衰退有助于实现美联储希望在未来一年内实现的经济活动和通胀下降。
2020年3月袭击美国的大流行病带来了意想不到的住房繁荣，这是由远程办公、美国人对更多空间的渴望以及美联储将利率削减至接近零的举措推动的。
结果是：住房建设蓬勃发展。S&P CoreLogic Case-Shiller全国房价指数从2020年1月至2022年6月飙升了45%。公寓租金也大幅上涨。
受通胀强度和持续性的影响，美联储在2022年改变了政策方向，本月将利率上调了七次，至4.25%至4.5%之间。30年期固定利率抵押贷款利率从去年3月的约4%上升到今年秋季的7%。最近又回落至6.3%。根据抵押银行家协会的数据，11月，按照美国房价中位数计算，每月的抵押贷款支付额比年初增加了43%。
较高的利率通过抑制支出、招聘和投资来控制通货膨胀。利率敏感的住房部门通常是第一个感受到这一影响的，但今年的速度和严重程度让长期市场参与者感到震惊。
“这是我见过的迄今为止最严重的利率冲击，”科罗拉多州博尔德市的第三代抵押贷款银行家Lou Barnes说道，他于1978年进入贷款业务。他警告说，全面影响尚未显现。
购房者已经退到了一旁，而那些锁定了低利率的卖家却没有太大动机出售。
11月份现有住房销量连续第10个月下降。房利美和高盛的经济学家预测，2023年销量将跌至400万以下，低于2006-2011年的住房市场崩盘期。
租金增长也放缓，过去两年的家庭形成热潮似乎已经结束，而新公寓单位的供应量达到40年来的最高水平。
住房需求可能因人口增加或新家庭的形成而增长。人口普查局的信息显示，疫情过后独居家庭的比例激增，这很可能反映了行为变化而非人口增长，来自弗吉尼亚州利斯堡的独立住房经济学家Thomas Lawler说道。
他估计，如果从2021年到2022年，家庭占人口比例保持不变，那么家庭增长将只有人口普查局数据所显示的一半。
如果这种激增被证明是与疫情相关的异常现象，家庭形成可能会出现更大幅度的下降。“组建新家庭的成本大大提高，”Lawler先生说道。“在我看来，如果家庭增长实际上没有急剧放缓，那将是令人震惊的。”
通常，租房需求会在晚春季节上升，因为大学生毕业，但今年情况并非如此，据租赁软件公司RealPage的房地产经济学家杰伊·帕森斯称。“我们从未见过像这样的时期，我们有如此多的就业增长，但对任何类型的住房需求却如此之少，”他说。他表示，疫情释放的需求“提前”了未来的需求。
11月，单户住宅开工量达到了自疫情初期以来的最低水平，而较高的借贷成本正在抑制新公寓投资。“目前，任何从事住宅开发业务的人——无论是出售还是出租——都在停滞不前，”休斯顿58,000套公寓的业主Camden Property Trust的首席执行官里克·坎波说。
住房市场放缓还可能影响对家电、装修和搬家等其他行业的需求。与父亲一起在弗吉尼亚州亚历山大市经营Mt. Diablo Landscaping的丹·纽费尔德在6月意识到电话不再响起。“我们互相看着对方，说，‘天哪，发生了什么？我们应该有更多的估价和预约，’”纽费尔德先生说。
他认为，他的公司在疫情泡沫期间享受到的庭院安装热潮——2020年和2021年是他最好的两年——带来了可能在以后几年才会发生的销售。“现在，没有人会决定花费2万或3万美元进行庭院翻新，”纽费尔德先生说。
所有这些可能对通货膨胀产生强大影响。
通货膨胀最初是由汽车和家具等物品的价格推高的。俄罗斯今年入侵乌克兰进一步推高了食品、能源和其他大宗商品的价格。
住房也作出了贡献，但有一定的滞后，因为租金和房价飙升。住房占消费者价格指数的三分之一，个人消费支出价格指数的六分之一，而美联储的目标就是后者。
随着房价现在开始下跌，租金增长放缓，住房对通货膨胀的贡献可能在未来一年大幅下降。这是美联储官员预计通货膨胀将从目前的约6%降至明年年底的3.1%的原因之一。
美联储官员并不确定这是否足以将通货膨胀持续降至他们的2%目标。他们担心不断增长的收入可能以一种使公司继续传递更高价格的方式维持消费支出。
坎普先生对美联储官员对工资的担忧表示同情。尽管卡姆登物业信托公司的股价今年已下跌了37%，但该公司刚刚度过了有史以来最好的一年，他的员工们——面临着自己不断增长的账单——期待着更大的加薪。
“现在压力很大：我们将比通常情况下提高工资更多，”他说。“你将看到很多公司面临着比正常的3%更多的工资压力。问题是，是多少—5%？6%？7%？”
请写信给尼克·蒂米拉奥斯，邮箱为 [email protected]
发表于2022年12月27日的印刷版上，标题为“住房低迷有助于抑制通货膨胀”。