同一栋楼，不同价格：两种速度的房地产市场无法持续 - 华尔街日报
Carol Ryan
如果相邻的房屋要价不同，购房者会感到困惑。投资者在看商业地产时也会面临类似情况。
最近几周，像黑石集团的非交易、半流动性的BREIT基金这样的私人房地产基金不得不解释他们相对于上市股票表现强劲的原因。BREIT基金今年迄今报告的回报率为8.4%，而公开交易的美国房地产投资信托的回报率约为-25%。在一些客户要求按照其看似乐观的估值兑现时，该基金被迫冻结赎回。另一个大型非交易基金，Starwood房地产收入信托，也已关闭赎回通道。
黑石并不是唯一一个其估值看起来乐观的私人房东。NCREIF房地产指数跟踪机构投资者拥有的商业地产，2022年回报率为16%，尽管在第三季度增长放缓。
REITs和私人基金之间的差距不会持续下去，因为无论谁拥有建筑物，其价值都会受到相同因素的影响。唯一的不确定性是，这种差距是否会缩小，因为房地产股票会回升，还是像Starwood这样的房东会被迫减记。
黑石认为会是前者，并且认为房地产价值不会像股价暗示的那样下跌。例如，美国住宅REITs目前以净资产价值的26%折价交易，办公室股票则以39%的折价交易，根据房地产研究公司Green Street的数据。这是股东认为物业基础价值将如何应对利率上升和衰退预期的一个很好的指标。
如果股东们是对的，那对于BREIT来说是个坏迹象，因为它的基金超过一半投资在住宅物业上。关于电子商务仓库的消息稍微好一些，它占据了BREIT持有的五分之一以上。像电子商务仓库所有者Prologis这样的上市工业房东，平均折价率只有6.5%。股东们似乎更有信心认为仓库的租金可以提高，而不是住房。
时间差异是这种差距的一个解释。虽然上市REIT的股票会实时反应新信息，但非交易基金可能只会根据估值估计每月或每季度重新定价。此外，房地产评估师用于这些估值的最近交易数据已经过时，房地产公司Trepp的咨询服务主管Lonnie Hendry表示：“今天发生的交易可能是在六个月前达成的协议…并不反映今天的价格。”
目前很少有建筑物易手，这使得理解价格走势变得更加困难。根据CBRE的数据，与一年前相比，美国商业房地产交易量在第三季度下降了四分之一。
但正在发生的交易表明价值正在下降。以多户住宅物业为例，Starwood和Blackstone基金都受到很大影响：CoStar指数显示，价值在六月达到峰值，然后从六月到十月下降了3.6%。
这仍然存在一个需要弥合的巨大差距，因为根据租赁住房投资者和开发商Middleburg Communities的首席经济学家Brad Case的分析，十月份的交易价格比股票隐含的当前价值高出28%。他表示，直到明年五月，私募基金用于估值其投资组合的数据可能还没有反映出低谷价格，假设十二月份住宅REIT股票的轻微复苏是底部的迹象。
房地产股票如果经济和房地产市场的表现好于预期，可能会反弹。更有可能的是，当大多数投资者能够从封闭的私人基金中取出资金时，价值可能不如他们所想。
发表于2022年12月28日的印刷版上，标题为“房地产股票展现乐观前景”。