佛罗里达公寓业主为新的检查和储备要求做好准备 - 华尔街日报
Deborah Acosta
州长 罗恩·德桑蒂斯 在五月份签署了这项法律，以回应2021年发生在佛罗里达苏菲德（Surfside）的查姆普林南塔（Champlain Towers South）的悲剧性倒塌事件，造成了98人死亡。根据新法律，大多数年龄超过30岁的公寓建筑，或者距离海岸不到3英里的25岁以上的建筑都需要进行新的结构检查。
检查报告必须提交给公寓业主、公寓协会和当地政府。如果检查发现重大结构问题，当地执法机构和公寓协会将决定如何继续，而公寓业主将不得不承担费用。
即使目前不需要进行结构修复，该法案还包含其他重要规定，涉及可能给许多公寓业主带来巨大财务困扰的储备金要求。
根据佛罗里达国际大学霍洛房地产学院的房地产律师和教授苏珊·霍兰德（Suzanne Hollander）的说法，佛罗里达的协会一直以来都习惯每年简单地豁免他们的储备金。查姆普林南塔的业主推迟支付维修费用，部分原因是业主们在支付费用上发生了争执。
但根据新法律，公寓不能再放弃对被认为对结构稳固性至关重要的建筑构件的储备金。许多公寓协会将不得不弥补之前减免的储备金，并为之前未要求的某些结构问题提供新的储备金。
迈阿密地区约三分之二的建筑物已有30年以上的历史。许多建筑可能会通过不会太昂贵的目视检查。“如果建筑物一直在定期维护，他们不应该有问题，”迈阿密戴德县公共住房和社区发展部主任迈克尔·刘说。
但是，几十年来一直推迟维护的建筑可能无法通过目视检查。在这种情况下，可能需要进行更广泛的检查。新法律还赋予地方政府惩罚不解决必要维修的公寓协会的权力。
根据新法律要求恢复储备金可能给居民带来困难，特别是那些固定收入的居民，霍兰德女士说。“这项法律对退休人员来说是一个曲棍球，”她补充道。
房地产律师、项目经理和开发商预计明年这些价格会下降，因为公寓业主们正面临着所有权成本的增加。这些影响已经开始在某些次市场中出现，包括迈阿密海滩和萨斯赛德，那里发生了建筑倒塌。
目前还没有关于不符合新储备要求的建筑数量的统计数据。但房地产公司估计可能会达到数千栋。
“海滩上下的建筑中将受到影响的数量是可观的。这将让人们陷入非常困境，”专门从事项目管理的高力房地产开发部执行董事格雷格·梅恩-贝利说。
他正在与之合作的一座公寓大楼每个单位的平均评估为12.5万美元，用于处理结构问题。该大楼有500个单位，正在市场上寻找一笔大额贷款来帮助进行翻新。他正在协助的另一座大楼的公寓定价约为40万美元，特别评估为15万美元。该大楼要求居民自行解决并找到自己的个人贷款。
“很少有公寓董事会了解新法律在未来24个月内的影响，”梅恩-贝利先生说。“你会看到人们的大批离开，以及价格影响。”
苏珊·斯通贝利是一位与她21岁女儿一起住在布里克尔广场公寓的居民，他们已经被要求支付3.4776万美元的特别评估费用，用于翻新他们的游泳池、屋顶、停车楼和建筑物的其他结构元素。总共，这将在未来七年每月增加414美元，再加上她每月支付的853美元的维护费。
“实际上，我们无法保住我们的家，”Stonbely女士说，她取消了保险，因为支付不起。
在一次公寓业主会议上，业主们被告知储备资金不足。到2024年底，业主们需要支付多少才能完全资助他们的储备金尚未确定。
为了提供一些帮助，迈阿密戴德县已经拨款约900万美元，向收入低于当地中位数收入140%的公寓业主提供零利率贷款。到目前为止，该县只收到大约50份申请，并正在努力宣传该项目。
“我们实际上不知道有多少这些建筑物会受到影响，从而给业主带来过多的负担，”刘先生说，他帮助制定了该项目。“希望这种情况只会发生在少数案例中。”
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更正与扩展迈阿密的Brickell Place Condominium的居民Suzanne Stonbely并非固定收入。本文早期版本错误地称她是。Brickell Place Condominium的储备金以前确实不足，但已在11月得到解决。本文早期版本错误地称储备金已完全耗尽。（于2023年3月17日更正）
刊登于2022年12月28日的印刷版上，标题为“佛罗里达公寓业主应对新要求”。