上升的利率威胁着翻新狂潮 - 华尔街日报
Ryan Dezember
在家中被困的美国人对家庭翻新和装修的支出帮助经济在2020年走出封锁。在 劳氏 公司和 家得宝 公司的走廊里人山人海。车库门和家电售罄。需求超过了油漆、木板和PVC管制造商的产能，导致短缺。木材价格飙升至 原有记录的两倍以上。
为了支付这一切，房主们利用历史上低利率抵押他们价值大幅上涨的房屋。
跟踪翻新业务的分析师表示，迹象表明那些日子已经结束。
尽管美国人在他们的房屋中 拥有更多的净值，但更高的利率使通过现金支取再融资来支付重大维修和翻新变得更加昂贵。
标准30年固定抵押贷款的平均利率从上周的6.27%上升到6.42%，根据抵押贷款巨头 房地美 周四发布的贷款人调查显示。去年同期为3.11%。
今年，抵押贷款利率创下有记录以来最大的增长，这要归功于美联储为抑制通货膨胀所采取的积极措施。较高的利率和通货膨胀往往会挤压消费者支出。
与此同时，股市暴跌、房价下跌和破坏预算的通货膨胀会让美国人感到财富减少，对将资金投入房产持观望态度。二手房销量比一年前下降了三分之一以上。木材价格已经回落到疫情爆发前的水平，大致在它们的长期平均水平附近。
约翰·伯恩斯房地产咨询公司研究与人口统计副总裁埃里克·芬尼根表示，拥有一张空白支票的富人不太可能因为更高的融资成本而受阻。计划粉刷房间或更换淋浴头的DIY爱好者也不会。
他说，那些通常由专业翻新商完成并通过抵押房屋价值来支付的大型项目最容易受到威胁。
芬尼根先生表示：“这一市场细分实际上与富裕房主的感受密切相关。在未来一年，这一市场细分将在项目数量和每个项目的支出金额方面大幅收缩。”
根据房利美的数据，美国人去年通过现金支取再融资从他们的房屋中提取了2480亿美元，基本上是用更高余额的贷款替换现有抵押贷款，并将差额装进口袋。
那座金山一直让承包商们忙个不停，但它不会持续太久。费用支出在今年干涸，随着利率上升，11月的交易量比一月下降了81%，Finnigan先生说。
他的公司上个月通过对美国国家厨房和浴室协会会员进行调查制作的未来市场状况季度指数，除了2020年初因Covid封锁引发市场恐慌和停工外，达到了四年来的最低水平。
建筑供应公司顾问Craig Webb表示，承包商们仍然有稳定的订单，即使工作积压正在减少。“事情在放缓，但并不是我们在急刹车，”他说。
十月份另一个备受关注的翻修指标预测明年的支出将会上升，但增幅要比过去的增长小得多。
除了房东和翻房者，房主们在截至9月30日的12个月内在家庭改造和维修上花费了4180亿美元，根据哈佛大学住房研究中心开发的改造活动领先指标。这比前一年增长了近18%，该模型考虑了房屋销售、住房开工、翻修许可、建筑材料销售和其他经济数据，预测在接下来的一年中将增长6.5%。
这更符合长期增长率，并反映了材料和劳动力成本的上升以及更高利率的抑制效应，住房中心翻修未来项目的副项目主任Abbe Will说。
“我们完全预计这将对市场造成一定影响，”她说。
随着美国的房屋变老，翻新和维修对建筑材料生产商变得越来越重要。根据北美最大的生产商西弗雷泽木材公司的数据，约40%的木材用于翻新和修理房屋，相比2000年的约25%有所增加。雪银威廉斯公司表示，它为住宅重新粉刷销售的量是新房的两倍，这一比例在2008年的房地产危机期间大致相等。
这些公司的股票，以及零售商家得宝和劳氏以及其他建筑材料供应商，在疫情牛市中表现抢眼，远远超过标普500指数。最近，它们随着整个市场一起下跌。
高管们表示，尽管单户住宅开工数量急剧下降，比去年同期减少约三分之一，以及再融资活动的下降，但仍有乐观的理由。他们指出，自二战以来房屋平均年龄不那么老，典型房主拥有超过30万美元的房屋净值，被新房价格排挤的人倾向于利用他们已经拥有的东西，而且无论股市或利率如何变化，东西总会坏掉。
“家庭装修支出的三分之二是非必要的，”劳氏首席执行官马文·埃里森本月早些时候告诉投资者。“如果你的冰箱或热水器坏了，如果你的马桶停止工作，或者你的屋顶漏水，这些都是无法推迟的项目或购买。”
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发表于2022年12月30日的印刷版，标题为’利率上升威胁美国翻新热潮’。