纽约开发商将空置的华尔街办公室改建成豪华公寓 - 彭博报道

伯曼在曼哈顿的55 Broad Street。

摄影师：Alex Fradkin，摄于Bloomberg Markets

在曼哈顿市中心一座摩天大楼的大堂里，Nathan Berman停下脚步，欣赏大理石墙壁和水磨石地板。作为一名房地产开发商，他钟爱旧世界的细节，比如他深蓝色大衣上的毛皮衬里，搭配着一条带有波点图案的围巾。在华尔街的中心，也就是繁忙的交通高峰时段，Berman站在这里，55 Broad St.，曾经是高盛集团的办公室。但是，像许多在居家办公时代的建筑一样，这个曾经的资本主义中心如今大部分空置。许多伯曼的竞争对手可能会感到沮丧，但他却感到兴奋。

伯曼将空置的办公楼改建成一流公寓。现年63岁的他是办公楼改建之王。从55 Broad的23楼，伯曼可以看到在明媚的十二月阳光下的他的五个项目。其中包括20 Broad，这是一座现代中世纪建筑，曾经是纽约证券交易所的总部。如今，除了公寓外，它还设有一个可俯瞰港口的屋顶露台、一个剧院、一个瑜伽工作室、一个游戏室和一个健身中心。伯曼凝视远方，指着他的另一个魔法所在：一家前Tribeca装订厂，奥斯卡获奖影星Jennifer Lawrence和流行歌手Harry Styles曾在这里拥有房产。

55 Broad Street内部，曾经是高盛的办公室。摄影师：Alex Fradkin，摄于彭博市场作为纽约房地产家族中的乌克兰移民和相对新手，伯曼之所以找到自己的定位，是因为他在建筑界看到的是丰厚的回报，而其他人只看到风险。“想象一下，你有着占地面积达50万平方英尺的建筑宝石，拥有非凡的细节，被列为地标，拥有高高的天花板，华丽的装饰，大理石和花岗岩构成的令人难以置信的大堂，突然间却没有人想要那栋建筑物，”他说。“我不确定为什么纽约的大家族们没有直接把它们全部买下来，但这给了像我这样的人机会进来，以低廉的价格收购这些建筑，进行廉价的改建。”

他的大约25人的公司，Metro Loft Developers LLC，已经将曼哈顿下城超过350万平方英尺的办公空间转换为数千个住宅单元，可能是该市最多的开发商。另外还有150万平方英尺正在规划中。仅在过去一年，Metro Loft就宣布了价值超过10亿美元的交易，其中包括纽约市场的许多知名公司，如Flatiron大楼的所有者GFP房地产、科技亿万富翁迈克尔·戴尔的MSD资本、私募巨头Apollo Global Management和世界贸易中心开发商Silverstein Properties。

在Bloomberg Markets二月/三月刊中亮相插图：Gizem Vural forBloomberg MarketsMetro Loft与Silverstein Properties Inc.的合作是其最雄心勃勃的项目。他们正在筹集15亿美元的股权，启动SilverLoft，这是一个为了多年的改建而设立的引擎，首个项目是55 Broad。Metro Loft和Silverstein已经确定了200多个候选项目。如果他们在未来十年内仅购买这些物业的10%，根据Silverstein的说法，可能会产生多达15,000个单位。“交易如雪崩般而来，”伯曼说。

对于Silverstein来说，这是一个巨大的赌注，因为他们从未进行过改建。首席执行官Marty Burger基本上是在押注伯曼。“人们说这非常复杂，成本更高，但对我们来说有意义的原因是因为我们有合作伙伴Metro Loft，”Burger说。“并非所有人都能做到这一点。”

为了鼓励这类交易，纽约市市长Eric Adams提出了区域规划变更和税收激励措施。在一些社区，比如曼哈顿中城，只有1961年或之前建造的建筑可以在没有主要限制的情况下完全改建。Adams支持将这一限制提高到1990年，为未来十年的新建20,000套住房铺平道路。根据经纪公司Savills Plc的数据，在曼哈顿，有超过45亿平方英尺的办公空间，其中近五分之一可供出租。

纽约正在加入全球推动办公室转为住宅以缓解住房短缺问题，并通过利用空置商业房地产来振兴市中心。加拿大的卡尔加里为开发商提供每平方英尺75美元的转换费用。英国政策制定者已经放宽了分区规定。韩国政府宣布将购买并将未被占用的酒店和办公楼改建为出租房。

许多房地产分析师持怀疑态度。虽然老建筑可能具有适合转换的人类尺度，但现代办公室则更加棘手。它们可能有巨大的布局，充斥着没有窗户的内部空间。（纽约要求居住空间必须有可打开的窗户。）从电梯区到遥远空间的距离通常很长，这可能使单位昏暗且不吸引人。小隔间群可能导致奇怪的形状，更适合放复印机和饮水机，而不是床头柜和衣柜。在英国，苏黎世保险集团得出结论，转换后的办公室巨大的窗户使其容易受热浪影响。政府引用独立研究发现其他缺点，比如管道系统无法处理家庭用水以及缺乏内部光线和通风。

根据经纪公司CBRE Group Inc.的数据，自2016年以来，美国39个主要都市区平均每年只有37栋办公楼被转换。尽管大多数转为公寓，但也有一些转为实验室、酒店或综合用途场所。根据该经纪公司的估计，自2016年以来正在进行或计划中的项目，加上自2016年以来已完成的项目，将大约削减美国总办公供应的2%。根据穆迪分析公司的数据，纽约只有3%的办公楼——该公司追踪的近1100栋建筑中的35栋——目前可能适合转为公寓。

朱莉·韦兰，一位房地产公司的高管，表示转型不会立即解决空置办公室的问题，因为风险较高的项目过于复杂，无法以当前业主接受的价格实现成本效益。“大多数建筑都将不得不接受减值，这对一些房东来说很难接受，”她说。

然而，纽约的高楼可能正接近一个临界点。 旧办公室正在失去租户，因为租约到期，维护成本正在上升。随着贷款人对办公室未来变得越来越谨慎，房东将难以再融资他们的债务。

伯曼说，这种环境“将推动许多这些边缘建筑走到崩溃的边缘。” “对于这些建筑大多数来说，唯一可行的选择是住宅转型，因为大多数建筑都建得过多，而且你负担不起拆除它们，”

伯曼。摄影师：亚历克斯·弗拉德金，为彭博市场伯曼在40华尔街的17楼经营Metro Loft，这栋楼也被称为特朗普大厦，是前总统最有价值的财产之一。伯曼说话轻声细语，戴着眼镜，在一间朴素的办公室里工作，周围的建筑物挡住了视野。他出生在乌克兰西部的一个小镇穆卡切沃，当时是苏联的一部分。他的父亲是大屠杀幸存者，是一名裁缝；他的母亲照顾伯曼和他的兄弟。1973年，伯曼14岁时，他和家人移民到皇后区的库伊花园社区，加入了当时涌入美国的苏联犹太人潮。

伯曼在皇后学院学习会计，尽管他从未毕业。他曾开出租车，在20岁时与丽莎·纳哈姆金结婚，她的父亲爱德华经营着曼哈顿一家艺术画廊，展示其他俄罗斯移民的作品。他们俩都在画廊工作，但到了1990年代，生意逐渐冷淡，伯曼转向房地产。

当时，下曼哈顿正面临办公空间危机。多年来，空置率一直超过20%。这个主要是商业区的街区在下午6点后便空无一人。寻找办公空间的公司放弃了历史悠久的建筑，选择了许多位于中城的新开发项目。一些公司搬到了新泽西和其他税收激励更丰厚的地方。

伯曼看到了将廉价的空置办公室改建成可立即出租的loft的机会。1995年，他从岳父那里得到了8万美元作为首付，购买了他的第一处房产，位于特里贝卡的一座五层办公楼，地址是71 Leonard St。它的成本是52.5万美元，相当于今天的100万美元。不久之后，他以520万美元的价格购买了17 John St.，其中包括说唱歌手和企业家Jay-Z的Roc-A-Fella Records作为租户。他与合作伙伴托尼·弗罗默投资了1400万美元将其改建为111个出租单位，托尼的家族曾是一位艺术顾客，拥有一家房地产公司。“我和内森之间有一个短语，那就是’无知是我们的力量’，“弗罗默笑着说。“他非常有说服力，而且他有自己的方式。”

时机非常完美：特里贝卡成为曼哈顿最昂贵的住宅区之一。十多年后，Metro Loft以8500万美元的价格出售了17 John。他们仍然拥有71 Leonard，那里的一间卧室最近的租金超过每月6000美元。

空置的工作场所

曼哈顿办公室空置率*

*空置或可转租空间的占比。

来源：萨维尔斯

伯曼表示，交易的经济学原理很简单，尽管他拒绝透露最近任何一笔交易的具体细节。对于一个假设的40万平方英尺办公楼，Metro Loft可能支付1.8亿美元，或每平方英尺450美元。然后公司再花费高达1.5亿美元，或每平方英尺375美元，将其改建为公寓。这大约是从零开始建造成本的60%，他估计每平方英尺1300美元，或5.2亿美元。有了这笔节省，该建筑可以盈利地转售或出租。

如今，在过去的税收豁免和其他激励措施的帮助下，下曼哈顿已成为改建的典范。根据下城纽约联盟的数据，自1995年以来，超过2300万平方英尺的办公空间已被改建为住宅。一半的住宅单位位于改建建筑中。其中包括曾经是欧文信托银行总部的瓦尔街一号，被房地产大亨哈里·麦克洛韦转变为一个566单元的公寓大楼；曾被誉为“商业大教堂”的伍尔沃斯大厦，现在由豪华公寓开发商Alchemy Properties打造成住宅；以及180 Water St.，一座1970年代的玻璃和钢结构办公大楼，由Metro Loft和Vanbarton Group改建为580套出租公寓。

房地产律师罗斯·莫斯科维茨参与了下曼哈顿的土地再规划立法工作，他认为该地区是一份路线图。“这是政府如何与私营部门合作，从而创造一个新社区的现实例证，”他说。他和其他人呼吁再次提供激励措施，比如市长支持的更宽松的中城区规划。在Metro Loft，伯曼并不抱太大希望。“如果城市想提供激励措施帮助，那太好了，这将非常有帮助，”他说。“但坦率地说，我并不指望这会很快发生。”

20 Broad St.，纽约证券交易所的前总部。摄影师：亚历克斯·弗拉德金，为彭博市场拍摄伯曼和他的家人喜欢玩一个游戏：他们搜寻他们的项目，寻找任何昔日办公场所的痕迹。“如果你能指出任何办公室的遗物，你就能得到奖品，”他的儿子丹尼尔说，他和伯曼的弟弟杰克一起在Metro Loft工作。伯曼雇用建筑师和工程师为他的项目工作，仍然花费数小时研究每个楼层平面图的数十个版本。他将其比作解决魔方或填字游戏。

然而，Metro Loft的20 Broad St.的租户布雷特·乔什普和茱莉安娜·克雷并不满意结果。他们声称，在2020年的一起违约诉讼中，他们遇到了诸多问题，其中包括隔音效果差的墙壁，使得能够轻易听到邻居的谈话。Metro Loft否认了他们的主张，并以未透露的金额达成了和解。

20 Broad St.的改建公寓。摄影师：亚历克斯·弗拉德金，为彭博市场拍摄在疫情期间的两年里，27岁的莉莉·麦克米兰住在63 Wall St.，这是伯曼的公司后来出售的一个改建项目。这座前布朗兄弟哈里曼投资公司总部是9/11恐怖袭击后沃尔街上首批开放的住宅塔楼之一。“这座建筑真的很大，感觉几乎像办公室，不是很社交或家的感觉，”作为一家公关公司数字营销人员的麦克米兰说。“他们尽力将其打造成一个美丽、豪华的大楼，但我住在一个工作室里，空间非常尴尬。它不是正方形，也不是矩形，有各种奇怪的边缘和怪异的角落。”

尽管如此，显然这些物业有需求，表明许多其他居民感到满意；例如，Broad St. 20号几乎被全部占据，工作室的平均月租为$3,350。

萨拉·亨琴（Sarah Hinchen）已经在沃尔街67号的一间工作室里住了一年多，这也是Metro Loft转换并出售的。她喜欢10英尺高的天花板、景观、社区和建筑设施，其中包括健身房、游戏室、屋顶露台和只供居民使用的一家speakeasy风格的酒吧。她看不到它以前作为工作场所的任何证据。“除非我有很重大的生活变化，否则我不打算离开这里，”36岁的亨琴说，她在金融服务行业工作。

在Broad St. 20号，一个以前的保险库变成了一个休息室。摄影师：亚历克斯·弗拉德金（Alex Fradkin）为彭博市场拍摄现在伯曼正在扩大他的交易规模，以测试转换是否可以在更大规模上起作用。他最大的单个项目是：Water St. 25号，摩根大通公司的一个前哨站，很快将成为1,300个高端租赁单位。这个项目是与Flatiron大厦的GFP和投资公司Rockwood Capital LLC合作的，自疫情爆发以来首次减少了市中心的办公室库存。该综合体将包括共享办公区域、室内篮球场和壁球场、游泳池和音乐工作室。

Metro Loft还与金融巨头Fortress Investment Group LLC和一家加拿大养老基金合作，可能将一座前高盛总部进行改造。伯曼说，位于Broad St. 85号的建筑，高盛的家园已经有将近三十年，直到它搬到现在的总部，那里的发电机仍然能够在停电时照亮整个市中心街区。

当高盛公司在曼哈顿第一座市政厅的遗址上建造了这座塔楼时，它分隔了石街，这是荷兰殖民地新阿姆斯特丹（后来成为纽约）中第一条铺设的道路。如今，一个占地1800平方英尺的弯曲鹅卵石走廊穿过大堂，反映了街道的路线，也反映了这座城市永恒的变迁。

黄先生在纽约为彭博社报道房地产。