美国最昂贵的社区，从佛罗里达到纽约 - 彭博社

迈阿密的星岛长期以来名副其实。从沙奎尔·奥尼尔到罗茜·奥唐奈，这个只能通过门控桥进入的独家飞地几十年来一直吸引着富人和名人。

然而，肯·格里芬从芝加哥南下的举动将这个社区推向了一个新的高度，并将其变成了美国人口和住房趋势转变的一个缩影。

根据 Zillow Group Inc. 的数据，该岛上一栋典型的住宅价值为 4000 万美元，高于 2019 年 12 月的 2350 万美元 — 这使该地区成为美国最昂贵的社区，与其最接近的竞争对手之间的差距从未如此之大：佛罗里达州那不勒斯的波特罗亚尔和星光熠熠的加利福尼亚天堂比佛利山庄。

其中一部分直接是格里芬的结果，这位对冲基金巨头 Citadel 的创始人在该岛上购买了五处房产，总价 1.94 亿美元。

星岛独家的海滨豪宅。摄影师：Jeff Greenberg/Getty Images格里芬的策略是美国超级富豪和有权势者在新冠疫情之后的更广泛转变之一。他们的举动，从纽约上东区和旧金山诺布山等地搬到佛罗里达和德克萨斯等气候更温暖、人口更稀疏的地区，推高了一些地方的房地产价格，同时把其他社区抛在了后面。随着富裕的高管们带着他们的企业一起搬迁，仅仅富裕的人也会跟随。

彭博社对全国最昂贵地区的房屋价值进行的分析显示了其中一些变化的鲜明对比。尽管广泛的房地产繁荣推动了全国范围内的房价上涨 —— 自疫情爆发以来，美国新增的住房财富估计达到了12万亿美元 —— 但迈阿密地区的百万美元邮政编码数量从2019年底至2022年翻了一番有余。犹他州帕克城或亚利桑那州弗拉格斯塔夫等地也有类似的情况，一些富裕社区的房价涨幅超过90%。

尽管纽约和加利福尼亚的一些地区仍然位居最昂贵地区榜单的前列，但Zillow的数据显示，自2019年以来，一些社区的价值实际上有所下降。

最昂贵社区

佛罗里达州的单户住宅中最富裕的社区看到了巨大的增长

来源：Zillow

尽管不断上升的利率降低了全国的房地产繁荣，这些变化代表了美国最昂贵住房的更广泛重置，州和地方官员们正努力恢复城市的吸引力。一些超级富豪 —— 包括格里芬在内 —— 提到了对犯罪率上升的担忧。其他人则被更低的税收吸引到其他地方。无论是什么理由，这些模式和相应的住房成本激增正在重塑地区，改变商业决策，并增加了非富裕居民的负担。

“疫情确实像一次地壳板块的移动，”WE Family Offices首席执行官玛丽亚·埃莱娜·拉戈马西诺说，该公司与超高净值家庭合作。她的办公地点位于迈阿密的布里克尔社区，这个地区金融业占比很高，被称为南华尔街。对她来说，富裕人士向该地区迁移只是“初期阶段”。阅读更多： Citadel’s Ken Griffin Brings Billions to Make Miami Wall Street South佛罗里达 —— 因为阳光明媚、相对宽松的防疫规定和没有州所得税而成为疫情期间的目的地 —— 是50个美国百万美元社区中，过去三年房价涨幅百分比最大的38个社区的所在地，Zillow的数据显示，这些地区的房屋价值都翻了一番以上。

Dina Goldentayer摄影师：Eva Marie Uzcategui/Bloomberg对于迪娜·戈登泰尔来说，这并不奇怪，她在迈阿密海滩担任豪华房地产经纪人已经将近二十年了。在参观该地区最昂贵的社区时，她说，与她二十多岁初到时的氛围已经有所改变，当时她被派对氛围吸引，并在南海滩担任鸡尾酒女招待。

“迈阿密海滩过去是一个你来几天玩耍、晒太阳然后离开的地方，” 道格拉斯·埃利曼销售执行董事戈登泰尔说。“现在它是一个居住的地方。这里的生活方式、天气、经济政策、政治政策。每个人都想来这里。”

她的生意仍然蒸蒸日上，即使在疫情高峰时期的疯狂程度已经过去，当时超级富豪买家 —— 她称之为“鲸鱼” —— 只需一个电话就能决定是否购买房产。去年，她的房屋销售额约为4.75亿美元，低于2021年的约7.5亿美元 —— 但在疫情爆发之前，一个好年份的销售额可能是1亿到2亿美元。

“过去每隔一周就会有一只鲸鱼来城里看房；现在每天都有人来，”她说。“而当像加利福尼亚这样的州实施他们的豪宅税，或者马萨诸塞州实施百万富翁税时，这只意味着我的生意会更好。”

星岛一直是全国房价最昂贵的社区之一，一个封闭社区，所有房屋都俯瞰着大海，宽敞的豪宅吸引了名人和亿万富翁。但这种慷慨已经扩散到迎合不同需求的其他社区。

威尼斯群岛——由威尼斯大道连接的六个人工岛屿，包括迪利多岛、里沃阿尔托岛和圣马力诺岛——已经变成了“富裕单身汉的乐园”，Goldentayer说。富裕人士可以在短短的步行（或滑板车驾驶）距离内到达附近的10家不同健身房之一（包括Barry’s），然后去吃一碗巴西莓（Pura Vida是一个受欢迎的地方）。对于寻找更大房屋但没有肯·格里芬预算的家庭来说，像棕榈岛这样的地方，房屋的中位价值仅不到1000万美元。

这些收益是多样化的，不仅仅局限于像星岛这样的超级精英地区，还扩展到佛罗里达的一些传统上不被视为富裕天堂的地区。在大流行病之前，坦帕地区没有一个邮政编码的房屋中位价值超过100万美元。现在有四个。

百万美元地区的崛起

房屋中位价值至少为100万美元的邮政编码数量

来源：Realtor.com

Bruce Ring是Palm Beach County Lenson Realty Inc.专门销售海滨住宅的经纪人，他说市场在2020年底变得异常活跃，房产的售价是几年前的两倍。他说他的客户搬家是因为对远程工作的新开放以及对州和地方税收抵扣的变化。

“有人告诉我，他在马萨诸塞州没有支付的税款基本上就相当于他在佛罗里达州买新房的花费，”林格说。“对他们来说，不这样做会比这样做花费更多。”

随着富裕居民将他们的资金和捐款带到新地区，这种转变具有政治意义。例如，格里芬曾经是伊利诺伊州的主要政治捐助者之一，后来将雄狮基金公司从芝加哥迁至佛罗里达。他在财政上支持了佛罗里达州州长罗恩·德桑蒂斯，他是2024年可能的共和党总统候选人。国家日益激烈的文化战争也成为一个因素；德桑蒂斯在去年的一次连任竞选活动中表示“人们正在用脚投票”，此后一直抨击纽约和伊利诺伊等州在犯罪问题上软弱。与此同时，民主党加州州长加文·纽森在佛罗里达播放政治广告，宣传他的州是一个远离保守政策限制的避风港。

旧金山仍在努力从大流行中恢复过来。摄影师：大卫·保罗·莫里斯/彭博社加利福尼亚仍然是美国一些最富裕地区的所在地，硅谷小镇阿瑟顿的中位房价为740万美元，是全国最昂贵的邮政编码之一，根据 Zillow 的数据。但过去一年这个数字实际上下降了约3% —— 这反映了一个科技繁荣时期创造了巨大财富，但现在正在消退。

与此同时，旧金山本身仍在努力恢复 从大流行中恢复过来，科技公司允许弹性工作，使市中心变得空荡，而持续存在的无家可归危机和不断上升的犯罪报道削弱了一些吸引力。Zillow 的数据显示，诸如大教堂山、多洛雷斯传教士区、市场南区、诺布山、下海特和米申等社区的房屋价值自2019年以来下降了超过10%。这些社区的普通房主看到他们的房产价值下降了超过28万美元。

房价三年来放缓

在百万美元社区中，一些地区长期看到了下降

来源：Zillow

注：季节调整后的典型房屋价值测量

纽约面临着类似的挑战。昆尼皮亚克大学本月发布的一项民意调查发现，四成居民在这座城市感到不安全，而转向混合工作模式导致市中心办公大楼部分空置。纽约也是美国各州中所得税率最高的之一，州进步派议员提出了一项首创性的财富税。另请参阅： 远程工作每年给曼哈顿造成超过120亿美元的损失

尤其是曼哈顿上东区自疫情爆发以来，可售房屋数量不断增加，据纽约佳士得国际房地产公司的经纪人布莱恩·迈尔称，该社区的价值在过去三年中下降了8.8%，根据Zillow的数据。

这座城市仍然是强劲的豪华房地产需求之地 — 布鲁克林联排别墅市场，例如，正在蓬勃发展，因为人们想要更多的户外空间和社区氛围，迈尔说。从更根本的角度来看，富人总是需要在世界金融中心。

迈阿密独家的星岛只能通过一个带门的桥梁进入。摄影师：Eva Marie Uzcategui/Bloomberg“这是美国的文化之都，也是世界上的文化之一，”迈尔说。“我正在与许多在2020年离开纽约的买家交谈，他们已经在谈论回来，无论是作为第二个家还是主要住所。”

然而，在佛罗里达，新移民不断涌入，那不勒斯的豪华房地产公司Gulf Coast International Properties的所有者蒂姆·萨维奇说。这座城市——在皇家港、Coquina Sands和老那不勒斯等社区的价值在过去三年里翻了一番多——过去特别受中西部人的青睐，但现在各地的人都纷纷涌入，他说。

萨维奇正在出售一处价值9900万美元的房产，位于海滩旁，步行即可到达市中心。这在那不勒斯市场上是一个高价，买家可以将这处房产分割成不同的地块或打造成一座大型住宅。他说，截至一月底，已经收到了两份报价。

“我看不到我们看到买家涌入的基本原因会消失，尽管Covid的限制已经放宽，”他说。“一旦这个开关被打开，我不知道你怎么把它放回盒子里。”