英国房屋自1876年以来从未如此昂贵-彭博社

自维多利亚女王在位以来，房价从未如此高不可攀。

摄影师：达伦·斯台普尔斯/彭博社 欢迎来到 金融精酿 。我是约翰·斯特佩克。每个工作日，我都会关注市场和经济中最重要的新闻，并解释这一切对你的资金意味着什么。

维多利亚时期的房地产市场

今天给你带来一场房价狂欢。首先，如果你是房主，想要让自己做噩梦，或者是准备购房的首次买家，想要让自己充满希望，那就来听听最新的Merryn Talks Money播客。

本周我们在播客中邀请了彭博社的尼尔·卡拉南。尼尔是2008年爱尔兰房地产泡沫和破裂的老手。可以说他并不乐观。实际下跌40%？这甚至比Merryn几个月前骗我给出的预测还要激进。凑合听听吧。

无论如何，你可以在这里收听，并确保通过你选择的播客应用订阅（这里有Spotify和Apple的链接），这样你就不会错过任何内容。

维多利亚时期的房屋市场

与此同时，要更深入地了解英国的房价，我很幸运能够提前看到施罗德的邓肯·拉蒙特更新的长期住房可负担性研究报告。

当我说长期，我是认真的。拉蒙特回溯了178年的数据。 因此，当他说房价可负担性自维多利亚时代以来从未如此糟糕时，他并没有夸大其词。

根据简单的平均收入数据（年收入略高于32000英镑的单一收入者），平均房价约为收入的九倍（根据去年11月底的英国国家统计局数据）。 这种差距最后一次出现在1876年，您可以从下面的图表中看到。

自1845年以来的英国房价可负担性

自维多利亚时代以来，房价相对工资最高

来源：英格兰银行；土地注册局；英国国家统计局；施罗德

回顾到这么远，拉蒙特指出，在第一次世界大战前，住房可负担性的显著改善主要是由三个主要因素推动的：住房供应增加了一倍多；房屋平均变得更小；收入增加。

但虽然所有这些都具有历史意义，但对今天并不特别相关。 那时大多数人都是租房的，对于普通人来说，贷款根本不是一个选择。

如果您想讨论今天的情况，最好回到上世纪90年代，当时平均房价与收入的比率约为四倍。 这可能是任何人都会认为英国房价实际上很便宜的最后一次时期。

随着物价上涨速度超过工资增长速度，购房能力急剧恶化。这反映在a) 平均首次购房者年龄的上升；和b) 拥有自己住房的家庭比例下降。英国的住房所有权水平在21世纪初达到了约70%的峰值。现在大约为64%。

是什么导致了这一情况？正如拉蒙所说的（以及我之前一直在强调的），“这里的潜在问题是利率。” 拉蒙指出，引用了英国银行的一份报告，其中提到了我之前提到过的，拉蒙指出，英国银行认为价格激增的主要原因是“实际利率持续、急剧且始终出乎意料地下降。”

因此，拉蒙表示，“近年来房价可能相对于收入较高，但低利率使得按揭付款相对较为负担得起，即使是那些借入大额贷款的人也是如此。” 但随着抵押贷款利率上升，“那个时代现在已经过去了。”

简单来说，如果房价上涨是由利率下降驱动的，那么除非你认为最近利率上涨是非常暂时的，否则可以合理地预期价格会下调。

我们可以讨论下调多少。我们可以讨论其中多少是“实际的”（即由通货膨胀驱动）以及多少是“名义的”（即实际价格下跌），这是我们在上述播客中更多讨论的内容。但无论如何，购房能力必须得到改善。

购房者和业主：记住两点

在我离开之前，我想非常清楚地说明几件事情。如果你是为了自己的生活而购买房屋，你的决定应该基于你的个人情况，而不是基于你认为房价可能会走向何方。每个人都有自己的看法，但没有人有水晶球。

房价下跌的最大风险是你可能最终陷入负资产，即未偿还的抵押贷款价值高于房屋价值。但只有在名义价格下跌时才会出现这个问题（请记住，任何调整的部分至少会受通货膨胀的影响，而不是实际价格下跌）。即使在这种情况下，只有当你需要搬家时才会成为问题。

因此，如果你正在购买房屋，要关注你是否负担得起这个房产，考虑到付款、工作稳定性和其他个人财务因素。但同时也要确保你喜欢这个房子，足够让你在那里长期居住。

（一些建议：在搬进新房之前一定要和邻居交谈 — 他们是关于该地区和你可能忽略的任何潜在缺点的宝贵信息来源；不要被“潜力”所迷惑 — 如果你不是DIY天才，购买房屋不会让你变成一个。）

其次，关于抵押贷款利率。你会经常听到“平均”抵押贷款利率。这些平均值通常（仍然）在5%以上的范围。但就在我写这篇文章的时候，我看到五年期固定利率低于4%。关键是，“平均”值被不具竞争力的产品所扭曲 — 如果你在比较网站上或与抵押贷款经纪人交谈，你将不会被提供这些产品。而且不要忘记 — 市场上还有其他产品，不仅仅是固定利率贷款。

我的同事马库斯（对房地产市场的看法比我乐观得多）早就指出了这一点 — 这是他在 十二月发表的一篇文章，还有一篇在 一月。

“大局观”经济分析师对这个平均数的关注也让我怀疑他们对再抵押对消费需求造成的损害有一种偏颇的看法，这也是我对 英国整体经济实际上比较乐观的原因之一。

简而言之，房价需要调整。这并不是一件坏事，特别是如果这是由于名义房价略微下降（也许10%）并且工资增长持续一段时间超过价格增长所导致的。

如果你正在购房或搬家，请考虑这一点，但不要让它占据你的生活 — 在任何搬家决定中有更重要的因素，一切归结为你的个人情况。如果你打算再抵押，忽略平均数 — 实际提供的利率应该比头条数字低得多。

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我今天早上读到的内容

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杰里米·亨特，英国财政大臣，将于下个月发表预算演讲。摄影师：克里斯·拉特克利夫/彭博社### 每日引言

‘我们没有发现那些拥有高薪职位的人比那些只赚一半工资的人更值得的证据…极端的职业成功更可能是由家庭资源或运气驱动，而不是能力。’

马克·库施尼格

瑞典林雪平大学分析社会学高级副教授

一份瑞典研究论文提出智商只能提高工资到一定程度的论点。### 给…上帝的话定个价

• $50m 一本希伯来圣经的最高估价，被描述为世界上最古老的几乎完整的例子，将于5月在纽约苏富比拍卖。这本“萨松手稿”可以追溯到公元800年代末或900年代初。

在你离开之前…

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下周需要关注的主要故事包括：

• 在经济新闻方面，Rightmove将于周一报告英国房屋的挂牌价格，而本周晚些时候我们将通过公共借款数据获得对英国资产负债表的最新看法。
• 在企业新闻方面，我们将看到包括Lloyds和汇丰银行在内的银行的全年业绩，以及包括力拓和国防巨头英国BAE系统在内的矿业公司。

收听：****Foundering：约翰·麦卡菲的故事是一个新的六集播客系列，追溯硅谷偶像的生活、神话和自我毁灭。免费订阅，请访问Apple，Spotify或您获取播客的任何地方。

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