抵押贷款利率超过6%后，贷款人开始提供免费房屋再融资 - 彭博社

在过去一年中，美国抵押贷款利率翻倍，购房者和贷款人正在寻找解决方案来缓解融资压力。

包括Rocket Cos.、Amplify信用合作社和Better在内的公司正在推出激励措施，以覆盖未来再融资的成本，给现在锁定贷款的购房者。一些贷款人提供购买利率下调的服务，通常为一年的一个点。购房者选择了携带略低利率的可调利率抵押贷款，而不是固定利率贷款。

他们的理解是：购房是一项长期承诺，但借款成本可能是暂时的。或者正如一个经常被提及的行业口头禅所说：“嫁给房子，约会利率。”

随着美国房地产市场进入关键的春季销售季节，交易和库存基本上被冻结，房地产经纪人和贷款人急于用激励措施吸引对利率感到疲倦的购房者进行交易。在经历了多年的低利率使得30年固定利率抵押贷款成为一个毫无疑问的选择之后，即使是那些有能力支付现金的人，潜在购房者也必须找到应对高借款成本的方法，这与许多地区仍然高企的房价相冲突。

有意购房者参加纽约拉奇蒙特的一次开放日。摄影师：Tiffany Hagler-Geard/Bloomberg德克萨斯州Amplify信用合作社房地产贷款生产副总裁凯文·金斯伯格表示，几乎所有与潜在购房者关于锁定抵押贷款的对话都涉及某种激励措施来帮助应对中期利率，认识到销售价格是重点。

“我们的优惠受到了惊人的关注，”他说。

但是，只有在未来几年内利率大幅下降时，贷款人的交易和产品才能对借款人有利，这是一种带有风险的赌注。根据掉期合同，投资者预计美联储将在接下来的三次会议上加息。即使中央银行停止加息行动，房屋贷款成本也不太可能降至疫情期间见到的创纪录低水平附近 — 这可能会对那些正挤压可负担性极限并削减其他预算部分来支付抵押贷款的买家构成问题。

“这些都非常、非常依赖于借款人的情况，”华盛顿智库城市研究所（Urban Institute）住房金融政策副总裁简妮克·拉特克利夫（Janneke Ratcliffe）说。

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本周30年期固定抵押贷款的平均利率为6.5%，低于11月的7.08%峰值，但高于一年前的不到4%，根据房地美（Freddie Mac）的数据。这一激增使抵押贷款行业受到重创，导致数千人被裁员，因为业务干涸。根据抵押银行家协会的数据，美国的购房申请上周下降到1995年以来的最低水平。

大额贷款，降低利率

富裕买家的状况较好，因为寻求留住或吸引高净值客户的银行提供了较低的利率。根据威廉·雷维斯抵押贷款（William Raveis Mortgage）副总裁梅丽莎·科恩（Melissa Cohn）的说法，截至2月初，拥有1000万美元净资产和500万美元与私人银行的关系（包括抵押贷款）的借款人可以在30年期固定利率大额贷款上获得约4.625%的利率。资产较少的买家的利率在高4%的范围内，即使没有任何资产的合格借款人也能找到30年期固定大额贷款约5.5%的利率。

另请参阅： 美国抵押贷款利率连续第三周上涨，达到6.5%

对于较大的贷款，购房者可能愿意承担利率在可调利率抵押贷款期间保持在当前水平或以上的风险，以节省利息的四分之一或一半，与他们可以找到的30年固定产品相比。

“并非每个人都知道你可以获得低于5%的大额贷款利率，”指南罗经纪公司纽约新开发联席负责人丹尼尔·帕克说。“如果你可以获得低于5%的利率，也许还可以从卖方那里获得一个让利，那么突然间我们又回到了几年前利率所在的那个区域。”

贷款降息 —— 一笔前期支付，用于暂时降低房屋贷款利率 —— 正在被包括Guild Mortgage和Rocket Mortgage在内的贷款人推销，他们提供降低借款人在抵押贷款第一年利率一点的产品。一些开发商和个人卖家也提出支付临时利率折扣。

可调利率抵押贷款在2021年全年新房贷款中占比4%或更少，随着利率上涨，去年也开始上升，到10月达到贷款的12.8%的高点，根据抵押贷款银行家协会的数据。截至2月10日，这一份额已降至6.9%。

随着抵押贷款利率上涨，可调利率抵押贷款日益受欢迎

自大流行病以来，可调利率抵押贷款的比例有所上升

来源：抵押贷款银行家协会

Freedom Mortgage等公司也在推广可转让抵押贷款，购房者接管卖方现有的 —— 可能利率较低 —— 贷款，并支付现金或申请第二抵押贷款来支付剩余的购房价格。这种方式仍然相对较少使用，Freedom首席运营官迈克·帕特森估计，大约有1%到2%的美国抵押贷款量涉及这种产品。购房者还只能承担由联邦住房管理局和退伍军人事务部支持的抵押贷款，根据人口普查局的数据，这两者共占2022年新房贷款的14%。

即使没有激励措施，买家们可能已经准备好离开观望状态，帕特森说。

“在过去两年的竞争中，以及利率上涨的最后六到九个月之间，有很多被压抑的需求，”他说。“很多人已经厌倦了等待购买他们真正想要购买的房子，他们可能会比最初计划的预算再多一点。”

未来的再融资

根据城市研究所的拉特克利夫说，承诺的免费再融资使得30年固定抵押贷款相比于没有激励措施的标准贷款、可调利率抵押贷款和贴现贷款来说是买家最低风险的选择。

再融资伴随着一系列前期成本，包括评估、产权和托管费用，平均总计为5000美元，根据房地美数据。如果一名拥有50万美元贷款的借款人将利率再融资至比她最初抵押贷款低一点的水平，她将在一年内节省5000美元的利息，从而收支平衡。

如果在购房三年内利率下降，Rocket公司有一个提供“覆盖大部分”再融资成本的优惠计划。这个计划通常可以为购房者节省大约2000美元，这是这家总部位于底特律的贷款机构的执行副总裁比尔·班菲尔德说的。该公司并不豁免所有再融资成本，但会支付评估、信用报告查询、处理和核准等费用。

免费再融资是维克·陈（44岁）和他的妻子在华盛顿特区马里兰郊区购房时进行融资选择时的考量之一。最终，他们选择了EagleBank，在三月的交割前，该银行为他们提供了一笔30年固定贷款，金额为60万美元，利率为5.99%。

他们并没有超支，但无成本再融资的前景让他们更愿意承担抵押贷款。

“我认为我们不会回到历史低点的利率，”陈说。“但我对未来12到18个月内的利率更低抱有希望。”