在家工作，高利率使得920亿美元的办公楼抵押贷款面临风险 - 彭博社

一些位于旧金山等城市的办公室正在努力让员工返回，这给房东增加了压力。

摄影师：贾斯汀·沙利文/盖蒂图片社太平洋投资管理公司的一位办公楼房东违约了价值17亿美元的抵押票据，这在房地产市场的一个困扰部分引发了震动。

多年来，房地产业主一直在努力应对远程办公的兴起 —— 一项如此巨大的问题，以至于一家经纪公司估计，到本十年末，大约有3.3亿平方英尺（3100万平方米）的办公空间将变成空置。但低利率使投资者更容易地应对债务而不必担心。

现在，许多办公楼房东看到借贷成本飙升，导致像Pimco的哥伦比亚物业信托和布鲁克菲尔德公司这样的业主违约。尽管远程办公伤害了办公市场，但利率上涨可能会推动常常使用浮动利率债务的房东走向一个棘手的边缘。

“这只是一种群体心理，就像，‘既然我的一个同行这样做了，每个人都会这样做’，所以如果在接下来的六个月内看到一波违约和钥匙被交还，因为办公室没有被填满，我不会感到惊讶，”房地产投资公司Palladius Capital Management的首席执行官尼廷·切克萨尔说。“很多这些资产将永远无法恢复。”

时钟滴答作响，随着美联储正走在提高其基准利率的道路上，更多办公室业主面临着压力，整个美国办公室17%以上的供应空置，另有4.3%可供转租。根据抵押银行家协会的数据，今年这些物业从非银行贷款人那里到期的债务将近920亿美元，2024年将到期的债务为580亿美元。

“如果你今年有一笔贷款到期，你就麻烦了，” GFP房地产主席杰弗里·古拉尔说。“如果你三年后有一笔贷款到期，而且空置率不高，你就只能等待。”

迫在眉睫的到期债务

将有近920亿美元的非银行办公室债务在今年到期

来源：抵押银行家协会

古拉尔的GFP最近违约了曼哈顿麦迪逊大道的一栋办公楼，并正在与贷款人就延长贷款进行谈判。但他表示，其他房东最近的违约可能有助于谈判，因为贷款人可能不想拿回资产。

“对我有帮助的是，我们看到一些大玩家基本上交出了钥匙，这让与银行谈判变得更容易，”古拉尔说。

浮动利率债务

融资挑战对于房地产行业来说是一个特别的问题，因为浮动利率贷款的普及，利率重新设定更频繁。根据Newmark Group Inc的数据，今年到期的办公楼贷款中约48%是浮动利率。

房东经常不得不购买利率上限，这种上限在利率上升时限制支付增加，并且变得更加昂贵。根据查塔姆金融公司的数据，2022年2月，对于一笔2500万美元贷款的一年期保护，2%的利率上限价格从2022年3月初的33000美元飙升至819000美元。

即使对于没有违约的业主来说，计算也变得更加复杂。例如，芝加哥的黑石集团威利斯大厦拥有大约13.3亿美元的商业按揭证券，根据彭博社编制的数据，该债务的月付款在2022年2月较去年同期增长了近300%。黑石发言人表示，该建筑物入住率很高，租约期很长。

“我们在选择要拥有的办公室类型时非常慎重，这就是为什么美国传统办公室目前仅占我们投资组合的大约2%。”黑石发言人吉莉安·卡瑞在一份声明中表示。

违约并不一定意味着业主完全放弃办公室。在许多情况下，例如GFP的麦迪逊大道大厦，投资者正在寻求与贷款人协商更好的条件，或者探索其他选择，比如将建筑物改建为公寓。

“每种情况都是独特的，”纽马克的副主席达斯汀·斯托利说。“如果你拥有一栋租约良好、地理位置优越且由机构所有的建筑，你会没事的。你目前使用的贷款人很可能会同意延长贷款期限。如果是私人所有权，建筑物负债过重，赞助方无法获得流动资本，那就是我们看到的情况性贷款出售或强制性资产出售的地方。”

空置空间

更高的租金是办公市场最新的困境。许多建筑在疫情之后一直在努力吸引员工回来，而随着公司裁员和削减房地产，这个问题变得更加严重。根据 Cushman & Wakefield 的报告，需求下降将使美国到2030年办公空间供应过剩330万平方英尺。报告。

阅读更多关于远程办公如何影响纽约一些办公大楼的信息。一些城市比其他城市表现得更好。根据安全公司 Kastle Systems 的数据，德克萨斯州奥斯汀市的平均入住率在截至2月22日的一周内达到了疫情前水平的66%，而纽约为47%，旧金山为44%。但融资危机已经蔓延到整个美国。2021年被 Pimco 管理的基金收购的哥伦比亚地产信托公司的违约涉及七处物业，从曾经容纳《纽约时报》的曼哈顿大楼到与 Elon Musk 的 Twitter 就一些拖欠租金问题发生争执的旧金山大楼。在这组物业中的一栋建筑，位于西17街245-249号，也看到 Twitter 这个重要租户正在寻求在该建筑物中的空间进行转租。

另一家被卷入默认情况的物业是旧金山的201 California St.，截至2月28日，根据Savills的数据，该物业大约有42%的办公空间可供出租，无论是直接出租还是通过转租。

在曼哈顿的315 Park Ave. South，这一数字接近39%。

总体而言，这七栋建筑物中有84%已经出租，相比于2021年哥伦比亚物业信托公司被收购时的87%，这个数字有所下降，根据哥伦比亚发言人Bud Perrone的说法，这个数据不包括转租。哥伦比亚上周表示已经与贷款人接洽，以重组这七处物业的贷款。

哥伦比亚物业信托公司默认的物业之一是纽约的315 Park Ave. South。摄影师：Eric Laignel/BussinessWire纽约房东RXR正寻求减少其办公楼，正在与至少两处纽约办公楼的贷款人谈判，以进行潜在的改建。RXR拒绝置评。

寻求减轻

今年早些时候，一家布鲁克菲尔德商业公司违约了与洛杉矶两座办公楼相关的贷款。布鲁克菲尔德物业合作伙伴公司拥有各种房地产，包括办公和零售场所，根据2月24日的文件，该公司仅停止了大约2%的所有物业的付款，同时试图就债务进行修改或重组。

“鉴于当前经济放缓的情况，我们通常正在寻求减轻，可能会或可能不会在这些谈判中取得成功”文件中说道。“如果我们失败，这些贷款担保的某些物业可能会转让给贷款人。”布鲁克菲尔德拒绝置评。

办公市场的痛苦也在加剧，随着贷款人的撤退，主要银行正在权衡出售办公贷款。对于想要退出这个市场的业主来说，物业的销售很少：根据MSCI Real Assets的数据，1月份的交易速度降至2010年以来同月最慢。根据Green Street指数，美国办公室价值从2020年3月至1月下降了20%。根据抵押银行家协会主席Matt Rocco的说法，办公室价格的下降最终可能会超过商业房地产价格的普遍下降。

“市场找到平衡之前的两年将非常艰难，”投资公司Northwind Group创始人Ran Eliasaf说道。“与此同时，将会有很多痛苦，不幸的是，也会有很多资金损失。”