房价会下跌吗？首次购房者面临昂贵的房屋市场 - 彭博社

一名房地产经纪人向一名有意购买房屋的买家展示了一处在伊利诺伊州皮奥里亚出售的房屋。摄影师：丹尼尔·阿克/Bloomberg在经历了多年的房价飙升和激烈竞价之后，美国住房市场出现了一些放缓，但对于试图进入市场的买家来说，几乎没有喘息的机会。

根据全国房地产经纪人协会的数据，去年首次购房者的销售占比创下了有记录以来的最低水平，仅为26%，即使房屋价值开始降温。而不断上升的借贷成本和仍然高企的房价使得住房成为近40年来最不可负担的水平。

随着春季购房季即将到来——这是年轻家庭通常在夏季和新学年之前寻找房屋的时候——稀缺的库存意味着市场仍然很紧张。这推动了拥有经济优势的人越来越多地实现美国梦，即拥有一栋带院子的独栋房屋，甚至只是一个简单的入门公寓——这些人可能拥有高薪工作、大量现金或者可以依靠父母的资金支持。其他人则错失了一个积累财富的重要机会。

“我们离大众负担能力还很远，”Zillow Group Inc.的高级经济学家尼科尔·巴肖说道。“天平倾向于那些收入较高、财务背景较好的购房者。在市场上增加更多库存之前，这将成为常态。”

首次购房者面临有记录以来最不可负担的市场

住房负担能力已降至自1986年以来的最低水平

来源：全国房地产经纪人协会

30年固定抵押贷款的平均利率连续第四周上涨，达到6.65%，根据周四发布的Freddie Mac数据显示。

首次购房者面临的困难多年来一直在加剧。在疫情期间的繁荣中，他们经常被挤出局，因为他们与有现金的人和经常瞄准首次购房者的投资者竞争。首次购房者的典型家庭收入从2019年的约70000美元飙升至2022年的90000美元。经常被挤出局。

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现在，借款成本的快速上涨已经造成了另一个障碍，巴肖德说。去年秋天，当抵押贷款利率达到7%时，Zillow估计一个每月存下中位家庭收入5%的个人需要近10年的时间才能存下一栋典型住宅的10%首付款。而入门级房源仍然紧缺：全国最便宜房屋的库存比去年1月下降了1.5%，而最昂贵房产的库存则增加了37%。

价格实惠的房屋供应量低

昂贵房产的库存增幅远大于更便宜的入门级房屋

来源：Zillow

注：图表显示了年度库存变化的百分比

落后

在等待两年的全现金买家和竞标战后，罗布和凯尔西·斯科特在8月开始寻找他们在西雅图的第一套房子。他们的年收入总共为20万美元，他们的工作使他们能够储蓄用于7万美元的首付款。尽管如此，在抵押贷款利率上涨后，他们不得不将预算从80万美元降低。这对新婚夫妇最终成功在西雅图北部的一个古雅社区买下了一套两卧室的房子，那里有当地的酒吧和公园，但只是在出价比65万美元的要价高出5万美元后才成功。

“如果我们把自己与在他们20多岁时购房的父母相比，我们感觉自己落后了。但如果我们看看今天的情况，我们是在正确的轨道上，”35岁的罗布·斯科特说。“我们作为一对夫妇在工作上的位置是我们能拥有房子的唯一原因。”

罗布和凯尔西·斯科特在11月购买了他们的第一套房子。摄影师：罗布·斯科特事实上，首次购房者的中位年龄从1981年的29岁上升到2022年的36岁 —— 这是全国房地产经纪人协会记录中最高的。这是因为房屋价值远远超过了工资增长，Zillow的首席经济学家斯凯拉·奥尔森说。

这种差距的扩大将加剧财富和种族差距。对于许多从未拥有过房产的黑人和拉丁裔家庭来说，更难“踏上积累财富的阶梯”，布鲁金斯学会布鲁金斯都会的高级研究员珍妮·舒茨说。

它还阻碍了一些首次购房者得以首次购房的那种有助于积累财富的方式。

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在纽约市，Maddy Duleyrie之所以能够购买公寓，是因为得到了父母的帮助。尽管她“有一份薪水不错的工作”，这位29岁的新泽西州人说，她无法独自承担她想要的“生活成本和生活方式”来购买自己的房子。

“我不知道有谁能够在我这个年龄独自承担购买房屋的费用，”她说。

在父母资助下，Duleyrie在曼哈顿西村一栋优雅的战后建筑中的一套单位上提出了全款报价，并计划在年底前完成交易，预计在三月份完成。

“对于一些人来说，这是一个买家市场，而不是大众市场，”Duleyrie说。

父母的帮助

在疫情爆发之前，大约三分之一的首次购房者依赖于家人或朋友的礼物或贷款来支付至少部分首付款，Zillow的奥尔森说。她表示，这一比例在2021年增加到了约40%。与此同时，自2021年以来，拥有55岁以上共同借款人的年轻成年购房者的数量激增，根据Freddie Mac的说法。

“我看到一些父母为一百万美元的房产支付全款的礼物，”Compass的纽约经纪人Kimberly Jay说，她的客户包括Duleyrie家庭。“这是一个有钱人的城市。”

即使在价格便宜得多的达拉斯，至少一半的年轻首次购房者都得到了家人的财务援助，房地产经纪人康妮·塞戈维亚说。她说，大多数人都收到了最低首付款的全部金额。

对于其他购房者来说，唯一的选择就是拉长时间。

阿什利·希普-麦吉并不只是想买她的第一套房子 —— 在收养她已故姑姑的两个孩子后，她迫切需要更多的空间。这位39岁的护士从2021年12月开始在圣路易斯北部伊利诺伊州郊区寻找，预算为26万美元。

抵押贷款支付创历史新高

自1989年以来，首次购房者不得不支付最高额度

来源：全国房地产经纪人协会

近一年后，看了30栋房子后，她终于以25.6万美元买到了一处房子，价格比她希望的要高。

她使用了升级条款，支付了比竞争报价高1000美元，放弃了检查，并支付了所有的闭关费用。她在开始寻找时被预批2.9%，但最终以6.4%的利率成交后，对她每月的抵押贷款感到“不舒服”。但她仍然抱有希望，如果利率下降，她可以 在未来重新融资。

“我们现在需要一所房子，”希普-麦吉说。“有了两个额外的孩子，我知道我必须完成并做到这一点。”

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