远程办公模式催生写字楼违约 - 彭博社

插图：Saratta Chuengsatiansup为彭博商业周刊华尔街巨头们以在不确定时刻敢于冒险而自豪。但随着借贷成本飙升和远程办公趋势导致市中心办公室半空，即使是最大的参与者也迅速意识到他们估算错误。

以太平洋投资管理公司为例。2021年，即使在大流行期间办公室空置，这家管理着1.7万亿美元资产的公司收购了哥伦比亚地产信托公司，后者在纽约、旧金山、波士顿和华盛顿特区拥有至少15栋办公大楼，包括债务在内总价值39亿美元。“美国主要城市的高品质办公楼为我们的客户提供长期价值，”Pimco的全球私人商业房地产负责人约翰·默里当时表示。

或者不是。上个月，哥伦比亚地产信托公司就其七座标志性建筑的价值约17亿美元的抵押贷款违约，其中包括一座租给埃隆·马斯克推特公司的旧金山塔楼和前纽约时报总部，现在是Snap的所在地。这家金融巨头并非孤身一人：全球最大的地产所有者之一布鲁克菲尔德公司也违约了洛杉矶市中心的两座摩天大楼，其中一座冠以会计事务所德勤的名字。

回想起2008年的金融危机和房地产泡沫破裂的人，可能还记得那些因为房屋贬值严重而停止偿还抵押贷款的房主们受到的鄙视。现在看到一些华尔街最负盛名的公司威胁采取类似的行为，或许会觉得讽刺。然而对于机构投资者来说，违约可能是一种开启债务重组大门的策略。持有商业按揭支持证券的债务人必须至少在技术上违约才能重新协商条款。商业按揭支持证券是一种无追索权债务，这意味着借款人可以放弃财产而债权人无法追索他们拥有的其他资产。

最近一些违约行为是为了延长付款期限或以其他方式改善贷款条款。在其他情况下，业主完全放弃建筑物并归还给贷款人。无论哪种方式，这些举动都预示着市场的一种 黯淡未来：即使是最有资本实力的资金管理人员都在犹豫是否支付位于黄金地段、拥有优质租户的物业，那么那些资金紧张的拥有更空置、更老旧建筑物的业主将会怎样？“你曾经面对过一场远程办公的地震，现在你又面对一场金融海啸，”纽马克集团全球研究执行总监大卫·比特纳说。

在过去的十年里，投资者将办公室视为债券。他们认为高质量的建筑物、长期租约和不断上涨的租金是非常安全的。亚马逊和Facebook等巨头公司在昂贵的城市大肆购买空间，并用植物墙和浓缩咖啡机装饰它们。尽管办公楼也不会免疫经济趋势，但即使是最大的资金管理人员也无法预测远程办公现象会如何迅速使成千上万的办公楼变得多余。围绕工作未来的不确定性已经将办公空间，这种固有的长期固定资产，转变为一种越来越具有风险和波动性的资产。

分析师和投资者将陷入困境的办公楼比作垂死的购物中心；正如电子商务加速了老旧郊区购物中心的消亡一样，远程办公将摧毁商业区。一家经纪公司估计，到本十年末，将有大约3.3亿平方英尺的多余办公空间。

亚马逊暂停其第二总部的建设 在华盛顿附近，Facebook母公司 Meta Platforms Inc. 已经 减少了在纽约的租赁空间。Twitter公司正在与哥伦比亚地产就其 旧金山大楼租金 展开争斗，并刚刚将其大部分纽约总部 转租。

如今，办公楼的平均使用率约为疫情前水平的50%—这可能成为新常态。市场显然并不押注于复苏。纽约最大的办公地产投资信托公司 Vornado Realty Trust 的股价已跌至1997年的水平；而 SL Green Realty 和 Boston Properties 的股价低于2020年的最低点。

大多数房东在疫情期间能够维持住楼宇，没有违约贷款，因为接近零利率使得继续支付或获得新融资变得更容易。像Pimco的Murray一样，投资者们希望更多人在疫情担忧消退后返回办公室。有些人将无法坚持到看到这种情况发生。根据 抵押银行家协会 的数据，今年将有将近920亿美元的非银行办公债务到期，需要进行再融资。在监管机构去年警告过度暴露之后，银行，作为商业地产融资的最大来源，正在回避办公楼贷款。根据房地产分析公司 Green Street 的数据，办公楼价值已经比一年前下降了25%。

最近的违约事件使其他人变得更加大胆。曼哈顿房东GFP房地产有限责任公司主席Jeffrey Gural表示：“对我来说很有帮助，因为我们看到一些大玩家基本上放弃了钥匙。”“这使得与银行谈判变得更容易。”

另一个问题是投资者支付的价格太高了。在疫情爆发之前，办公室的基本面已经在恶化。即使在就业市场强劲、企业利润繁荣的情况下，房东们不得不增加诸如免租金等让步措施来吸引租户。“人们购买建筑物时所做的核算与现实毫无关系，”Savills北美总裁David Lipson表示。“这些交易背后存在根本不健康的经济基础。”

与2021年相比，如今的前景要暗淡得多，美联储预测失业率将在年底上升至4.6%。即使经济复苏，很明显许多建筑永远也不会恢复。业主们正在探索转为住房的可能性，但由于区域规划、高昂的成本和工程复杂性，这些交易在短期内不会对办公室供应造成影响。

做空者正在押注更多与办公室相关的债务将违约。包括Bruce Richards的Marathon资产管理和Dan McNamara的Polpo Capital Management LLC在内的对冲基金正在使用CMBX等信用违约掉期指数押注与办公楼相关的债券，类似于之前Carl Icahn对购物中心债务和Michael Burry对美国住房市场的成功押注。“我不认为这是大空头，”McNamara表示。“但办公室将会出现很多困境。”

这可能是许多最大投资者的机会，他们仍然拥有大量资金，并准备好出手。“他们正在等待许多这些建筑物重新回到银行手中，”经纪公司Wharton Property Advisors的首席执行官Ruth Colp-Haber说道。银行“随后可能不得不以非常低的价格迅速出售它们，与它们目前账面价值相比。”阅读更多： 如果税收优惠得到执行，远程办公可能会给企业带来成本