瑞典房地产市场崩盘暴露经济分歧 - 彭博社

连接瑞典斯德哥尔摩Rinkeby和Ursvik的未完成的桥梁。

摄影师：Erika Gerdemark/Bloomberg

一座连接斯德哥尔摩两个社区的半成品桥梁已经成为瑞典正在经历的巨变的缩影。一边是一个富裕社区，是斯德哥尔摩最古老郊区之一的一部分，另一边是一个1970年代的公共住房区，居住着大量移民，以及一个声誉不佳的麻烦地区。

这两个郊区——位于瑞典首都郊外的Ursvik和Rinkeby——被一条四车道高速公路隔开。然而，在一个建立在平等理念基础上的国家里，分歧远不止于此，而现在这个国家正陷入经济和社会危机之中。一些当地政客抱怨，这座最初计划用于公共交通的桥梁现在被Rinkeby居民用作步行通道，以便他们可以去另一边的商店购物，这损害了他们的房产价格，并可能导致犯罪蔓延。

一些人希望将其拆除。

斯德哥尔摩郊区Rinkeby，2023年3月26日。摄影师：Erika Gerdemark/Bloomberg这提醒人们，虽然瑞典在亿万富翁排行榜中位于法国和瑞士之间，但许多较贫困的瑞典人最近看到富人和穷人之间的差距急剧扩大。过去12个月里，通货膨胀上升、利率上涨和货币贬值给经济带来了冲击。这些后果引发了欧洲最严重的房价崩盘和家庭消费下降。即使乌克兰战争的动荡影响了其他欧洲国家，瑞典仍是该地区唯一预计在2023年经济萎缩的国家。

瑞典问题的核心是一个功能失调的住房市场，这不仅巩固了社会分歧，而且加剧了这些分歧。

该国的房地产繁荣 — 过去20年房价增长了近250% — 得益于极低的借贷成本和租赁物业短缺。这种住房短缺迫使较贫困的家庭挤入拥挤的住所。并推动其他人购房 — 抵押贷款总价值在截至2022年的20年间增长了459%。在最新危机爆发之前，家庭债务，包括抵押贷款和消费者债务，已飙升至可支配收入的200%以上，根据2021年OECD的最新数据。这是德国水平的两倍。

瑞典的收入不平等一直在逐渐加剧

北欧国家的基尼系数

来源：世界银行 注：数字越高，不平等程度越大

直到现在，这些问题一直被廉价资金和不断增长的经济掩盖着。随着两者的结束，系统中的脆弱性正被暴露出来。过度负债的中产阶级现在面临着无法支付抵押贷款，更别提日常奢侈品的前景。

与此同时，一月份企业破产数量激增至至少十年来的最高水平，因为建筑公司面临压力。如今，住房建设速度预计将下降到与人口增长相匹配所需的大约一半，制造了一个恶性循环，为未来几个月甚至几年的住房压力埋下了更多的种子。

一些当地政客抱怨，这座桥正在损害乌尔维克的房地产价格。摄影师：Erika Gerdemark/Bloomberg中央银行将房地产贷款视为金融系统中最大的风险，并警告说，不断上升的家庭债务对从消费到破产和银行损失的影响。它一再呼吁进行住房和税收改革，前行长斯特凡·英格韦斯批评了财产税水平，该税在全球范围内属于最低水平之一。

K2A Knaust & Andersson Fastigheter AB，一家租赁公寓的建筑商和管理公司，自瑞典央行去年开始加息以来，市值已经下跌了70%。由于市场不确定性，该公司几乎推迟了所有的建设项目。首席执行官约翰·克诺斯特表示：“如果从社会角度来看这种情况，这是一个巨大的问题。建筑业将会出现巨大的真空。”

政府面临着越来越多的问题。尽管失业率相对稳定，但电信设备公司爱立信和家电制造商伊莱克斯等公司宣布裁员，破产数量增加，经济放缓可能会改变这一情况。与此同时，瑞典最大的养老基金在硅谷银行倒闭引发的后果中损失了多达20亿美元。即使在俄罗斯入侵乌克兰后，入盟北约的计划似乎被加快，也卷入了地缘政治争端。

“今年住宅建筑的风险可能会减缓超过50%，” 诺迪亚银行经济学家苏珊娜·斯佩克特(Susanne Spector)说。“这将对国内生产总值产生影响，其他建筑投资也可能下降。一些负债严重的房地产公司和市政府可能会推迟项目。”

林克比(Rinkeby)和乌尔斯维克(Ursvik)之间的未完成桥梁。摄影师：埃里卡·格德马克(Erika Gerdemark)/彭博社去年选举中，社会紧张局势显而易见。在人们对黑帮暴力的担忧中，一些人开始称瑞典为欧洲的枪支犯罪之都，去年发生了近400起枪击事件，曾经边缘化的瑞典民主党成为第二大党派。这个民族主义团体现在支持总理乌尔夫·克里斯特松(Ulf Kristersson)的少数派政府。

林克比-乌尔斯维克桥计划于今年完工。但瑞典民主党的一个地方分支已经找到了另一种用途，试图将其变成反移民信息的政治集会点。“林克比的桥梁使罪犯更容易招募你的孩子参与犯罪，”该党在去年的竞选中告诉当地选民。“我们认真对待你孩子的安全。拆掉这座桥！”

租赁黑市

克里斯蒂娜·阿卜杜拉哈德清楚地记得她的梦想在瑞典首都一个安静社区租房的时刻变成了噩梦。这位28岁的女士是隆德大学的毕业生，在那里她曾为其他学生提供关于如何避免在租房中受骗的建议，在同意租下新公寓之前她进行了尽职调查。

但在等待拿到钥匙的时候，她惊讶地发现其他人也在同样的事情。原来，阿卜杜拉哈德和其他大约九个人已经把押金交给了一个冒充合法租户身份的女人。阿卜杜拉哈德说她被骗走了43,500瑞典克朗（约合4,200美元），这是一个涉及多个银行账户的精心策划的诈骗，据阿卜杜拉哈德估计，这个诈骗团伙总共骗取了约50万瑞典克朗，她还会见了许多其他受害者。

克里斯蒂娜·阿卜杜拉哈德。摄影师：Erika Gerdemark/Bloomberg“感觉像是一场噩梦，” 阿卜杜拉哈德说道，当她回忆起自己将行李拖到瑞典首都的新公寓时，她情绪激动，“这彻底颠倒了我的生活。”

卡尔-约翰·兰茨，负责调查阿卜杜拉哈德案件的警官表示，警方已经确认了几起“采用相同作案手法”的案件。他补充说，他们将要审问嫌疑人，涉及“欺诈和可能的洗钱”罪行。

批评者认为，这类案件是房地产市场功能失调的副产品，而且情况正在恶化。

“目前的政策对未来几年没有任何改善，”倡导团体Jagvillhabostad.nu的主席亚历山大·威尔逊·范·德尔斯（Alexander Wilson van Deurs）表示。“会有更多人受伤。”

瑞典住房多年来一直落后于人口增长

住房和人口的年度变化

数据来源：瑞典统计局

瑞典长期以来未能兑现宪法承诺，为其1040万人口提供一个负担得起的居住地，但直到最近，这一点被经济增长掩盖了，经济增长曾掩盖了体制中的缺陷。

负担得起的住房短缺正在影响招聘。斯德哥尔摩商会去年报告称，四分之三的人力资源主管表示住房情况使得公司更难招聘新员工。斯德哥尔摩商会报告称，住房情况使得公司更难招聘新员工。

房租由房东和租户协会每年协商确定。倡导者表示，这一体制有助于在斯德哥尔摩创造一个租房市场，教师、警察、清洁工和其他公共部门工作人员可以负担得起与银行家、软件开发人员和政府官员同住。然而，供应已经几十年来一直跟不上需求。受控租金公寓的平均等待时间现在为9.2年，但在首都的一些地区可能高达20年。

尽管失业率保持相对稳定，但破产的增加和经济放缓可能会改变这一局面。摄影师：Erika Gerdemark/Bloomberg这引发了租赁合同黑市，对于持有者来说现在非常有价值，但对于那些真正需要的人来说却难以触及。这也为像那些陷入阿卜杜拉哈德困境的欺诈行为打开了大门。

对于内部人员来说，这可能是一项利润丰厚的生意。他们可以用很少的钱得到一个不错的地方，并可以为朋友和家人保留，或者通过地下交易出售租赁合同赚取利润。但对于没有资源或关系来确保住房的移民和其他人来说，他们很容易受到伤害，并被迫进行租房的不正当交易。一名需要为自己和女儿找住房的女士在斯德哥尔摩郊区花了4万美元购买了一份非法的租赁合同。

“我该怎么办呢，”这位不愿透露姓名的女士说，“住在桥下还是排队15年才能租到公寓？”

这种黑市只适用于有能力负担得起的人。“我们遇到很多因找不到住所而重返虐待关系的女性，”斯德哥尔摩南部Sodertalje一家受害者支持团体的协调员Fanny Hansen说。

政府试图在2019年通过对二手租赁合同买家施加处罚来遏制这种非法交易，而不仅仅是对卖家。然而，这种非法交易猖獗，即使数据不明。2017年的一份政府报告将再售租赁合同占公共住房供应的比例定为10%至50%。

“在租赁市场中加强秩序的调查正在进行中，这是政府打击犯罪，包括有组织犯罪的重要工作的一部分，”瑞典住房和基础设施部长安德烈亚斯·卡尔森说。“这是这项工作的一个组成部分。”

在巴卡比区的开发工地上，建筑工人稀缺。摄影师：埃里卡·格德马克/彭博社### 建筑紧缩

斯德哥尔摩西北几英里处，是该国最雄心勃勃的项目之一，旨在填补住房缺口。但在巴卡比斯塔登，一个计划最终容纳3万人的房地产开发项目，建筑工人变得稀缺。原定于三月初完工的200套公寓的施工工作因市场低迷而放缓，以滴灌方式释放，而当地官员因经济环境的原因推迟了新的建筑权的授予。

Emelie Grind。摄影师：埃里卡·格德马克/彭博社Järfälla社区发展主任Emelie Grind为推迟授予建筑权辩解，称“事情需要先平稳下来”。

这个地点将通过斯德哥尔摩市的地铁系统与市中心相连，是瑞典希望成为的一个例子。新城市中心被自然保护区环绕，点缀着公园和公共空间，旨在容纳家庭和单身人士，自2018年以来一直由电动自动驾驶巴士服务。

但是，瑞典租户协会首席经济学家马丁·霍夫维伯格表示，市场存在脱节现象。“我们有一个被操纵不建造房屋的系统。当经济放缓时，建筑活动急剧下降。”

为了重振房屋建设，当地领导人希望政府恢复投资援助。这项倡议为建造租赁公寓和学生住宿提供了补贴，但被克里斯特松的联合政府终止，称其成本太高。

这也成为一个政治雷区。允许房东对吸引人的公寓收取更高租金，可能会增加更多的住房供应，但在选民中不受欢迎。

卡尔森排除了任何新的投资支持，但表示政府确实需要"扩大所有权，让更多人可以进入市场。"

对于阿卜杜拉哈德和成千上万的其他人来说，这似乎是一个白日梦。“我没有任何希望能拿回这笔钱，”她说。“我只是希望人们停止这种行为。这种情况不能一再发生。”