第一共和国（FRC）向摩根大通（JPMorgan）表示：向富裕客户发放贷款导致银行倒闭 - 彭博社

第一共和银行

照片插图：731；盖蒂图片社（3）/彭博社 （本故事最初发布于4月16日。周一，银行监管机构接管了第一共和银行，并安排了其紧急出售给摩根大通。）

在美国最富裕的地区，消息迅速传开：一家银行提供优惠条件的贷款。

高收入和信用记录良好的富裕购房者和房地产投资者可以从第一共和银行获得数年期利率极低的抵押贷款。更好的是，他们在十年内无需开始偿还本金。

在曼哈顿、旧金山湾区和南加州，这些条件吸引了大批富裕客户，包括其他银行的高管，因为在疫情期间利率下降。这些贷款使借款人比使用更传统的抵押贷款融资其房产时拥有更多现金用于投资和消费。需求如此强劲，以至于帮助第一共和银行在四年内翻了一番，同时存款激增。

现在，一切看起来都像是一个巨大的错误。

第一共和银行为纽约地区的富裕客户提供服务

资料来源：彭博社对《住房抵押贷款披露法案》数据的分析；明尼苏达大学IPUMS NHGIS，www.nhgis.org

注：编码为中央公园的贷款被省略

区域银行危机主要集中在持有水下债券的贷款人身上，导致进入混乱的盈利季节。这些因素导致了上个月硅谷银行和Silvergate Capital Corp.的倒闭，因为提款激增迫使这两家公司以亏损出售证券。

但在第一共和国，今年已经失去了将近90%的市值，这样的投资只是问题的一部分。一个更大的挑战是其大量的低利息贷款，其中许多贷款还有几年才开始偿还。抵押贷款表现良好，但低利率和延迟偿还损害了它们的价值。

该公司将于4月24日公布第一季度业绩，分析师估计将出现400亿美元的存款下降。

这些贷款阻碍了寻找投资者或更强大的贷款人来收购该公司的努力，目前该公司依靠大银行存入的300亿美元。据了解他们的想法的人士称，债务组合是几位潜在的救援者不愿意拿出现金的主要原因，他们要求不透露姓名，讨论机密的讨论。

富人的贷款如何伤害第一共和国

这些抵押贷款也使政府支持的交易变得更加政治上敏感：监管机构或国会中的华尔街批评者会多么急于帮助一家因为为富裕客户量身定制产品而伤害自己的银行？

虽然这些贷款使第一共和国被更稳定的竞争对手经典接管变得更加复杂，但交易并非不可能。一个解决方法是设计一项交易，避免对银行控制权的改变，让救援者避免前期减记，一位了解情况的人士表示。或者第一共和国可以找到一个资本实力非常雄厚的买家，可以承受最初的减记，使自己在贷款最终偿还时为超级收益做好准备。

到目前为止，还没有出现这样的交易。

上个月，第一共和国的困境促使财政部长珍妮特·耶伦提出了一项不寻常的由行业资助的临时措施，导致摩根大通公司、美国银行公司和其他九家美国银行存入了300亿美元，至少为期120天。此举旨在确保该贷款人在解决问题时能够保持顺利运营。只要它继续拥有充足的现金，就可以避免昂贵的资产出售，探索救援交易，努力说服存款人归还资金，或者等待其账面上的债务恢复价值或得到偿还。

在此之前，尚不清楚这些大银行如何在不拖垮该公司的情况下取回资金。

第一共和国的发言人拒绝置评。

南加州是第一共和国抵押贷款的热点地区

资料来源：彭博新闻对《住房抵押贷款披露法案》数据的分析；明尼苏达大学IPUMS NHGIS，www.nhgis.org

找不到买家或新投资者购买第一共和国的困难归结为简单的数学问题。

当利率上升时，以较低利率在几个月或几年前承销的贷款和其他债务的市场价值通常会下降。根据今年年初的数据，第一共和国估计其1370亿美元的抵押贷款库存如果出售，价值将比其账面价值低约190亿美元，其年度报告显示。这与该公司打算持有至到期的债券上约48亿美元的未实现损失以及其账面上约30亿美元的其他贷款减值相比。

总的来说，在一次交易中，第一共和国可能不得不填补其资产负债表上截至12月31日为27亿美元的漏洞。这大约是该公司有形普通股权的两倍，这是投资者用来衡量银行价值的资本衡量标准。

即使以每股0美元的价格出售该银行，也不太可能吸引买家，Wedbush证券分析师大卫·基亚维里尼在一份致客户的备忘录中写道。“一个潜在的收购方实质上将支付130亿美元，再加上向第一共和国股东提供的任何考虑。”

但是，在账面上承担如此多的低息贷款，也很难创造利润。在三月中旬，第一共和国表示，它从美联储和联邦住房贷款银行获得了数百亿美元的资金，利率约为约5%。过去半个世纪向客户提供的大量抵押贷款和其他贷款产生的利润较少。

第一共和国的抵押贷款机器加速

随着疫情期间利率暴跌，该银行的贷款激增

来源：彭博新闻对第一共和国银行的住房抵押披露法数据进行分析

注：包括根据HMDA披露要求的所有贷款类别

在华尔街人士中，一个公开的秘密是总部位于旧金山的这家放贷机构在抵押贷款方面提供了特别有吸引力的条件。过去几年来纽约市的房地产记录显示，客户来自金融行业各个领域，包括高盛集团总裁约翰·沃尔德隆，他于2020年6月贷款1120万美元，以及Oppenheimer Holdings Inc.董事会成员R·劳伦斯·罗斯。

另一位高盛合伙人，一位前黑石公司高管以及私募股权公司Sycamore Partners的一位董事总经理也从该银行借了数百万美元，房产记录显示。

除了金融行业，纽约第一共和银行客户中拥有七位数抵押贷款的其他例子包括音乐大亨Todd Moscowitz，以及一家科技初创企业的高管和一家艺术画廊的老板，根据房产记录。所有这些贷款都有为期10年的仅付利息期限，利率低于3%。

第一共和银行从葡萄酒产区到硅谷发放贷款

资料来源：彭博新闻对《住房抵押贷款披露法案》数据的分析；明尼苏达大学IPUMS NHGIS，www.nhgis.org

Roth、Waldron和Moscowitz通过公司发言人拒绝置评。

“终身合伙人”

仅付利息贷款已经存在几十年了，一些银行向特定客户提供这种贷款。随着千禧年的开始，这类抵押贷款在整个市场中所占份额微乎其微，但到了2003年，随着放贷机构向信用记录较差的客户推销这类贷款，它们的受欢迎程度开始飙升，其中许多人在炙手可热的房地产市场进行投机。

到了2007年，这些贷款已经臭名昭著，越来越多的借款人难以跟上气球付款或出售他们的房屋。随着住房危机加剧，仅付利息贷款急剧下降。

第一共和银行采取了不同的方式，将向财富充裕、信用记录良好的客户发放仅付利息贷款作为过去十年扩张的关键部分。

公司的年度报告显示，业务在多年增长后，在2020年和2021年利率触底后迅速增长。在那段时间里，彭博新闻对《住房抵押贷款披露法案》记录进行的分析显示，该银行仅在三个大都市地区：旧金山、洛杉矶和纽约，就发放了超过190亿美元的仅付利息的抵押贷款。这笔债务也大量流向了汉普顿和旧金山北部的葡萄酒产区。

去年，选择仅付利息的借款人平均每年赚取100万美元，这比选择没有这一功能的第一共和国客户的收入高出一倍以上，数据显示。

根据《住房抵押贷款披露法案》数据的分析，过去半个世纪，仅付利息的抵押贷款在第一共和国的发放比例高于任何同行。到今年年初，该银行贷款组合中59%是单一家庭抵押贷款，其中三分之二——约580亿美元——仍处于仅付利息期间，根据公司的年度报告。绝大多数贷款的本金还不会在2028年之前开始偿还。

快乐的客户是第一共和国广告中的一个特色，百万富翁和商界领袖赞扬其客户服务，并称该公司是“终身合作伙伴”。如果购房者还在银行存款，银行可以将这笔资金投入其他投资，以提高这些关系的回报。如此之多的富裕家庭、企业家和企业存入的资金超过了联邦存款保险公司的25万美元覆盖限额，因此，去年年底，约1190亿美元——银行总存款的三分之二——没有获得保险。

当利率上升时，这种情况就会被揭示出来。在采访中，客户表示他们看到了在其他地方赚取更高回报的更多机会。当其他拥有大量未保险存款的银行在今年开始摇摇欲坠时，First Republic的客户也纷纷撤出他们的资金。

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“超级极好”

与银行曾经向投机者提供的仅付利息贷款不同，First Republic的抵押贷款具有几个安全赌注的特征。在过去两年中，其抵押贷款借款人的中位信用评分为780 —— 远远超过借款人通常用来定义“超级极好”的720分。

这有助于First Republic避免信贷损失。自1985年成立以来，该银行在发放2410亿美元的单一家庭住房贷款后，仅经历了4500万美元的累计净贷款损失。相比之下，摩根大通仅在第一季度就有10.5亿美元的消费者贷款核销。

“我们的许多借款人拥有高流动性和可观的净值，”First Republic在其年度报告中写道。“我们制定了一套纪律严明的贷款标准，这些标准在不同的商业周期中保持一致。”

仅付利息期使得难以追踪那些仍然财务强劲的借款人。一旦贷款发放，银行通常无法看到这些客户继续赚取多少。最近几个月，旧金山的科技界受到了包括 Meta Platforms Inc.的 Facebook和 Alphabet Inc.的 Google在内的行业巨头的裁员影响。

救援谈判

在上个月地区银行危机的最严重时刻，第一共和银行的股价在几天内暴跌超过40%，在单个交易日内甚至下跌了79%。整个行业的高管们担心，如果这家公司倒闭，更多的银行将面临压力。这种动荡在3月25日左右开始减弱。美国监管机构监控该公司后得出结论，资金撤离正在减缓，公司足够稳定，可以在没有立即干预的情况下运营，彭博社当天报道。股价稳定下来，此后上涨了6%。

加利福尼亚州洛杉矶的第一共和银行分行。摄影师：Eric Thayer/彭博社在幕后，有关当局曾提出一个不同寻常的想法，以帮助该银行，如果情况再次恶化：扩大紧急联邦储备设施的规模，以支持第一共和银行，熟悉谈判的人士当时表示。

联邦储备设施目前接受的工具包括美国国债、机构债务和抵押贷款支持证券。这些变化必须适用于所有银行，这些人说，但官员们相信可以以一种确保第一共和银行受益的方式扩大该设施。

目前尚不清楚他们心中所想的资产或条款是什么。但该银行的抵押贷款组合是独特的。

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