蒙大拿州的YIMBY反叛旨在避免住房危机 - 彭博社

蒙大拿州Culbertsomn市外的未来住宅用地。房价上涨和城市扩张的担忧推动了一系列支持住房立法的出台。

肯·塞德诺/Corbis摄影社通过盖蒂图片社拍摄

蒙大拿州州立法机构的议员们在4月份推进了一些法案，这些法案将改变区划、土地利用和建筑法规，使产权所有者更容易建造新住房，而让地方政府难以阻止他们。

五项独立的“在我后院”法案如今正在各个委员会中推进，这五项法案都由共和党议员发起。其中一项法律要求城市允许通过权利允许建造后院小屋和其他附属住宅。另一项法律将允许在规划为单户住宅的地方建造双联住宅。如果蒙大拿州州长格雷格·吉安福特，也是共和党人，签署了其中一两项法案，蒙大拿州将超越一些东西海岸和西海岸的州，这些州一直在努力应对国内的住房短缺问题。

这波立法浪潮是来自政治左右两派的多样化倡导者的努力。推动这一举措的联盟明确表明了他们的目标：蒙大拿州需要在住房危机爆发之前采取行动。

在这一点上，倡导者们可以达成一致，即使在几乎所有其他问题上，他们之间存在着天壤之别。通过联合起来，这个左右两派的联盟消除了一直阻碍着所谓的住房充裕政策的政治僵局，这些政策旨在消除新建筑的障碍。

“我们能够与大多数共和党人交谈，谈论自由市场和产权的重要性。他们能够与左翼人士交谈气候和社会影响，”右倾自由市场智库Frontier Institute的总裁兼首席执行官肯德尔·科顿说。“这并不是按照正常的党派界限划分。倡导者不应该将自己固定在正常的党派界限上。”

在海伦娜兴起的YIMBY运动在美国是不寻常的：很少有共和党州长的州，更不用说立法机构中有共和党绝对多数的州，会推动如此全面的促进城市新住房建设的努力。一些红色州看到了相反的情况发生：当盖恩斯维尔成为佛罗里达州第一个在地方上终结单一家庭住宅区划的城市时，州领导人威胁提起诉讼，当地的民主党人在法令生效之前废除了该法令。

这并不是说由民主党控制的州在充裕住房方面做得更好：纽约州州长凯西·霍库尔在本月的预算谈判中未能在奥尔巴尼找到支持全面住房改革方案。科罗拉多州的民主党州议员们取消了由州长贾里德·波利斯支持的住房法案中的上调区划措施。

蒙大拿州立法机构一举可以颁布一系列去监管化行动，这些行动在加利福尼亚州经过多年的鼓动后才得以推进。4月20日，立法机构通过了SB 323，要求任何拥有5000名以上居民的城市在为单户住宅划定区域时必须允许双联排住宅。吉安福特预计将签署这项法案，以及SB 406，该法案禁止地方政府通过比州法更严格的建筑规范，随时可能签署。

在视野中的法案中，最重要的是SB 382，蒙大拿土地利用规划法，这是一项YIMBY综合性法案，很少有蓝色州敢考虑。

SB 382将改变发展过程，通过将公共听证会前置到一般规划阶段，即市政府制定整体土地利用计划时，限制对住房项目的公共听证会。之后，在蒙大拿城市，批准将按照规定进行 — 有效地排除了经常阻碍增长的NIMBY房主。该法案还要求每个地方政府成立规划委员会，设定人口增长预测，并确保其分区图促进该增长，类似于目前搅动加利福尼亚政治的“住房要素”执行推动目前搅动加利福尼亚政治的“住房要素”执行推动。蒙大拿的法案还将建立一个“住房战略”时间表 — 大约15项规定，包括取消后退要求、最小地块面积和最低停车位要求 — 并要求地方政府采纳其中五项。

“每个人都害怕我们会变成加利福尼亚。”

科顿表示，该法案的规模和影响反映了问题的紧迫性。蒙大拿疫情期间的住房繁荣看起来像一场淘金热，包括现金报价、盲目购买和远高于要价的出价。外地买家使价格飙升：根据Zillow的数据，州内平均房屋销售价格从2019年3月的约253,000美元上涨到四年后的428,000美元。这种飙升在蒙大拿南部中心的工业城市比灵斯和该州西北部的弗莱特黑德湖小镇波尔森看起来是一样的。

蒙大拿州的立法者“意识到他们必须采取行动，”科顿说。“他们不能再把问题拖延下去了。”

住房充裕的支持者长期以来一直渴望像这样的蒙大拿州立法奇迹 —— 在这种情况下，共和党利用他们在州议会层面的自然优势来迫使大多数由民主党领导的城市采取不受当地居民欢迎的倡议。家庭选民。“共和党的YIMBY们都去哪了？”Brandon Fuller和M. Nolan Gray在 City Journal中问道，指出犹他州的一个州级方案是红色州份的一次罕见胜利。这篇报道指出了一些零星的共和党当选人支持住房供应问题的例子，尤其是马萨诸塞州州长查理·贝克和圣地亚哥市长凯文·福尔科纳。

还可以加入名单的是蒙大拿州的吉安福特，他有幸领导着立法机构中的共和党绝对多数派。正如格雷最近在彭博城市实验室中所指出的那样，这种山西部的YIMBY主义倾向于强调保守产权等价值观。蒙大拿州倾向于共和党有助于在几个方面支持亲住房的事业。

显然，一个统一的政府比一个分裂的政府更容易采取行动。并非所有这些法案都获得了一致支持：SB 528，一个关于辅助住房单位的法案，于4月20日被委员会搁置（尽管其中的部分内容出现在其他法案中），而SB 245，该法案将允许某些城市的商业区进行多户住宅和混合用途开发，未能通过委员会投票。但正在继续推进的法案得到了很多支持。

为此，州长成功地将住房问题列为立法优先事项。 Gianforte（未能接受采访）于7月成立了一个住房工作组，以评估可能适用于蒙大拿州的解决方案。除了州和地方官员外，该工作组还汇集了一群多元化的商业领袖、环保主义者和学者。Emily Hamilton，市场城市主义者Mercatus Center的高级研究员，加入了该团队；州自然资源和保护部以及蒙大拿州井钻协会的领导人也加入了该团队。这些讨论在短短几个月内导致了立法。

对于其他希望参与这一行动的州来说，蒙大拿模式可能是有前途但有限的。住房放松管制分裂了左派，这是使沿海飞地的住房政治如此喧嚣的因素之一。为了赢得那些对放松管制举措持谨慎态度的进步人士的支持，像西雅图或华盛顿特区这样的亲住房倡导者通常（真诚地）将他们的努力框定为迈向根除系统性种族歧视的关键步骤。（这招对海伦娜行不通。）这些城市通常没有足够大的市场友好型保守派人士组成的集团，可以与自由派一起打破有关新兴市场的进步僵局。

蒙大拿的进步人士在州和地方议会的影响力较小，他们知道这一点，因此在可以找到共同立场的关键问题上，他们会战术性地与对立党派合作。

“随着所有这些新人口涌入这里，每个人都害怕我们会变成加利福尼亚。成片的城市扩张将占领我们周围这些美丽土地，”位于白鱼市的进步非营利组织Shelter WF的联合创始人兼总裁内森·杜根说道，白鱼市位于格雷西尔国家公园附近，约有8500人口。“这超越了我们的政治分歧。民主党和共和党都对保护我们的州的论点敏感。”

杜根也是州长住房任务组的成员，在一年前启动了Shelter WF，此前他在怀特菲什提出了一个包含可负担房屋单位的多户租赁项目提案，但被城市拒绝。该组织唯一的雇员，协调员肯德尔·施耐德（Kendall Schneider）表示，她在怀特菲什找租房找了两个月；她说，房源一出来就几乎被抢光。该团体主张放宽填充住房的限制，以保护蒙大拿州极其丰富的环境资源。

科顿在城市发展方面与杜根完全一致，但立场相反。“大多数人似乎认为，我们必须让人们有地方住。我们不能阻止人们来蒙大拿州，”科顿说。“我们必须控制这些现有城市地区的增长，以防止它蔓延并占据我们所热爱的牧场土地。”

蒙大拿州特有的魅力可能就是蒙大拿州本身：如果州政府不采取行动，城市扩张可能会对其原始的飞钓河流和没有死胡同的大天空景观造成影响。山西部地区的其他州肯定可以借鉴蒙大拿州的左右翼联盟以获得启示。在这里，倡导者们找到了支持住房法案的两党支持，他们的论点不仅不同，而且相互矛盾：进步派警告民主党人，城市扩张会带来交通排放，会对气候造成威胁，而保守派则问共和党人，城市官员是否应该告诉土地所有者他们在自己的土地上可以建造什么，不能建造什么。

杜根还表示，有一个共同的敌人也是有帮助的：“蒙大拿州的人们长期以来一直对加利福尼亚人抬高房价感到恼火。”