瑞典房地产危机加剧，最大的房东之一濒临破产 - 彭博社

瑞典的住宅市场正处于该地区不断发展的房地产危机的前沿。

摄影师：Mikael Sjoberg/Bloomberg一位南斯拉夫战争难民转变为瑞典房地产大亨，正迅速耗尽稳定其价值130亿美元帝国的选择，结果将对欧洲房地产行业产生连锁影响。

Ilija Batljan于2016年开始积累了2000多处房产组合，从资金短缺的当局购买社会住房和市政建筑，并将其租回。其想法是将稳定增长与可靠、长期租户提供的稳定回报相结合，但现实是对债务的渴望超出了瑞典市场的承受能力。

他的公司Samhallsbyggnadsbolaget i Norden AB，更为人所知的是SBB，现在在被降级为垃圾级别后摇摇欲坠，时间不多了，要控制800亿美元的债务堆积。这位55岁的人的选择越来越少，而且都很困难：以严重折扣水平筹集资本；以火卖价格剥离房产，使估值面临风险；或者将他从零开始建立的公司的股份出售给外部投资者。

Ilija Batljan来源：SBB与欧洲许多其他房东一样，SBB向急于在超低利率时代获得收益的投资者大量借款。该公司的借款规模和对瑞典的敞口使其与众不同，瑞典是世界上房地产暴跌最严重的国家之一。这意味着它比同行面临更早的重组压力，使SBB成为未来可能发生的事情的一个潜在前兆。

面对房价下跌20%，瑞典的住房市场处于该地区不断发展的房地产危机的前沿。这也使商业领域的活动陷入瘫痪，该国的房东们必须在未来五年内偿还408亿美元的债务，其中四分之一将于今年到期。但随着债券收益率和因此借款成本攀升至无法承受的水平，低评级公司的传统再融资途径几乎已经关闭。

“这些事情通常始于一场被认为不构成系统性威胁的当地火灾，但随后迅速蔓延成为一个巨大问题，”瑞典央行副行长佩尔·詹松在斯德哥尔摩的一次研讨会上说道。“我们必须密切关注这一点。”

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作为SBB的创始人、首席执行官和主要股东，巴特利安处于动荡的中心。紧张气氛正在紧张，即将于6月14日举行特别股东大会以批准紧急节省现金措施，这位直言不讳的企业家将面临压力，需要提出可信的前进道路。

“他将不得不对公司稳定和稳健的历史声明负责，”瑞典股东协会的法律顾问斯维尔·林顿说。“围绕他和SBB已经建立了一种崇拜。但现在这种光环有点歪了。”

股价跌至峰值的90%以下，债券交易价格大幅下跌，Batljan 必须迅速恢复信心，可操作空间更小。这家总部位于斯德哥尔摩的公司在标普全球评级公司于 5 月 8 日下调评级后，股价暴跌至认购价格不到一半后，放弃了发行 26 亿瑞典克朗（2.45 亿美元）新股票的计划。

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此举是一个重大打击。它使 SBB 的融资成本增加了 2.85 亿瑞典克朗，相当于去年现金流的 13%。它还显示 Batljan 失去了联系。就在评级下调前几天，他还夸耀 SBB 符合所有标准，可以让标普取消其负面展望。

“信用评级水平一直是公司商业模式的基础，” Danske 银行的信用分析师 Louis Landeman 说。“如果没有这个评级，公司的快速扩张是不可能的。”

SBB 的斯德哥尔摩总部。摄影师：Jonas Ekblom/Bloomberg在建立他的帝国时，Batljan 的大胆和承诺增加股息“100 年”吸引了一大批零售投资者的忠实追随者。由于股价暴跌，以及 SBB 在下调评级后提议推迟承诺的分红，支持度已经下降，他的信誉再次受损。

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除了保留现金外，SBB还筹集了资金，出售了房地产开发商JM AB的股份，金额为28亿瑞典克朗。 Batljan表示，这笔交易“使公司能够专注于核心业务，并进一步加强SBB的财务状况。”

作为SBB的会计师EY在2021年评选的瑞典年度企业家，事情迅速恶化。最近几周，他在公共领域中的缺席引人注目，SBB的代表未回应本文的评论请求。

大亨的崛起

Batljan的房地产之路始于黑山。为了逃避巴尔干半岛的战争，他于1993年移居瑞典，并迅速融入社会，毕业于斯德哥尔摩大学经济学专业，后来获得老年护理人口统计学博士学位。

在21世纪初，他进入了当地政治，并在瑞典社会民主党中崭露头角，先后成为尼纳雪姆的市长，然后是斯德哥尔摩县议会的副主席。公共服务是进入房地产领域的重要跳板，使他建立了重要的人脉关系，并了解了当地财政状况。

SBB的债券到期

公司面临2024年及以后的重大再融资需求

来源：彭博社

在他所在党派在2010年大选中失败后，Batljan选择不在反对派中任职。一年后，他通过成为养老基金拥有的房地产公司Rikshem AB的副首席执行官，迈出了进入房地产管理领域的第一步。在他领导的四年中，Batljan和Rikshem的首席执行官受到批评，因慷慨的与可转换贷款挂钩的补偿而备受争议。2015年，他因被指在未告知董事会的情况下从事个人收购而被解雇 —— 随后的调查大部分指控都没有成立。

2016年春天，Batljan创立了SBB，该公司很快收购了瑞典南部的一家养老院。该公司迅速成为销售租赁协议的专家。市政府将获得现金，而SBB将获得一笔收入流和一项资产，使其有机会借更多的钱。这家养老院将成为数百项后续交易的模板。

“我们投资的是世界上最安全的资产，”Batljan在公司最初购买几个月后说道。“北欧福利国家是你可以拥有的最安全的交易对手。”

到2022年初，这一公式运作得非常顺利，以至于SBB在挪威、芬兰和丹麦增加了物业，资产膨胀到近1600亿瑞典克朗。其不断增长的资源推动了一系列收购交易，其中最大的是2019年收购Hemfosa Fastigheter AB的24亿美元。在去年利率开始上升之前，目标是到2026年将投资组合翻倍至3000亿克朗。

命运的转变

去年初，空头卖家Fraser Perring的Viceroy Research LLC发布了一系列严厉的报告，质疑房东的财务状况。Batljan进行了反击，声称存在犯罪意图。在这个问题变得多么个人化的迹象中，他利用去年十月孙子的诞生机会称空头卖家为“寄生虫。”

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SBB惊人增长的动力是投资级债务。在2019年开始的三年时间里，该公司出售了价值70亿美元的债券，使其成为当时欧洲最多产的发行人之一。由于在国内克朗市场规模过大，它越来越多地在欧元中出售票据。2021年，其19亿美元发行额中93%是以欧元计价的 — 这使SBB在过程中暴露于克朗暴跌的风险。

瑞典的大空头

SBB是欧洲房地产中第二多空头的股票

来源：S&P全球市场情报

注：空头占已借出股份比例来衡量

新发行的大量债券还包括广泛使用的混合债券 — 具有非常长期限或无到期日的次级票据。它们在计算债务比率时得到评级机构的有利对待，但与诸如总回报掉期等工具一起，它们增加了公司的财务复杂性，这进一步引发了投资者的怀疑。

“问题的一部分在于缺乏透明度，再加上复杂的资产负债表，” Danske的Landeman说。

除此之外，Batljan的巨大影响力 — 控制31.6%的表决权 以及他的执行职务 — 引起了警示。S&P去年警告称，SBB对其创始人的依赖性比在更多元化的治理结构下存在“更高的利益冲突风险”。

SBB已率先努力剥离资产以筹集资本，欧洲同行如Vonovia SE和Aroundtown SA开始效仿。但Batljan专注于市政建筑和受租金管制的公寓楼可能会使SBB的房产在买家可以挑剔的时候更难出售。

“房地产投资者应该从SBB的故事中吸取教训，”房地产研究公司Green Street的分析师Edoardo Gili说。“当困难时期来临——比如收益率上升的环境——杠杆和治理成为最重要的因素。”