《彭博社》：德克萨斯风格的区域规划改革旨在控制住房成本

奥斯汀正在建设的公寓。德克萨斯州在建造新住房方面比其他美国州要有效得多。

摄影师：Brandon Bell/Getty Images

在加州和德克萨斯之间的竞争中，关于住房建设谁更胜一筹毫无疑问：自2020年以来，孤星州每人口建造的住房数量是黄金州的三倍。而且这并不仅仅是单户住宅的扩张：尽管人口规模小了30%，但去年德克萨斯州建造的新公寓数量是加州的两倍。

对于我们这些参与加州“YIMBY”（即“Yes In My Backyard”）运动以合法化更多住房的人来说，这些许可数量看起来像是梦幻般的。

尽管自新冠疫情爆发以来，德克萨斯州的房价上涨，符合全国趋势，但这一建筑热潮有助于避免价格失控。根据房价指数，德克萨斯州的房价增长速度比加州和大多数其他州都要慢，即使前者增加了88.4万居民，后者失去了35.3万居民。

德克萨斯奇迹的关键，正如其支持者们会急切告诉你的那样，是该州相对较低的生活成本。

尽管如此，一半的德克萨斯人仍然住房不安全，将超过三分之一的收入用于租金和水电费。在达拉斯-沃斯堡等地方，房价上涨 — 即使比全国其他地方慢 — 意味着许多德克萨斯家庭可能很快就不再有真正的机会实现拥有住房。

几十年来，向乡村扩建有助于在德克萨斯避免加州式的住房危机。但随着合理通勤距离内的开阔土地被开发，住房的可负担性将更多地依赖于向上建设。

目前，当地的分区规划通常会使在现有的德克萨斯社区建造住房成为非法。打开任何一个德克萨斯的分区规划，你会发现那些导致加州房价高得令人难以承受的具体规定。在全州各地的郊区，联排别墅和公寓通常被禁止，许多德克萨斯房主面临着对他们建造和出租后院住宅单位（称为附属住宅单位）的能力严格限制。在奥斯汀的许多社区 — 这座最具加州风格的德克萨斯城市 — “欢迎所有人” 的庭院标志旁边立着反对未来住房发展的标志，就像进步的湾区风格的飞地一样。

尽管德克萨斯州人批评加利福尼亚州的生活成本上涨和人口下降，但在没有区域规划改革的情况下，该州很快可能面临类似的住房危机。

进入YIMBYs：在过去两年中，这一亲住房运动——最初与高成本的沿海城市相关联——已经开始在德克萨斯州取得进展。效仿蒙大拿等红色州的努力，像理性解决方案的德克萨斯人这样的团体将关于气候变化和种族平等的渐进性支持填充论点换成了关注财产权和美国梦。但基本论点是一致的：德克萨斯州需要更多住房。

该团体发布的一条推文——展示了一个德克萨斯州形状的美国国旗——恳请德克萨斯人“投票支持ADUS的财产权和地块尺寸”，这其中有一定道理：对于德克萨斯的精神来说，还有什么比让人们随心所欲地处理自己的财产更符合呢？

州议员在2023年的立法会议上就一系列支持住房的立法进行了讨论，该会议于5月底结束伴随着丑闻和戏剧性的结局。例如，促进密度的SB 1787旨在通过将人口超过30万的城市的最低地块尺寸降至1,400平方英尺，为更多入门级住房的生产铺平道路；它是根据休斯敦成功的1998年地块尺寸改革而制定的，这一改革掀起了填充建筑的热潮，有助于使湾城成为全国最具经济实惠的城市之一。（目前，最低地块尺寸规定推高了整个州的地块尺寸，提高了住房成本并助长了城市扩张。）

HB 3135，与此同时，要求拥有超过20万居民的辖区每10年进行一次所有土地利用法规的全面审计。城市将被要求考虑每项新的区域规划法规的权衡，特别关注住房的可负担性。这项首创性法律将有助于防止过时、常常相互冲突的规则的缓慢积累，从而阻碍增长。

对这两项法案的不作为令德克萨斯州的YIMBY们感到失望。同样令人失望的是HB 2789的失败，该法案本应使德克萨斯成为第五个西部州合法化 ADUs的州：该法案在一场跨越传统党派的68-70投票中夭折。

但这场运动仍然可以庆祝其在2023年取得的首个全州胜利：HB 14将允许开发商在城市未能及时为符合条件的项目发放许可证时，转向持牌第三方进行审批，该法案已经提交给州长签署。如果签署，该法案将加快像达拉斯和奥斯汀这样高成本城市的住房建设，这些项目经常被许可延迟数月。

这些混合的结果表明，当涉及到区划改革时，加利福尼亚仍然牢牢占据领先地位。近年来，我们已经合法化了 ADUs和双拼别墅，使阻止发展变得更加困难，并开始修复失控的环境审查系统。但德克萨斯州的YIMBY崛起才刚刚开始：如果奥斯汀今年讨论的一小部分内容在未来的立法会议上通过，加利福尼亚很快就可能会面临竞争。

我们应该感到幸运 — 当美国两个人口最多的州竞相合法化更多住房时，我们都是赢家。

M. Nolan Gray是加利福尼亚YIMBY的研究主任，也是《任意划分：区划如何毁掉了美国城市—以及如何修复它》的作者。