华尔街的黑石集团在城市仓库的房地产投资中赚取了数十亿美元 - 彭博社

Jack Sidders

2023-06-05

伦敦巴特西区的帕克菲尔德工业园。

摄影师：卡洛塔·卡尔达纳，彭博市场

早上7:15，大卫·埃布雷尔爬上梯子，登上德国工业腹地一座仓库的屋顶。天还是漆黑的，风呼啸着，他不喜欢高处。“那真是吓人，”他说。

埃布雷尔的公司， M7房地产有限公司，已经派遣侦察员前往欧洲和英国的数百个偏远地方。在2014年的那个12月早晨，埃布雷尔在斯图加特外约2万人口的小镇科恩塔尔-门青根。在这座电池储存建筑物，他采取了老派的方法。他通过走在屋顶上来检查，并希望一切顺利。

埃布雷尔摄影师：卡洛塔·卡尔达纳，彭博市场M7买卖一种不起眼且长期被忽视的物业：小型城市仓库。它们是围绕汽车修理厂和废品场的建筑物，你可能会在从高速公路出口后经过时看到，那些你在黄昏时分可能会看到一两只老鼠匆匆而过的地方。在总部位于伦敦的M7，仓库通常被称为棚屋，用英国人的含蓄说法，就像你可能在后院里找到的那种。

数十年来，埃布雷尔和他的“棚头”同伴们整理了大量的文件夹，里面有照片——这些文件夹就像是偏僻仓库的大英百科全书。他们记录了一些无法在其他地方找到的重要事实：棚屋的位置、谁拥有它们、租户支付的租金以及租约何时到期，更不用说它们的屋顶结构是否牢固。M7的员工后来将这些信息数字化，创建了一个数据库，使M7成为仓库业务中的首选公司。

在过去的五年里，M7与华尔街最大的公司之一Blackstone Inc.建立了一段不太可能但却很赚钱的合作关系。一些高管与埃布雷尔一起在德国的寒冷早晨，并且此后多次访问。

像其他投资公司一样，Blackstone正在寻找新的、被忽视的资产。机构如养老基金和捐赠基金与私募股权公司合作，寻找这些未开发的宝石，因为他们渴望将他们的股票和债券投资组合多样化。M7与Blackstone的合作展示了华尔街为寻找这些投资而付出的努力，以及在这种情况下，利用软件和皮革鞋拼凑在一起的新数据的需求，成功地利用这些机会。“房地产一直是相当老式、保守且缓慢跟上现代技术使用的步伐，”在斯堪的纳维亚运营的CapMan房地产的首席运营官伊尔卡·汤姆佩里说。“它不是在屏幕上交易。”数据科学家分析的新信息使公司“做出更好的投资决策并获得优势，”同时也是芬兰奥尔托大学的教授。

在M7的帮助下，Blackstone创建了一家公司，成为欧洲最大的仓库所有者，遍布英国和欧洲的1,700家。大型机构需要付出巨额资金才能改善其投资组合的表现。“如果你喜欢某样东西，不要只是做一点点”，Blackstone的全球房地产联席主管Kathleen McCarthy说。

麦卡锡摄影师：Mark Kauzlarich/Bloomberg但在这种情况下，购买大量并不像听起来那么简单。经营一个小型仓库，或者买卖一个，对于个人或小型家族企业来说可能是有利可图的。但是，一个庞大的私募股权基金是否能够以成本效益的方式购买足够多的仓库来提高其回报率呢？用商学院的术语来说，公司是否能够“规模化”地做到这一点？

直到现在，答案是否定的。这就是为什么大型房地产投资者专注于巨大的写字楼、购物中心，以及当他们拥有仓库时，主要是像亚马逊公司这样的巨大配送中心。找到并审查一处售价100万美元的物业可能需要同样长的时间和成本，就像找到售价1亿美元的物业一样。问问最近买房的人吧。所以对于大佬们来说，小型仓库一直是“不值得投资的”。

但是，那些找到方法的人将迎来巨大的财富。“我们拥有比任何其他人更好的数据，”M7的首席执行官Ebbrell说。“因此，我们可以以与Blackstone购买5亿欧元办公大楼同样高效的方式购买一处价值200万欧元的房产。这变成了一个机器。”

在2023年6月/7月的《彭博市场》杂志中亮相。彭博市场。插图：凯特·德勒为《彭博市场》绘制华尔街采用了类似的方法来投资小型公寓和独栋住宅，这些曾经是家庭和业余创业者的领地。利用数字化数据，包括黑石集团、殖民地资本和星木资本集团在内的投资者在传统的独栋和小型多户家庭租赁市场上获得了优势。当然，背离传统也存在风险。所谓的iBuyers，包括开放门科技公司和 Zillow集团，利用软件快速买卖美国的住宅。他们最终遭受了毁灭性的损失。而在动荡的办公市场中，空置率正在飙升。不过，仓库很可能比因为人们在家工作而空置的办公场所表现得更好。

目前，黑石的仓库购买狂潮取得了成功，特别是对于早期基金投资者来说，他们已经从拥有仓库的基金中提取了现金。整个操作确实实现了规模化。这些物业横跨1500万平方米，几乎是纽约中央公园面积的五倍。去年，当黑石基金的投资者被提供了取走他们的奖金或者重新投资给这家华尔街公司的机会时，这些物业的价值达到了210亿欧元（225亿美元）。这是黑石有史以来最大的房地产交易之一，也是没有涉及收购上市公司的最大交易。这很可能是它最赚钱的交易之一。

帕克菲尔德工业园内。摄影师：卡洛塔·卡尔达纳，彭博市场埃布雷尔天生适合仓储业务。他在英国后工业时代的西米德兰地区的伯明翰附近长大。还在读小学时，他为一个朋友的父亲工作，后者是一位房地产投资者。他着迷了，主要是因为他的导师有一辆公司车，一辆时尚的福特Sierra RS Cosworth。埃布雷尔报名参加了诺丁汉特伦特大学的房地产学位，这是一所前职业教育和培训专业化的理工学院。

埃布雷尔，47岁，穿着敞开领口的衬衫，下巴上留着淡淡的胡须，风度随和。这在仓库行业很常见，这个行业通常不吸引常春藤联盟/牛津剑桥的私募股权类型。他从事省级工作，上世纪90年代在布拉格担任租赁经纪人。在那里，他学会了为诸如乐购股份有限公司等跨国公司租用仓库空间的方方面面。在柏林墙倒塌后，许多公司都急于在东欧扩张。

2009年，在一系列与仓库相关的房地产工作之后，埃布雷尔与其他仓库专家联手成立了一家公司。他们将其命名为M7，因为七位合伙人在2008年10月的一次房地产会议后在慕尼黑的一家酒吧喝酒，当时正值全球金融危机中雷曼兄弟的倒闭。（“M”代表慕尼黑。）

他们当时无法为其他公司工作，因为有竞争协议。该公司的首席技术官奥利·法拉戈（Oli Farago）开始了将他们积累的成千上万份记录数字化的繁琐过程。“有六个月的时间我们不能和其他人交谈，”法拉戈说。“你去酒吧的次数只能有限。”

M7将这个软件系统称为Coyote。这是一个内部笑话。在他们的世界里，负责到处拍摄仓库的初级雇员被称为“路跑者”，这是根据20世纪中叶华纳兄弟卡通片中那只成功躲过笨拙的土狼的鸟而得名。这个数据库让他们能够快速识别哪些物业值得购买，排除那些没有财务意义的物业。在20世纪90年代初，买家可能不得不检查100个物业才能找到一个值得投资的物业。法拉戈说，有了Coyote，这个比例更像是20个中的1个。

多年后，华尔街开始意识到城市仓库的价值。随着在线购物的兴起，它们对于常常具有挑战性的交付“最后一英里”至顾客门口至关重要。人们在亚马逊上订购的所有东西都需要存放在某个地方。

帕克菲尔德工业园区的出租空间。摄影师：卡洛塔·卡尔达纳（Carlotta Cardana）为彭博市场拍摄与此同时，开发商们正在购买城市中的工业物业，并将其改建成豪华公寓。仓库所有者突然坐拥金矿。他们可以将建筑物租给需要用于互联网商务的公司以获取最高租金。没有人再建造更多的仓库，因此他们拥有所有的议价权。即使他们找不到租户，所有者也可以找到一个开发商将建筑物改建成昂贵的公寓。（当然，这种动态也导致了租金飙升，使得伦敦和其他理想城市的小企业和租户生活变得困难。）仓库不再是黑石房地产投资组合的边缘部分；它们成为了主要事件。

M7开始在高端圈子中活动。2016年3月，该公司在法国里维埃拉的房地产聚会上举办了一场派对。在一间顶层套房里，位于著名的沿海大道上，M7的主人们与穿着定制西装的高管们一起喝着香槟。套房里挤满了知名的华尔街人物：黑石集团、高盛集团、KKR和橡树资本管理公司。那些曾在街角酒吧喝啤酒长大的人已经到来。

M7的Coyote系统特别引起了黑石集团一位新晋高管彼得·克劳斯的注意。他刚刚30岁生日，新任命为黑石集团负责管理工业投资，并看到了小型城市仓库的潜力。当时，在一个变幻莫测的市场上，很少有机构所有者，大多数城市房东都专注于保持他们的建筑物被占用，而不是收取最高可能的租金。克劳斯想要购买那些租约即将到期的物业。他相信市场租金要高得多。M7的数据，连同黑石集团的数据，将让公司能够出价超过其他人，仍然赚钱。这也将使黑石集团能够快速购买这些仓库，并以吸引机构投资者的规模。他的老板詹姆斯·塞帕拉说：“彼得是整个计划的主谋”，他是欧洲房地产部门的负责人。

2016年除夕夜，黑石集团和M7达成了协议。M7凭借其知识和软件，将为黑石集团购买和管理物业赚取费用，如果这些物业价值增加，还将获得奖金。

黑石准备大赌一把。该公司刚刚在仓库方面取得了一笔交易

黑石准备大赌一把。该公司刚刚在仓库方面取得了一笔交易。2017年，它以122.5亿欧元的价格将其名为Logicor的工业地产公司出售给中国主权财富基金，当时这是欧洲最大的房地产交易。Logicor专注于大型仓库。但在购买它们的过程中，它也发现自己拥有小型仓库。

M7和黑石站在文化分歧的两端。与仓库爱好者不同，黑石的高管们往往具有显赫的背景。克劳斯和塞帕拉都毕业于哈佛大学。克劳斯事实上拥有两个学位，一个是哈佛法学院的。他在通过了周五的纽约州律师资格考试后的周一加入了公司。

回到M7，埃布雷尔记得他意识到自己的世界已经改变的时刻。他和黑石欧洲房地产主席安东尼·迈尔斯一起乘飞机进行了一次仓库之旅。这是商业性质的旅行，而不是私人旅行，目的地都很艰难。埃布雷尔穿着牛仔裤和运动鞋。迈尔斯穿着夹克和懒汉鞋，看着仓库爱好者上下打量了一番，然后说：“皮特说参观穿便装，但我没意识到是那么随意。”

伦敦温布尔登区的天鹅工业园，厨师们在那里为温迪和必胜客餐厅准备食物。摄影师：卡洛塔·卡尔达纳，用于彭博市场从2017年开始，黑石开始大举收购房地产基金的物业。其总裁乔恩·格雷称之为公司的“最高信心策略”。在220笔交易中，只有20笔是大型投资组合；其余的规模都很小，在华尔街很少见。黑石曾经以100万欧元的价格从都柏林的一家家族建筑公司购买了一个仓库，这是投资委员会审议过的最小的房地产交易之一。

灰色摄影师：Simon Dawson/Bloomberg黑石集团将这1,700个物业整合到自己的公司中，取名为 Mileway，这是对“最后一英里”交付的重要参考。例如，它拥有厨师为温迪和必胜客餐厅准备食物的仓库。

随着Mileway的发展，黑石-M7合资企业收集了更多数据，使其投资决策更加高效。例如，如果管理人员需要更换锅炉或屋顶，他们不需要讨价还价；他们已经大致知道成本是多少。他们可以在几天内做出承诺，而不是几周。一位参与将数百个城市仓库出售给黑石的经纪人（要求匿名讨论一位重要客户）估计，与该公司的谈判可能只需要其他潜在买家时间的三分之一。竞争对手可能会措手不及。

在伦敦，一处物业展示了这家企业的运作方式。它有一个听起来很宏伟的名字，Parkfield工业园。但当Ebbrell在2017年与来自黑石的团队一起对其进行初步检查时，它并不起眼。这是一组低矮的砖建筑，屋顶上堆满了石棉，附近堆满了脚手架。

但位置理想。位于伦敦泰晤士河南部巴特西区两条铁路轨道之间，距离伦敦市中心的大本钟仅3英里，可以看到办公楼。如今，Parkfield最新的仓库拥有一尘不染的灰色钢墙和蓝色屋顶，以及LED照明和环保锅炉。想象一下，一个iPhone变成了一个工业空间。

咖啡连锁店Caffè Nero在内部存放着巴西咖啡豆的袋子。它还烘烤这些咖啡豆，甜美的香气从敞开的门中飘出。该连锁店对这个地点如此执着，以至于投资于特殊的卡车，足够小，可以挤过标志着工业园区入口的低矮铁路桥。五年前，在Parkfield，租金仅略高于每平方英尺£10（$12.45）。Blackstone现在要价超过£35。

咖啡连锁店Caffè Nero在Parkfield工业园区内存放着巴西咖啡豆的袋子。摄影师：卡洛塔·卡尔达纳（Carlotta Cardana）为彭博市场拍摄到2022年，即Blackstone开始投资城市仓库五年后，是时候让其最初的基金——主要是其第五和第六个欧洲基金以及第八个全球基金——从Mileway中退出了。该公司拒绝就财务细节发表评论。公开可获得的记录显示，Blackstone以约160亿欧元购买了这些仓库。文件显示，该公司通常将其房地产购买的65%资金用债务融资。如果是这样，这些基金可能已投资了56亿欧元。Blackstone表示以210亿欧元出售了这些物业。这意味着在偿还约104亿欧元债务后，获利50亿欧元。换句话说，退出的投资者在短短五年内几乎翻了一番。

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