香港房地产：为什么城市的写字楼如此空置 - 彭博社

三月份正在建设中的亨德森商业大楼。摄影师：Paul Yeung/Bloomberg香港的写字楼，是世界上最昂贵的商业地产之一，从未如此空置。

亿万富翁李嘉诚在长江集团中心的标志性资产大约有25%的空置率，而他在对面正在进行的最新项目，享有维多利亚港壮丽景色，只签约了一个租户。同样是亿万富翁的李兆基在附近建设中的弯曲玻璃亨德森大楼只有30%的出租率。租金和售价正在暴跌。

尽管从纽约到悉尼的商业地产因更多人在家工作而面临困境，但香港面临着一系列独特的挑战，这可能导致这个曾被全球投资者和本地亿万富翁追捧的市场陷入长期低迷。

随着交易放缓和中国加强对这个金融中心的控制，西方银行一直在缩减空间。预计会填补空缺的中国公司并没有像预期的那样大量吞噬空间，因为他们自己的经济陷入困境。一系列新建筑物将加剧供应过剩。

“市场面临挑战，”CBRE集团的Eddie Kwok表示。“价格下跌可能会放缓，但要实现反弹很困难。”

在经历了多年的疫情封锁和北京实施的严格安全措施后，香港终于找到了立足之地。写字楼市场的低迷在这座城市中显得格外突出，这导致了家庭的大规模外流。零售销售正在回升，餐厅座无虚席，赌徒们再次挤满了跑马地赛马场。

然而，创纪录的1300万平方英尺办公空间空置。Colliers International Group Inc.的数据显示，四月份整体甲级空置率接近15%。这比2019年高出三倍多，高于曼哈顿的12.5%和竞争对手新加坡的4.6%。

与纽约或伦敦不同，香港的房东不能将居家办公运动归因于下降的大部分。鉴于该市高效的地铁系统和微小的公寓，香港人不太愿意在家里打开笔记本电脑。该市已经恢复正常工作，地铁乘客量在三月份超过了2019年的水平，而在纽约仍然只有疫情前人数的65%。

相反，香港的房东开始失去最好的客户。随着中美紧张局势加剧，中国的商业环境恶化，华尔街银行正在缩减扩张计划。许多以中国为重点的银行家在香港运营，香港正在为此付出代价，因为金融行业占据了近30%的办公空间。

摩根士丹利正在考虑裁减7%亚太投资银行人员，此前已在去年裁减了大约50个职位，彭博社报道。摩根大通已经解雇了大约30名投资银行家在亚洲，包括驻香港的人员。德意志银行、渣打银行和法国巴黎银行要么放弃了空间，要么搬离核心地带以削减成本。联邦快递公司正在将其亚太总部迁至新加坡。

国际金融中心摄影师：Xaume Olleros随着全球银行撤退，即使边境限制解除，中国企业填补空缺的速度仍然不够快。尽管字节跳动有限公司和中国石油化工股份有限公司等内地公司正在占据空间，但根据仲量联行的数据，它们在第一季度的新租赁中仅占11%，而2017年至2019年间的平均值为15%。它们在该时期的商业地产购买中也仅占8%，低于疫情前的19%。

与此同时，长实集团有限公司和恒基兆业地产发展有限公司等开发商继续建造更多摩天大楼。据仲量联行估计，未来三年市场上将至少有七百万平方英尺的甲级空间。疫情前的年吸收率仅为一百八十万平方英尺，因此填补新空间将需要数年时间，郭先生说。

“随着全球公司扩张放缓，内地中国公司仍在考虑是否前来香港，吸收率肯定会打折”，他说。

长实集团，李先生的控股公司，未回复置评请求，恒基兆业地产，亿万富翁李先生的公司，也未回复。

办公室市场的低迷正在抑制交易和租金。根据MSCI Real Assets的数据，第一季度的办公室交易数量几乎比五年平均水平减少了一半，这一降幅比美国更大。

与此同时，优质办公室的价格从2018年的峰值下降了26%，租金比四年前下降了29%。尽管这对于仍然拥有全球最高 占用成本的市场中的租户来说是个好消息，但对于许多支付高价建造项目的房东来说却是一个打击，因为这些项目现在正在投入使用。

在这个时代的迹象中，总部位于香港的私募股权公司Pamfleet现在由施罗德集团拥有，于二月以3.5亿港元（4500万美元）的价格出售了九龙的一栋商业大楼，大约与2015年支付的金额相当，并且远低于6亿港元的要价。根据仲量联行的估计，整栋写字楼的价值将在2023年下降5%至10%。

在经济衰退中最大的输家是中国的开发商，比如中国恒大集团和长江基地集团，他们在几年前大手笔购买了标志性物业。随着中国内地的房地产危机没有减轻的迹象，这些开发商可能会通过再融资或出售物业来满足资金需求。

“香港办公楼价格的显著下跌和超高的空置率可能会促使更多的中国开发商通过处于困境的资产销售以亏损的价格出售他们的物业，”彭博智库分析师Patrick Wong和Ken Foong在一份报告中写道。他们表示，办公楼价格可能在今年进一步下跌，自2018年以来已经下跌超过三分之一。

疲软的商业市场正在对房地产股票和投资信托产生影响。长实地产和恒基地产是开发商中股价今年下跌超过8%的公司，是香港主要股票指数下跌幅度的两倍。

像李嘉诚和新鸿基地产有限公司的郭氏家族这样的大亨们应该能够通过他们丰富的现金和来自住宅物业和购物中心等其他收入来源来应对经济衰退。瑞银集团AG的分析师梁国荣表示，办公房地产仅占这些公司利润的不到10%。

长江集团中心大厦。摄影师：保罗·杨/Bloomberg“对于那些现金充裕或本地大玩家来说，他们目前没有压力以大幅折价出售资产，”高诗娜（Rosanna Tang）在高诗娜物业顾问有限公司担任执行董事。

即使价格下跌，全球投资者也没有太多理由进入市场，因为前景疲软，收益率低，一位外国私募股权公司的高管拒绝透露身份表示。香港的面貌正在发生变化，许多外籍人士离开，这使得重新激发兴趣变得困难，该人士补充道。

“由于所有的地缘政治紧张局势，香港不会有太多西方机构投资者，”瑞富物业顾问有限公司资本市场全球负责人尼尔·布鲁克斯（Neil Brookes）表示。