商业地产重置正在导致从旧金山到香港的困境 - 彭博社

插图：蒂莫·伦岑为彭博商业周刊绘制

在纽约和伦敦，拥有闪闪发光的办公大楼的业主们选择放弃债务，而不是往坏账上继续投入好钱。旧金山市中心最大购物中心的房东已经放弃了它。一座新的香港摩天大楼只有四分之一的租赁率。

商业地产内部的潜在腐烂就像是全球经济中一道黑暗的裂缝。即使股市大涨，投资者对于利率上涨速度有望减缓感到乐观，但房地产领域的问题将在未来几年内显现。

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在一轮由廉价债务推动的长期购买狂潮之后，业主和贷款人正面临着人们工作、购物和生活方式发生变化的挑战，这是疫情之后的结果。同时，更高的利率使购买或者 重新融资建筑变得更加昂贵。一个临界点即将到来：仅在美国，根据抵押银行家协会的数据，今年和明年到期的商业地产贷款约为1.4万亿美元（其他估计略低）。当最后期限到来时，面临大额本金支付的业主可能更愿意选择违约，而不是再次借款支付账单。

在 Bloomberg Businessweek 中亮相，2023年6月26日。 立即订阅。插图：Justin Metz for Bloomberg Businessweek包括Blackstone、Brookfield和Pimco在内的主要机构所有者已选择停止支付某些建筑物的款项，因为他们有更好的用途来利用他们的现金和资源。纽约Keen-Summit Capital Partners LLC的负责人Harold Bordwin表示：“压力很大。”该公司专门从事重组负债不良房地产。“人们不会轻易放弃资产，除非他们看不到任何希望，并意识到他们已经沉没得很深。”

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交易数量正在暴跌，而且即使发生交易，价格下降幅度也很大。根据数据分析公司Green Street的数据，在美国，由于回到办公室的比例低于亚洲和欧洲，机构级写字楼的价值自2022年3月开始上涨利率以来已下降27%。公寓楼价格下降了21%，商场下降了18%。办公室价格预计在欧洲将下跌超过25%，在亚太地区将下跌近13%，Prudential Financial Inc.的子公司PGIM Real Estate预测。

PGIM分析师所称的价值“大重置”可能会非常缓慢。2008年金融危机后，美国办公室价格恢复了六年，尽管那一次的危机集中在住宅房地产上。“这一次我们认为需要10年，”CBRE集团全球首席经济学家Richard Barkham说。Commercial real estate的困境将加剧已经因今年区域银行危机而摇摇欲坠的金融体系的压力。随着经济衰退加剧，一些城市将面临空置建筑和降低的房产税收，这将对它们产生深远的影响。

问题在于商业地产的调整是否足够大以破坏更广泛的经济。尽管针对房地产行业的力量可能很广泛，但这也是一个非常本地化的业务，不仅包括城市摩天大楼，还包括小镇购物中心、郊区公寓楼和庞大的仓库公园。

“每个城市都有不同的故事要讲，”PGIM房地产伦敦投资研究总监Peter Hayes说。“它们都受到不同的局部冲击而改变。最终你会进入一个投资者必须更多考虑地理位置的世界。”

债务困扰已经从洛杉矶蔓延到瑞典和韩国。以下是一些主要金融和商业中心世界各地的问题如何发展。

插图：蒂莫·伦岑为彭博商业周刊绘制旧金山在美国，没有哪个地方比旧金山更明显地受到危机影响，一个接一个的建筑物陷入违约，形势日益严峻。过去十年，这个科技中心的房地产价格达到了历史最高水平，因此它们有很长的跌幅空间。这座城市曾经充斥着热门初创公司——Airbnb、Twitter、Uber Technologies——以及Salesforce等老牌巨头。现在，许多公司裁员并缩减办公空间。

市中心正在努力重新吸引那些在远程办公中蓬勃发展的雇主和员工。该地区主要由办公大楼组成，使其感觉格外空旷。那些前来上班的员工承受着全国平均通勤时间最长之一。旧金山的无家可归危机也集中在市中心，备受关注的零售盗窃事件导致一些商店关闭。

旧金山办公空间租赁情况

每季度租赁的平方英尺

来源：第一太平戴维斯

在曾经时尚的联合广场区，该市最大购物中心Westfield San Francisco Centre的所有者在六月基本上 把钥匙交给了持有5.58亿美元抵押贷款的人。此举发生在Nordstrom Inc.宣布关闭该综合体内的百货商店之后。随着旅游业从疫情中缓慢复苏，帕克酒店及度假村公司已停止支付与该市两家最大酒店希尔顿旧金山联合广场酒店和帕克55旧金山相关的7.25亿美元债务。 Veritas Investments Inc.，一家重要的当地房东，于2020年对价值超过10亿美元的公寓组合贷款6.75亿美元违约。这些贷款现在正在市场上。

办公空置率和可用率已经从疫情前的日子翻了三倍。在这座城市为数不多的办公楼交易中，富国银行最近以每平方英尺约200美元的价格出售了位于加利福尼亚街550号的一座13层大楼，这个价格比2019年市场高峰期的1000美元以上要低，据房地产服务公司纽马克集团称。更低的价格让一些投资者开始考虑潜在的机会。“我们从未在旧金山购买过房产，”费城开发商Post Brothers的首席执行官迈克·佩斯特朗克说，“但现在看起来非常有趣。”

但对于外部人来说有趣的事情对于业主来说是痛苦的。“无法避免即将到来的价格重置，”纽马克公司旧金山分析师大卫·比特纳说，“办公楼承受着最大的压力，但老旧的零售业和较新的多户住宅也受到影响。”

这座城市的财政正在受到打击，市长伦敦·布里德预计将出现7.8亿美元的两年预算赤字。她提议使市中心多样化，包括将更多建筑物转为住房，并建议Westfield购物中心可以以其他方式使用，体现了该物业的“新愿景”。目前，有很多空置空间需要填补。

插图：蒂莫·伦岑为彭博商业周刊绘制纽约尽管纽约市的街道上挤满了游客和居民，但据楼宇安全公司Kastle Systems称，只有大约一半的办公室员工回到了他们的办公桌前。许多建筑物正面临租户流失和升级需求的困境。随着雇主们确定他们更新后的办公需求，他们可以选择在哈德逊城或靠近中央车站等地区的新建大楼中选择空间，而不是老旧的物业。

这些选择导致了即使是世界金融之都的标志性建筑也陷入困境。在中城的一座1950年代摩天大楼西格勒大厦，以其现代主义设计而闻名，业主RFR Holding在未能获得融资后不得不就一笔到期的10亿美元债务谈判延期一年。RFR花费了2500万美元进行升级，包括一个巨大的运动中心和一个健康中心，截至今年早些时候，该物业已经出租了95%。尽管如此，在疫情爆发之前，它还是失去了富国银行，而私募股权公司Clayton Dubilier & Rice则正在搬迁到一座翻修过的麦迪逊大道塔楼。

开发商GFP Real Estate在Madison Avenue的一座装饰艺术风格的DuMont大厦上无法偿还1.03亿美元抵押贷款到期后，获得了两年的展期。为了达成交易，GFP不得不承诺为帮助提升大楼未来的租赁前景而投入资本。

市长Eric Adams呼吁更广泛地回到办公室，敦促华尔街领导人加强更多的现场工作。预计今年办公室的空置率将达到创纪录的22.7%，通常约占该市物业税收的20%。纽约大学和哥伦比亚大学研究人员联合进行的一项研究发现，由于远程办公的影响，到2029年，该市的办公室将损失44%的疫情前价值。

“房东们现在确实面临着一系列障碍，他们四面受敌，”房地产经纪公司Wharton Property Advisors的首席执行官Ruth Colp-Haber说。“最好的建筑物和顶级业主将会坚持下去，他们会度过难关。但对于那些大面积空置且需要大量工作的建筑物来说，经济状况就不会那么顺利了。”

插图：Bloomberg Businessweek 的 Timo Lenzen亚特兰大和其他繁荣城市美国沿海金融中心之外的城市也感受到了痛苦。根据英国房地产服务公司 Savills Plc 的数据，亚特兰大的办公室供应率在第一季度攀升至31%，几乎是疫情前水平的两倍。公司正在寻找更小的空间，选择更热门的社区。

根据 Jones Lang LaSalle Inc. 的数据，第一季度，亚特兰大市中心的“A级”办公空间又有额外的290,000平方英尺被租户空置。部分需求转移到了Midtown，那里的要价比市中心高出44%，租户增加了净32,000平方英尺。房东们正面临着一堵气球式的还款墙：根据物业管理软件公司 Yardi Systems Inc. 的数据，乔治亚州首府近30%的办公空间在2025年前后到期，这比美国其他任何都会区都要多。

美国部分市中心的办公室供应率

2023年第一季度

来源：Savills

可供出租率包括出租、转租以及因到期租约而导致的即将空置的空间。数据包括整个曼哈顿、华盛顿特区和旧金山。

在太阳带和山西部，许多员工和公司在疫情期间搬迁，出现了类似的情况。即使是奥斯汀，作为硅谷的低成本替代方案，现在也面临着空置率激增，这将使房东更难提高租金。根据 CoStar Group Inc. 的数据，自2022年6月以来，奥斯汀的转租空间已经翻了一番，达到了590万平方英尺，是美国所有大都会区中增长最快的，仅次于旧金山和圣何塞。CoStar公司美国办公室分析国家总监菲尔·莫布利表示：“奥斯汀的增长令人瞠目结舌。科技公司确实倾向于远程办公。”

在其他地方，新供应量与下降的需求相遇。在科罗拉多州，一对建于上世纪70年代末的塔楼，曾是丹佛能源中心，被贷款人夺取后正在出售。这些建筑物只有32%的出租率。根据贷款文件，贷款人还接管了休斯敦西查斯顶峰，这是一个九层的郊区办公综合大楼，其评估价值较2012年下降了超过75%。

Yardi的高级研究官道格·雷斯勒表示，赢家和输家之间的鸿沟正在扩大。“这是一种二分的情况，”他说。“奖杯应该保持不变。‘B’和‘C’级办公室将不得不考虑重新利用。”

但并非每座旧建筑都能找到新的用途。巴克莱资本公司的商业房地产分析师莱娅·奥弗比表示：“将上世纪90年代的办公大楼改造成非办公大楼是非常困难的。‘这样做并不酷。’”

插图：蒂莫·伦岑为彭博商业周刊绘制伦敦混合办公模式的广泛采用对伦敦的影响不均。伦敦西区的办公空置率几乎创下历史新低，这里是该市最繁华的零售和夜生活场所，公司正在寻找最好的建筑和位置来吸引员工回归。租金也在上涨，因为公司愿意支付更高的每平方英尺租金，同时减少整体空间。

金丝雀码头区，这里有上世纪90年代的玻璃和钢铁大楼，陷入了最深的困境。大多数人认为这个邻里只为银行家建造，对于主要办公租户来说，它越来越难保持相关性。律师事务所克利福德·凯恩斯将搬到伦敦市中心地区的一座新的——并且小得多的——办公室。汇丰控股正在寻找新总部，大多数候选选项也在伦敦市中心。YY大楼是汤姆逊路透公司前总部的最新改建项目，位于金丝雀码头地铁站外的黄金地段，目前完全空置。

伦敦办公空间份额

按照英国能源绩效证书评级

来源：由Coyote Software整理的英国政府数据

仅几年前被认为是“标志性”的两栋办公楼现在已经落入贷款人之手。由劳埃德银行集团领导的财团在5号丘吉尔广场和20号加拿大广场任命了接管人，因为这两栋建筑的所有者，中国的张基集团未能偿还抵押贷款。两者都面临空置和大量翻新成本。

伦敦房地产市场上另一个悬而未决的问题是数百栋建筑可能会变得过时，因为它们不符合英国的环保法规。房产根据能源绩效分级，从A到G。到2030年，租用低于B级的商业建筑将是非法的。这让房东不得不进行昂贵的升级，否则就面临办公室空置的风险。PGIM的海耶斯表示，英国脱欧也导致伦敦失去了一些金融吸引力。他说，办公楼在短期内“非常、非常脆弱”。

斯德哥尔摩对于瑞典的房地产市场，主要问题不是空置办公室，而是在利率极低时期一些房地产公司积累的大量债务。许多融资来自短期和浮动利率债券，因此收益和成本将飙升。这个北欧最大国家的房东必须在未来五年内续债或再融资420亿美元的债券，其中将有近三分之一在明年到期。

没有哪家公司比SBB更能体现这个问题，因为Samhallsbyggnadsbolaget i Norden AB更常被称为。这家社会住房房东在5月初被降级为垃圾级别后开始看到其130亿美元帝国解体。资产出售和取消股息并没有足以阻止其股价下滑，自2021年底以来已下跌超过90%。SBB目前正受到该国金融监管机构的调查，以确定其是否违反了会计规则，其创始人已被免去首席执行官职务。

插图：蒂莫·伦岑为彭博商业周刊绘制香港一座俯瞰香港著名维多利亚港的26层大楼在2015年成为城市头条新闻，当时中国恒大集团以16亿美元购买了这座大楼，是之前一座办公楼的两倍多。这笔交易体现了亚洲金融中心房地产市场的繁荣，随后几年吸引了雄心勃勃的中国资本购买从办公楼到土地地块的一切，往往以创纪录的价格。在一个空间狭小、来自中国大陆公司需求强劲的城市中投资办公楼似乎是一个安全的选择。

然后是2020年的反政府抗议活动和新冠疫情的严格封锁措施，使投资者重新思考香港作为金融中心的地位。加剧混乱的是：中国的房地产债务危机，恒大处于中心位置。

拥有数千亿美元债务的开发商试图以各种可能的方式筹集现金，在2020年底，以一栋写字楼作为抵押向一家银行借得了76亿港元（合9.71亿美元）的贷款。去年，一名接管人接管了这栋物业。新业主将这座大楼挂牌出售，但未能得到符合其目标的出价。这座塔现在只有大约25%的入住率，部分原因是潜在租户被其复杂的所有权所吓到。恒大购买时，这座大楼是完全被占用的。

香港写字楼租金

每平方英尺港币

来源：高力国际

净有效租金

在整个城市，注重成本的外国银行和中国公司不再占用空间，而此时新供应正在增加。高级香港写字楼的空置率在4月份上升到15%，是2019年的三倍多，高力国际集团的数据显示。

与纽约和伦敦的房东不同，香港的房东不能将疫情期间的远程办公归咎于市场低迷。这座城市高效的公共交通系统和微小的公寓使居民没有太多理由在家工作。这座城市已经回到办公室；地铁乘客量在3月份超过了2019年的水平。

但在升息环境中，商业市场的低迷仍使恒大等房地产所有者处境艰难。由于价值下跌，他们无法再融资建筑物，也很难找到买家。选择是以大幅折扣出售或承担利息支付。房地产资产不再提供流动性和稳定性，而是成为负担。—与查尔斯·戴利

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