商业地产投资者在伦敦、纽约的大型办公楼投资正出现问题 - 彭博社

伦敦金融城的The One Poultry大楼。

摄影师：Luke MacGregor/Bloomberg前往位于伦敦金融区No. 1 Poultry办公楼顶部的餐厅，是亲身体验颠覆商业房地产市场的双城记的机会。

从Coq d’Argent的视角，你可以眺望一片新摩天大楼的森林，开发商希望这些摩天大楼能带来高额租金和更高的价格。对于下方老旧的WeWork办公楼的韩国业主来说，未来看起来要暗淡得多。

欣赏这一景色，Kaela Fenn Smith — 曾是房地产巨头Land Securities的高管，现任CBRE集团ESG咨询部门的董事总经理 — 谈到了正在改变办公市场的“巨大品质飞跃”，只有“真正的甲级空间”才能满足需求。她的评论出现在无可挑剔的环境认证成为企业租户必备条件的同时，许多人因远程办公革命而考虑缩减办公空间。

伦敦市中心的第一家禽建筑物，左侧。摄影师：卢克·麦克格雷戈/彭博社这场“超一流” stampede 可能对那些闪闪发光的现代塔楼的所有者是一大利好，但对于像第一家禽这样的老地方来说却是个坏消息。在世界各地的大城市里，这些 B 级办公楼的所有者面临着极其昂贵的翻新或者抑制销售的前景。

韩国投资者，他们在这个第二层次的商业建筑上进行了为期五年的狂欢，看起来尤为脆弱。据了解该过程的人士称，首尔的汉亚替代资产管理公司正准备重新将家禽场地挂牌出售。据同一批人士称，其估值为 1.25 亿英镑（1.64 亿美元），比汉亚支付的价格低约三分之一。

“该资产从未”出售，该公司正在进行再融资过程，汉亚在周三通过电子邮件发表声明称，并补充说估值“不正确”并且“从未被引用”，但没有进一步详细说明。

它的不愉快经历绝非独一无二。从曼哈顿中城到香港和巴黎，这类物业的价格正在全球范围内暴跌。随着房地产已经受到超低利率结束的冲击，许多房东和债权人将面临严峻考验。

但汉亚的困境也凸显了更具体的一点：韩国资金在这类建筑物中的普遍涉足。在新冠疫情和加息的中央银行家们冲击市场之前，该国的资产管理公司在近年来在海外办公室和高风险房地产贷款上挥霍了数千亿美元。

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巨型办公楼赌局走向失败（音频）

据熟悉销售流程的人士透露，在伦敦，至少有半打由韩国公司拥有的大型楼宇可供购买。大多数都在面临折价估值的困境。

韩国加入了一系列因房地产投资失误而蒙受损失的国家，从上世纪90年代的日本到金融危机前的爱尔兰。“伦敦金融城的历史是投资者到来然后离开，”房地产公司Development Securities PLC的前老板迈克尔·马克斯说，“有些人手指被烧伤，有些人是为了弥补在本国市场上的损失而来的。”

韩国的糟糕赌注

该国海外投资的起源相当近期。在上个十年末，受有利的汇率和比本国更高的收益率吸引，首尔的基金涌入他们希望是一座热门楼宇宝库。根据MSCI Real Assets的数据，2019年他们是继美国之后欧洲商业房地产最大的外部投资者，在那一年仅进行了130亿欧元（146亿美元）的交易。

在2017年至2022年间，投资者以每栋楼宇超过2亿欧元的价格收购了90多个欧洲物业。许多是伦敦金融城和巴黎拉德芬斯的大型楼宇。据经纪公司Savills Plc称，这两个金融中心的价值在过去一年中下跌超过20%。

巴黎郊外拉德芳斯商业区的办公室工作者。摄影师：Benjamin Girette/Bloomberg韩国人喜欢长期租约给知名租户的建筑，比如亚马逊，因此他们更少关注完美的位置或绿色评级，而更担心支付租金的人的感知质量。他们还喜欢大型场地，这在变旧后修复起来更昂贵。

为了使建筑符合环保标准而不断上升的建筑成本将留下鬼楼和僵尸办公楼，惠誉评级最近警告称，这对老旧商业房地产将“严重破坏价值”，但没有具体指出韩国资产。

“将需要大量资本支出”，因为人们正在考虑旧办公室是否可能成为搁浅资产，也是在讲述普遍情况的Fenn Smith说道。“你的建筑何时会开始贬值，因为它正在脱离2050年的净零路径？”

不幸的时机

从财务上讲，市场动荡的时机对韩国投资者来说几乎不能再糟糕。根据国家监管机构金融监督服务提供给反对党议员吴基亨的数据，到2025年，他们的房地产基金中有大约30万亿韩元（240亿美元）将到期。这几乎占总额的40%，这意味着在需求暴跌时，大量商业楼宇可能即将涌入市场。

该国的资金通常投资期限为五年，低于国际平均水平，这使得难以躲避并度过经济衰退，Savills Korea Co.的国际投资咨询部门主管尹宰元表示。

增加压力的是，许多用于购买房产的贷款到期之际，放贷方开始收缩并且借款成本飙升。银行还要求房东在提供贷款之前增加额外的股本。

金融监督局正在密切监控情况，与公司进行对话，并将在本周四的会议上讨论这个问题，两名不愿公开姓名的官员表示。

尽管监管机构担心国内投资者可能面临潜在损失，但第三名官员表示，不会出现抢提现的情况，因为韩国人通常必须等待基金清算。大多数基金由机构资金支持，这些资金不太可能恐慌，该人士补充道。

议员吴表示这种态度过于自满：“金融当局应该彻底检查情况并做好准备，而不是一直说风险不大。”

韩国脆弱的另一个原因是，欧洲人有时不愿向该国的投资者出售，因为买家通常包括多家机构在一个财团中，知情人士表示，这使得谈判变得冗长且有破裂的风险。这促使买家提供更多，有时支付10%或更高的溢价。

一位与借款人合作过几笔交易的银行家表示，资产管理人员中存在一种几乎是群体心态的渴望获得收益。

楼中楼的痛苦

在美国和其他地方，韩国投资者大举进军房地产风险较高的楼中楼贷款，提供次级贷款，当估值暴跌时将首当其冲。银行家表示，市场需求如此之高，有时他们甚至会接受低于市场的回报，有些情况下以6%的利率进行交易，而不是其他人要求的8%左右。

一些贷款赌注正在变得糟糕。

纽约时代广场20号的Times Square Edition酒店，中心位置。摄影师：Zack DeZon/Bloomberg根据Computershare编制的报告，纽约时代广场20号的一个陷入困境的项目向楼中楼贷款人的支付在去年12月停止。据《韩国先驱报》报道，一些债务提供方是韩国人。

在香港，韩国美林资产的一个单位正在削减对Goldin Financial Global Centre提供的超过2.4亿美元楼中楼融资的价值80-100%，据当地媒体报道。美林发言人表示，他们专注于收回资金。

接管人被任命

回到伦敦，接管人已被任命为位于金丝雀码头加拿大广场20号的BP石油交易部门前总部。该建筑于2017年被中国长江实业收购，部分资金来自首尔的韩华资产管理的楼中楼设施。韩华拒绝置评。

由经纪公司仲量联行（Jones Lang LaSalle Inc.）准备的一份报告，该公司正试图为长江实业出售该物业，建议接触一个最初的潜在买家名单，以2500万英镑的价格出售该建筑，远低于甚至是高级债务的价值。

公平地说，韩国基金并不是唯一在海外遭受困境的基金。一些中国企业也遇到了困难，包括金丝雀码头的另一次失败。一些首尔投资者在国际房地产投注上表现不错：韩国国家养老金服务已经变得审慎，并因此受到了回报，曾参与韩国交易的银行家表示。

伦敦金丝雀码头的加拿大广场20号。摄影师：Matt Lloyd/Bloomberg投资者也在一定程度上受到欧洲对房地产估值的保护，这种估值不考虑市场情绪。由于销售基本上停滞不前，很少有交易可以衡量价值真正下降的程度。与此同时，通货膨胀调整的租金增长也有所帮助。

尽管如此，机会主义者正在围绕，准备向无法注入资本的楼宇提供昂贵的新债务。Oaktree和其他替代融资提供商已经与韩国资产管理人就提供大额贷款设施进行了谈判，以便让房东重组投资，一位熟悉讨论的人士透露。Oaktree拒绝置评。

受到延长借款到期的压力，基金正在寻求注入更多资本或邀请次级投资，而不是廉价抛售资产，Savills的Yoon表示，一些基金已经撤回了销售。然而，越来越多的业主正在效仿“第一家禽”的做法，在去年数次失败尝试之后再次尝试出售 —— 正如伦敦的抛售潮所示。

与此同时，在首尔，国内投资者对最终结果的担忧日益加深。Oh表示：“随着海外商业地产资产的下降，人们对困境感到非常担忧。”