通货膨胀和高昂的建筑成本之际，廉价住房短缺问题迫在眉睫 - 彭博社

通货膨胀和不断上升的利率导致成本上升，使得完成低于市场租金的项目变得困难。

摄影师：迈克尔·S·威廉姆森/华盛顿邮报通过盖蒂图片社

当位于德克萨斯州圣安东尼奥的Fiesta Trails公寓终于竣工时，将为美国增长最快的城市之一提供急需的经济适用房。

这个由开发商NRP Group承建的60单元住房项目将提供一房、两房和三房单位，适合贝克尔县收入在区域中位数30%至60%之间的家庭，成为深度经济适用住房的来源。通过部分联邦住房税收抵免资助，Fiesta Trails的建造成本预计在2021年1月略高于800万美元。

但到了2023年1月，由于项目延迟，造价已经飙升至近1100万美元，这是由于建筑材料和劳动力成本的上升以及一系列急剧的利率上涨所致。

NRP Group为圣安东尼奥另一个经济适用项目Viento Apartments也经历了类似的上涨。当这个由税收抵免资助的项目于2021年4月启动时，每单位的建造成本为11万美元；到2022年12月Viento Apartments交付时，这些成本已经上升至15.1万美元。为这个334单元项目达成交易还需要从地方和联邦资源获得额外的775万美元软资金。

这两个项目都是在美国各地公寓建设达到历史高点之际推出的。然而，在未来两年内，新建筑的速度看起来将发生巨大变化 — 尤其是对于经济适用住房。开发商们预见到一个巨大的短缺，这可能会逆转最近在许多美国城市缩小令人望而却步的经济适用住房差距的进展。

“随着利率开始上涨，水龙头开始关闭，”全国最大的多户住宅开发商之一NRP集团的开发高级副总裁乔纳森·格特曼表示。“今年开始的项目数量已经大幅减少。在大部分国家，2022年开始的任何项目，都会在18至24个月后投入使用。所以到2025年中期，你会看到新供应量开始显著下降。”

根据美国住房和城市发展部收集的数据，新贷款额已经大幅下降。截至5月，进入2023财政年度的第八个月，HUD已经收到了506份申请，总额为120亿美元，用于联邦住房管理局贷款以建设多户住宅开发项目。这相当于2022财政年度同样八个月期间的一半（940份申请，总额220亿美元），远低于2021财政年度同期的三分之一（1739份申请，总额370亿美元）。

或者换个角度看：根据FHA多户住宅贷款申请的趋势，2023财政年度的总额可能达到180亿美元，而2022财政年度为290亿美元，2021财政年度为510亿美元，2020财政年度为450亿美元。

融资缺口不断扩大

开发商表示，通货膨胀和不断上升的利率带来的成本增加正在造成融资缺口，使他们难以完成低于市场租金的项目，导致出现了显著的延迟。通常在九个月左右后才会达成交易的项目现在需要两年甚至更长时间，因为房屋开发者们在争分夺秒地寻找融资来填补缺口。

望向地平线，经济适用房开发商们预见到2025年或2026年可能会出现像2021年那样严重的挤压，当时由疫情引发的家庭偏好变化与长期供应约束激烈碰撞，导致全国范围内价格急剧上涨。

由于几十年来公寓的新建筑量达到了前所未有的水平，价格已经回落到了现实水平。这一波创纪录的多户建筑热潮似乎表明，国家长期存在的经济适用房危机可能终于有所缓解。但开发商表示，这一波潮流反映了在利率较低和大量联邦疫情救助资金充裕时期达成的交易。

“这只是变得更难以把握了，”NRP集团战略合作与政府事务高级副总裁德布拉·格雷罗说道。“像我们这样的开发商不得不推迟我们的项目，直到有资金可用，或者不得不重新考虑我们正在做的事情，并更加谨慎地决定我们将继续推进的项目。两年后，你会看到比以前更少的单位。”

融资延迟已经在紧张地方资源。例如，圣安东尼奥市在2022年5月通过了一项价值12亿美元的债券措施，其中包括1.5亿美元用于经济适用房。其中，4,000万美元用于建造新的经济适用住房，这对于阿拉莫城市来说是前所未有的福利。

但圣安东尼奥市已经有太多经济适用房项目在进行中，仍需要软融资支持，比如Fiesta Trails或Viento Apartments等项目，以至于整个用于新建筑的基金都被用来填补这些差距。

“他们原本希望将其分散在五年之内，因为这通常是一般债务债券的期限，”Guerrero说道，指的是圣安东尼奥官员的期望。“他们在不到一年的时间里就已经花光了，因为这些差距比他们预期的要大得多。”

Gertman在东海岸也看到了类似的逆风。纽约的韦斯切斯特县——一个刚刚从联邦同意法令中走出来的郊区飞地——授权了前所未有的9000万美元用于经济适用房，其中包括5000万美元的联邦美国复苏计划资金。韦斯切斯特县执行官乔治·拉蒂默赞扬这项投资为“韦斯切斯特县历史上最大的一年承诺经济适用房。” Gertman说，他参加了与县领导和经济适用房开发商举行的圆桌会议，讨论了资金的指导方针；他说，房间里的每个开发商都需要新的建设资金来填补现有项目的差距。

“仅仅几年前还令人难以置信地令人兴奋和慷慨的资金现在真的将用于填补项目，让已经在计划中的项目得以实现，”Gertman说。

过去几年劳动力和木材价格的波动影响了全国各地的项目，而不断上涨的利率尤为严峻。EAH Housing的首席房地产开发官Welton Jordan表示，根据建设贷款的规模，利率上涨可能会增加数百万美元，该机构是在加利福尼亚和夏威夷经营的非营利经济适用房开发商，这两个州是全国最昂贵的市场。

对于接受政府补贴的经济实惠项目，开发商不能简单地将成本转嫁给租户（即使他们不想这样做）。在贷款方面也没有太多的余地。虽然银行有强烈的动机投资于经济实惠住房 —— 比如遵守《社区再投资法案》 —— 但是当基本面发生变化时，放贷人只愿意做那么多。在很大程度上，经济实惠住房开发商必须求助于政府合作伙伴提供的补充融资，即使这些项目会增加进一步的延迟。

“银行会支付他们要支付的款项，收取他们要收取的费用。基本上我们必须自己解决剩下的问题，”乔丹说。“市政府确实必须大力支持经济实惠住房的建设。没有其他办法。”

疫情援助资金枯竭

毫无疑问，地方政府正在将联邦疫情援助资金视为解决方案。截至2022年3月，美国各城市和县已经将946百万美元的ARPA资金用于住房，其中包括专门用于建设和保留经济实惠住房的1.75亿美元，根据萨曼莎·傅（Samantha Fu）、贝卡·德德特（Becca Dedert）和凯瑟琳·雷诺兹（Kathryn Reynolds）在城市研究所的报告。考虑到预算但未花费的资金（以及2022年7月的最终规则澄清了州和地方财政复苏资金如何使用），至少有8.33亿美元的ARPA资金可用于经济实惠住房。

但这一代联邦援助窗口即将关闭。“必须在2024年前承诺使用，你要与其他利益竞争，并且必须在2026年前花完，”Guerrero说。“这不是一个无底源或专用源。”

与此同时，联邦政府正在重新谈判未来几年计划投资于经济适用房的金额。在美国救助计划和2022年和2023年财政拨款法案之间，拜登政府实际上扩大了联邦在住房券上的支出。但在与众议院共和党人就提高债务上限进行谈判时，白宫同意了一项为期两年的国内支出冻结，其中包括券和其他经济适用房计划。可以说，政府执行了一项精明的两步走策略，以保持安全网支出基本稳定；但是，为了在2024财政年度维持住房援助的当前服务水平，将需要额外的130亿至160亿美元的资金，根据国家低收入住房联盟。

预算谈判将对最弱势人群的住房产生重大影响。基于项目的券，与个人租户不同，对于为退伍军人、老年人和残疾人提供经济适用住房至关重要。“为了让我每月收费300美元，没有联邦支持，我无法建造那栋建筑，支持抵押贷款，甚至支付账单，”Jordan说。

市场利率的多户住宅创纪录的投放将有助于缓解全国各地市场的压力，毫无疑问。但对于市场利率开发商和投资者来说，未来看起来同样模糊，他们可能会因为今天的新供应过剩而减少明天不会实现的开发项目。这只会让情况变得更糟。

“将这两件事结合在一起——解决经济适用房的挑战，以及市场利率方面的削减和市场调整——你往后看24个月，30个月，我们的供应数字将急剧下降，” Gertman说。