伦敦、巴黎、纽约的空置办公室问题正在恶化——彭博社
Jack Sidders
伦敦的金丝雀码头商业、购物和金融区。
摄影师：Jason Alden/Bloomberg
在伦敦的金丝雀码头，汇丰银行正在退出，而瑞士信贷可能很快也会跟进。德卡银行已决定离开法兰克福的老旧摩天大楼，而巴黎的拉德芳斯正在陆续失去租户。
欧洲的高层金融区受到了席卷全球办公市场的动荡的重创，随着空置率飙升和估值暴跌，痛苦将进一步加剧。
银行和其他主要租户正寻求使办公室更具吸引力，作为疫情后的重置的一部分，他们不再选择模仿华尔街的巨大玻璃和钢铁塔，而是选择更靠近商店和餐厅的地点的较小场所。这也反映了银行的需求正在发生变化，因为远离批发交易意味着不再需要在金融危机之前泛滥的大面积楼层。
法兰克福金融区中心左侧的德国商业银行总部。三星在过去一年试图出售这座塔楼但未成功。摄影师：Alex Kraus/Bloomberg这一趋势意味着像伦敦的梅菲尔和巴黎的第七区（埃菲尔铁塔所在地）这样的社区正在蓬勃发展。相比之下，像金丝雀码头、拉德芳斯和法兰克福美国风格的市中心这样的超大型金融中心正面临巨大的、高风险的投资，以避免成为鬼城。
穆迪公司可能是下一个要搬离金丝雀码头的主要租户。据了解情况的人士称，这家评级机构已经委托经纪商高诚地产咨询有限公司就新场所的选择提供建议，新场所的面积可能会比目前的基地小近三分之一。
“对于这些单一文化区，我们将会看到它们随着时间的推移而改变，”黑石集团全球房地产联席主管凯瑟琳·麦卡锡在一次采访中表示。她说，它们需要吸引更广泛的租户，并演变为更多的工作、生活和娱乐的混合体，“这可能需要很长时间，对于拥有这些资产的人来说可能会有些坎坷，”她说。
金丝雀码头搬离
主要办公室租户正在离开伦敦第二大金融中心
资料来源：彭博新闻编制的数据；OpenStreetMap 贡献者
注：*业主长基违约。†计划中的翻新将使总面积扩大至20万平方英尺。‡已租赁但目前空置。
为了振兴现有社区，决策者们正在打破几十年来严格规定每个区域只能有特定建筑用途的规划。伦敦市——传统上专注于办公空间——已经增加了更多餐厅，现在旨在将旧建筑改建为酒店，而纽约则推动住宅改建。
城市规划长期以来已经转向混合使用空间，将住宅、零售和办公室与公共服务设施结合在一起。 “15分钟城市”概念要求人们的日常需求在离家很近的地方就能满足。欧洲所有新的重大发展项目都遵循这一趋势的某些方面 — 从巴卡比（位于斯德哥尔摩外围）和埃利尼孔（靠近雅典）到柏林的泰格尔机场重建和米兰前博览中心。
金丝雀码头空置率自2006年以来最高
伦敦核心码头区和金丝雀码头地区的季度空置率
来源：CoStar Group
高层区的复苏变得越来越紧迫，这些区域在千禧年之交左右达到鼎盛时期。根据CoStar Group的数据，巴黎郊区拉德芳斯（La Defense）的空置率在第一季度末达到20%，而巴黎市中心的空置率为3%。金丝雀码头约有15%的办公空间处于空置状态，远远超过伦敦西区的6%的空置率，房地产数据提供商的数据显示。
法兰克福的情况也类似，那里的空置率是柏林和慕尼黑的两倍。德国金融中心有超过100万平方米的空置空间。这相当于法兰克福最大的办公楼Commerzbank大楼的八倍多。而德卡银行将搬迁至的新Four综合体也加剧了竞争。
Dekabank已决定离开法兰克福所谓的Mainhattan中的老化摩天大楼。摄影师：Alex Kraus/Bloomberg“我们都不想在一个只有Pret a Manger的办公区工作，”房地产公司JLL的EMEA办公室负责人Chris Staveley说道，指的是英国三明治连锁店。“房东们在考虑最终用户方面进展缓慢。”
在拉德芳斯，Tour Eqho的业主们面临着紧张的等待，看看几乎占据了该建筑物60%的KPMG是否选择搬离。这家会计公司拒绝就明年是否打算利用中止租约的选择发表评论。时机非常微妙，因为用于购买该建筑的贷款将于2026年到期，而建于1988年的40层塔楼即将进行升级，该建筑因其独特的形状而被房地产经纪人戏称为“小便池”。
拉德芳斯空置率创下新纪录
巴黎商业和金融区的季度空置率
来源：CoStar Group
拥有法兰克福两座最大建筑物——Commerzbank和Trianon大厦的韩国投资者正在尝试在以高于疫情前价格购买这些建筑后进行再融资。作为担忧的迹象，三星在过去一年已经尝试过一次出售Commerzbank大厦但未成功，尽管德国第二大上市银行的租约还剩八年。
这些区域的衰落命运引发了一个难题，即如何处理银行留下的老化庞然大物。这些建筑的规模使它们的翻新成本极高，即使业主们愿意支付升级费用，对于这些空间可能存在的需求水平也是不确定的。
法兰克福空缺自疫情以来上升
德国银行中心的年度空置率
来源：CoStar Group
在金丝雀码头的加拿大广场20号，风险已经变成现实。这座12层楼的建筑现在已经落入接管者之手，因为其中国业主未能偿还2.655亿英镑（3.42亿美元）的贷款。据了解计划的人士称，升级这座几乎空置的塔楼的成本约为1.2亿英镑。
考虑到所需的投资和涉及的风险，潜在买家预计将提供的金额远低于目前担保该建筑的债务的未偿余额，这意味着其可能以远低于2017年支付的4.1亿英镑的价格出售。
重新规划的提议包括将空间改建为生命科学公司使用。但是创建实验室空间可能会更加昂贵，需要增强通风系统，可能需要单独的管道用于有害气体。额外的机械设备可能需要更厚的地板板，这意味着这些类型的转换可能只适用于天花板较高的建筑。
潜在买家可能寻求重新规划加拿大广场20号的12层办公楼。摄影师：Matt Lloyd/Bloomberg在街对面，汇丰银行的全球总部位于加拿大广场8号，在该银行决定离开，选择伦敦金融城的一个较小办公空间后，面临不确定性。这座110万平方英尺的建筑需要进行重大升级以符合能源效率规定并吸引新用户。但建筑越大，现代化的成本就越高。
应用与拟议的20加拿大广场项目相似的每平方英尺成本，升级汇丰银行的45层大楼将耗资约2.5亿英镑。问题是，即使金丝雀码头的翻新建筑也在苦苦挣扎，这样的工程最终是否会有回报。最近完成的YY大楼——对位于该地区地铁站外的汤姆逊路透总部进行的全面改造——尚未吸引到租户。
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汇丰银行已决定离开他们在8加拿大广场的全球总部大楼，中心。摄影师：霍利·亚当斯/彭博社这与几公里之外的高档梅菲尔区的情况形成鲜明对比。去年，黑石公司在伯克利广场签署了整个新开发项目的租约，甚至在施工工作尚未开始之前。该公司最早将于2028年搬入。
对于像卡塔尔投资局这样的资本充裕的房东来说，重新装修一座庞大的塔楼的成本和风险代表着一项重大投资，该机构控制着8加拿大广场，并与布鲁克菲尔德公司共同拥有金丝雀码头集团。在这座21年历史的汇丰银行大楼上，主权财富基金正在规划包括共享礼堂、将部分建筑改造为实验室空间以及保留部分作为办公室在内的各种用途。
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公平地说，金丝雀码头集团至少在过去十年里一直在为金融后的未来做规划。2012年，该集团任命建筑师特里·法雷尔（Terry Farrell）为附近的一个地块制定总体规划。即便在那时，要求是它应该有一种非常不同的感觉，并包括住宅。
该计划使发展更接近成为一个15分钟城市，金丝雀码头现在拥有近150个餐饮场所、五个购物中心、医生诊所，甚至一所学校。该地区的餐馆和商店周末繁忙，最近开通的伊丽莎白线路——通过伦敦市中心连接希思罗机场——改善了交通便利性。
伦敦金丝雀码头现已有公寓可供租赁。摄影师：Jason Alden/Bloomberg但是，这种渐进式的改造对于在疫情之前以低廉价格购买资产的国际投资者来说可能为时已晚。他们现在面临着沉重的再融资和升级负担，如果没有耐心的资本和当地的专业知识，他们可能会陷入困境。
“我经常被问到，为什么我们在现场有人员，”加拿大安大略省市政雇员退休金制度的房地产部门牛津地产（Oxford Properties）欧洲和亚洲执行副总裁乔安妮·麦克纳马拉（Joanne McNamara）说。“这就是为了管理这种风险。对于一个资产的大赌注，无论是在拉德芳斯还是其他地方，都是关于股票选择。”