在凤凰城，一个无车社区是如何打败停车最低限制的 - 彭博社

在一个以酷热夏季和无尽购物中心而闻名的大都市中，Culdesac旨在成为一个为1000人提供无需汽车生活的绿洲。

摄影师：Rebecca Noble/Bloomberg

三年前，居住在华盛顿州塔科马市郊的退休人员罗伯特·夏菲尔（Robert Chaffeur）在寻找新居时，在网上看到了Culdesac Tempe的广告。这个位于亚利桑那州的开发项目被宣传为“美国第一个从零开始建造的无车社区”，符合他的所有愿望：夏菲尔想搬到一个温暖、适合步行的地方，而不是一个退休社区。

与 Outrider Foundation 合作制作的视觉媒体。

Rebecca Noble拍摄

这则广告找准了目标受众。Culdesac的创始人计划在Tempe的一块17英亩的土地上建造大约700套公寓 —— 这是位于凤凰城东南边的近20万人口的郊区 —— 以及一家餐厅、杂货店、咖啡店和其他零售店。那里将有阴凉的庭院、充足的自行车停车位以及连接凤凰城、Tempe和梅萨的30英里轻轨谷地大都会轻轨系统的一站。然而，居民们将没有一个停车位。在一个以购物中心和酷热夏季而闻名的大都市中，Culdesac旨在成为一个为1000人提供无需汽车生活的绿洲。

“我完全接受了这个概念，”74岁的司机说，他留着一条马尾辫，一把白胡子，身材苗条，是一个专注于跑步和骑自行车的人。

2020年底，司机在Culdesac支付了300美元的定金，搬到了凤凰城另一边的一个郊区古迪尔。计划是在那里待六个月，然后搬到Culdesac，但两年过去了，他仍在等待。五月份，当我第一次见到他时，司机刚刚参观完那个尚未完工的一居室，现在计划在十月变成他的住所。两周前，他把东西搬到了Culdesac附近的一个储物间，脖子上挂着湿手帕以抵御凤凰城的创纪录高温。为了填补接下来的几个月，司机将乘坐一辆房车旅行，计划回到坦佩时将其出售。但尽管在通往Culdesac的道路上遇到了种种挫折，他从未后悔。

“一年后再问我吧，”司机说。“我会告诉你这是否是我在寻找的。”

罗伯特·司机摄影师：丽贝卡·诺布尔/彭博社像许多美国城市一样，凤凰城及其郊区是为驾驶员建造的。公共交通被视为最后的选择，其局限性是无法负担得起车辆的代价。在城市人行道上行走意味着暴露于飞驰的车辆和像这个月这样的月份，日益危险的高温。汽车，是气候变化的主要推动力之一，也是对抗其影响的避风港——让驾驶员在空调舒适的地方之间飞驰。Culdesac是打破这一恶性循环的一种赌注。

这家初创公司由联合创始人Ryan Johnson和Jeff Berens领导，获得了4700万美元的风险投资，旨在证明无车生活既更环保又更好——即使在亚利桑那州的夏天。经过多年的延误，Culdesac Tempe的第一批居民今年春天才开始搬入。但该项目已经成为废除停车最低限额运动的典范，这是许多美国城市的规定，强制住房开发商在他们的计划中留出汽车空间。随着耗资2亿美元的Tempe综合体的工作继续进行，需要数年才能完成，Johnson和Berens计划在美国其他城市建造更多类似的项目，打造一个以无车住宅为特色的帝国。

“未来几年将会建造数百万套可步行的住宅，”Johnson说。“Culdesac希望成为其中的一个重要部分。”

Culdesac的一个共享户外空间。摄影师：Rebecca Noble/BloombergJohnson和Berens是亚利桑那大学的前室友，五年前创立了Culdesac。39岁的Berens曾在波士顿的麦肯锡公司担任公共部门顾问。40岁的Johnson曾是Opendoor Technologies的创始团队成员。Opendoor是一家房屋翻新初创公司，利用消费者调查和市场数据来确定处于上升趋势的社区，大规模购买房屋，翻新它们，如果一切顺利，以盈利出售——这种做法被称为iBuying。在Opendoor工作期间，Johnson注意到步行便利是一种非常受欢迎的特征，而供应不足。

“人们不会直接说，‘我想住在一个适合步行的社区。’ 他们会描述一个适合步行的社区的属性，” 约翰逊说。“他们使用最多的词是可爱。他们想要附近有咖啡店的可爱地方。当你深入数据时，你会意识到，尽管大多数人都想要这样的地方，但只有8% 的人拥有它。”

2018年初，约翰逊和贝伦斯从一小群天使投资者那里获得了15万美元的种子资金，开始着手建造可爱的社区。他们以约翰逊对童年家附近一个死胡同的怀旧之情为名，给公司取名。

首要步骤是找到一个位置，贝伦斯描述这个过程为在谷歌地图上进行“侦探工作”，寻找靠近公共交通的大片土地。在凤凰城地区寻找时，他们发现了阿帕奇大道上的一个街区，距离坦佩市中心以东约三英里，在亚利桑那州立大学主校区的边缘，一角有轻轨站。

死胡同的联合创始人瑞安·约翰逊。摄影师：丽贝卡·诺布尔/彭博社在战后鼎盛时期，当阿帕奇大道还是州级公路系统的一部分时，沿途出现了路边汽车旅馆和餐馆。上世纪70年代，亚利桑那州开始在南部修建一条高速公路，夺走了阿帕奇大道的大部分交通，该地区开始长期陷入衰败。贝伦斯和约翰逊发现的地点大多是空地、流动房屋和破旧住房。“那是一个了不起的地块，” 约翰逊记得告诉贝伦斯。“如果能得到那个地块，那将是令人惊叹的。”

“未来几年将会建造数百万套可步行的住宅。 Culdesac 希望成为其中的一个重要部分。”

这也被提及。2016年，Tempe市已批准另一家开发商在那里建造三座七层公寓楼。该综合体原本包括超过1,000个停车位，是由亚利桑那州的一家以封闭住宅和高尔夫球场闻名的开发商 DMB Associates 所组建的更大项目的一部分。经过几十年的向外扩张，DMB 决定尝试在现有城市范围内建设，但在 Culdesac 出现之时，它已经在重新考虑。

在 Sunbelt Holdings 的支持下，这是一家长期在亚利桑那州从事建筑业务的公司，后者成为 Culdesac 的联合开发商，Johnson 和 Berens 说服 DMB 放弃这块土地。他们拥有了用于无车住房实验的场地；下一个障碍是说服 Tempe 市批准。

Valley Metro 轻轨经过 Culdesac Tempe。摄影师：Rebecca Noble/BloombergTempe 的建筑法规中规定了最低停车位要求。与许多美国城市一样，比例根据住房大小和风格而异。但实质上，Tempe 要求每个卧室都有一个室外停车位，基本假设是大多数居民会拥有汽车并需要一个存放它的地方。

在过去的20年里，一大批城市规划师，由加州大学洛杉矶分校的 Donald Shoup 领导，呼吁放弃这种最低要求，认为为汽车内置配额会使它们在美国城市中占主导地位 — 导致拥堵、道路死亡和碳排放 — 并从更可持续的发展模式中消耗资源。

“所有城市应该允许开发商在他们愿意的情况下建设而不需要停车位，”亚利桑那州立大学城市规划教授大卫·金说道，他将停车最低限制称为城市规划中“可能是最大的政策失败”。

2019年11月，贝伦斯在坦佩市发展审查委员会面前为Culdesac进行推销。在一个申请人试图在一个购物中心的快餐店和一个业主寻求扩建一个双车库的申请人之后，贝伦斯站在讲台上对着一个几乎空无一人的房间说话。他告诉委员们，交通是大多数人碳排放量最大的来源之一。通过让人们有可能不需要汽车生活，Culdesac可以帮助其居民将这些排放减少一半。“有很多适合想要拥有私家车的人居住的地方，”贝伦斯说。“这是为了提供一个新选择。”

贝伦斯讲完后，现已退休的坦佩市前交通委员唐·卡萨诺向他询问备用计划。“不是要消极，”卡萨诺问道，“但如果项目没有租出去怎么办？”贝伦斯向他保证，Culdesac将分阶段建设，并且可以根据需要调整其停车计划。

最终，坦佩市批准了Culdesac的提案，这标志着该市首次同意了一个住宅开发项目，为居民提供无需停车位的住所。根据Culdesac发展协议中的停车管理计划，居民必须在租约条件中“披露和注册他们拥有、控制或购买的任何汽车”，并且不能在周围任何方向的一个街区内停车 —— Culdesac同意帮助监控这一区域。

该项目的总体规划师将其设计称为“米科诺斯沙漠现代风格”。摄影师：Rebecca Noble/Bloomberg由于不需要停车库，Culdesac将其住房分为三层，白色灰泥步行楼，围绕内部庭院布置，之间有狭窄通道。与早期的DMB设计相比，卧室更少，但绿地更多。（取消停车库还可以节省每个停车位约2万美元的建设成本。）建筑物被设置成奇怪的角度，以创造独特的角落和景观——这种设计被该项目的总体规划师Opticos Design的创始人丹·帕罗莱克称为“米科诺斯沙漠现代风格”。

“当你将停车排除在设计之外时，你可以首先为人们设计，”Culdesac的规划和建设总监安德斯·恩格内尔在五月份的现场参观中说道。恩格内尔是一个瘦高而活泼的27岁男子，留着蓬乱的胡须，他带领我们穿过一个即将在秋季开放的九栋建筑的“模块”。他解释说，希腊的灵感不仅仅是关于美学。白色灰泥反射热量，而庭院和狭窄的通道提供阴凉并帮助引导微风。（在Culdesac没有一滴热量捕捉的沥青。即使客人停车场也主要是砖砌的。）

“我们期望这些模块能够创造一种微气候，”恩格内尔说。为了证明，他让我站在阳光下。那是一个相对温和的早晨，气温将升至华氏90多度，但足以让我在安全头盔下出汗。“温度下降是有意义的，”恩格内尔在邀请我进入阴凉处时说道。“即使在一个相当平静的凤凰城日子里，你在这里实际上感受到了一丝微风。”（我的确感受到了。）

“当你将停车问题排除在外时，你就能够首先为人们设计。”

稍后，他在一个自行车修理站停下，居民可以在那里给轮胎充气，进行小修理和给电动自行车充电，然后走进一个带有户外厨房、桌子和壁炉的庭院。“我们将培训这些植物直接长到露台上，” Engnell 指着一棵帕洛维尔德树说。“你会感觉被大自然包围。”

Anders Engnell，左，和 Culdesac 的联合创始人 Jeff Berens。摄影师：Rebecca Noble/Bloomberg根据你的观点，Culdesac 的时机可能是幸运的，也可能是糟糕的。Tempe 的工地于2019年11月动工，就在几个月后爆发了一场推动远程办公、电动自行车和无车街道繁荣的大流行病 — 这些趋势对它有利。自2019年以来，废除最低停车标准的运动也在增长，明尼阿波利斯、明尼苏达州和密歇根州的安娜堡市加入了废除一切规则的城市名单。2021年，Culdesac 及其合作伙伴 Sunbelt 和 Encore Capital Management 为第一阶段的建设获得了5000万美元的贷款。

然而，自那时以来，利率急剧上升，风险投资和房地产贷款基本上已经枯竭，凤凰城地区的租赁市场在大量新建筑涌入后已经降温。根据房地产分析公司 Green Street Advisors 的数据，大凤凰城地区的公寓资产价值已经从2021年底的高峰下降了30%。与此同时，根据 Green Street 的分析师 Ryan Miller 的说法，投资者开始注意到该地区长期供水的问题。

Culdesac的原始计划是在2021年底前开始入住，2025年完工。随后发生的疫情和供应链中断导致进度推迟。首批居民，包括联合创始人约翰逊在内，于5月搬入，占据了两栋综合用途建筑中一栋将来会成为一家杂货店上方的16套公寓。另外的98套单位，包括司机的住所，计划今年开放，随后另外174套将在2025年底前开放。在这个地点，大部分仍然是一片土地，要容纳上千名非停车居民还需要几年，甚至更久。

截至目前，Culdesac的网站显示有27套可供租住的公寓，租金从一卧室的1420美元到三卧室的3060美元不等。这些租金大致与Green Street对北坦佩市场的有效租金估算（涵盖从单间到三卧室的平均值）相符，为1730美元。在西边的Apache大道上建于1985年的La Paloma Apartments，一间一卧室公寓的租金为1335美元。

亚利桑那州立大学房地产教授马克·斯塔普表示：“Culdesac触及了许多哲学和意识形态上的要点。城市和城镇喜欢它，对某些投资者听起来很吸引，但我们不知道市场整体会如何反应。”

贝伦斯表示，近10000人已经表示有兴趣在Culdesac居住，近400人已经交了100美元可退还的定金。“在几年的滚动计划中，我们将在这些建筑开放之前就把它们全部租满，”他说。

一个公共遮阴庭院，将作为游览美食卡车的野餐区，在五月下旬开始施工。摄影师：Rebecca Noble/Bloomberg31岁的租赁房地产初创公司经理Vanessa Fox是Culdesac的第一批入住者之一，她放弃了在凤凰城的联排别墅。在疫情爆发前，她一直在考虑搬到旧金山、纽约或其他一些适合步行的城市。然后她的工作变成了完全远程。Fox说，没有车的生活一直是她的目标。“我终于有能力做到了，”她说，“而且我不必离开凤凰城。”

Fox相信她可以让Culdesac发挥作用，因为这里有现场设施；例如，健身房让她每天节省40分钟的往返时间。Culdesac还计划提供可按天或小时预订的共享办公空间和会议室，以及供访客朋友和家人短期租赁的公寓。在餐饮方面，这里有Cocina Chiwas，这家墨西哥餐厅于二月份在场地的西北角开业，供应诸如墨西哥辣肠玉米饼（$14）和红辣椒卷饼（$18）之类的美食。公共广场上有定期美食卡车的空间，咖啡店计划在秋季开业。

居民还享有一篮子交通福利，包括在大凤凰城地区轻轨和公交系统上无限次数乘坐的免费月票；在Archer’s Bikes（一家即将在现场开设店铺的亚利桑那自行车连锁店）享受免费补胎和折扣；与Lyft汽车、Bird滑板车和即时搬运服务Lugg的出行折扣；以及使用现场可租用的电动汽车的权限。四月，Culdesac宣布，前200名居民还将通过与凤凰城初创公司Lectric eBikes合作获得一辆免费电动自行车。

Vanessa Fox摄影师：Rebecca Noble/Bloomberg来自宾夕法尼亚州的40岁顾问Sara Hoy也是最早搬进来的人之一。Hoy两年前在一次面向大学生的在线活动中第一次听说Culdesac时，从未去过凤凰城。其中一位演讲者是Culdesac的政府和外部事务负责人Erin Boyd。

“我觉得这是一个非常酷的概念，”Hoy说道。在宾夕法尼亚州中部长大后，Hoy在瑞典学习，曾在韩国度过一段时间，并作为和平队志愿者在摩尔多瓦生活过——所有这些地方她都喜欢无车生活。Culdesac听起来像是复制这些经历的机会，而且她已经在远程工作。“这里比宾夕法尼亚州暖和，”Hoy说。“最糟糕的情况是什么？”

Culdesac Tempe的健身房。摄影师：Rebecca Noble/Bloomberg搬进来两周后，她的自行车被从室外架上偷走了。Hoy称这是整体体验中唯一的波折，而且还得到了免费的电动自行车作为弥补。她说，这起盗窃事件让她了解了这个社区，这个社区仍在转变中。南边有一个UPS仓库，西边有一个轮胎店，东边有一家临时无家可归者收容所的旧酒店，北边的街对面还有更多的公寓楼在兴建。附近的轻轨经常成为想要逃避高温的人的临时庇护所。

“这里比我在宾夕法尼亚的地方要暖和。最糟糕的事情会是什么？”

霍伊也在学习如何应对高温。虽然她发现干燥的凤凰城96华氏度对于早晨散步来说并不算太热，但她也发现自己开始打车而不是骑车或步行。“我只会尽量减少我在户外的时间，”她谈到如何应对凤凰城的夏天。

亚利桑那州立大学的金教授表示，从长远来看，像Culdesac这样的高密度项目实际上可以促进室内活动的策略。“管理高温的诀窍，这是凤凰城一直做得不好的地方，就是减少暴露的时间，”他说。“我们希望让更多的人靠近他们想去的地方。”

萨拉·霍伊摄影师：丽贝卡·诺布尔/彭博社坦佩市市长科里·伍兹希望Culdesac能吸引更多像霍伊、福克斯和司机这样的人。“他们将在这里增加销售税基数，”他在去年夏天访问他办公室时告诉我。“但他们不会增加交通拥堵。”

为了与邻居建立友好关系，并制造轰动效应，Culdesac自建设初期就开始举办名为Little Cholla的定期露天市场。在我五月份的访问中，市场上有数十家古着服装摊位，售卖喇叭裤、印花T恤和花朵连衣裙。到了下午6点，数百人，大多是20多岁的年轻人，在主广场上穿梭，喝着免费的亚洲莽茶罐装饮料。汽车源源不断地驶入Culdesac的100个停车位客人停车场，直到车位爆满，游客开始在附近街道上停车，将坦佩的第一个无车社区变成了一个小型交通拥堵。

与合作伙伴一起制作的视觉媒体 Outrider Foundation由玛丽·蒙特利奥内进行照片编辑