房地产市场停滞不前，低抵押贷款利率的房主选择留在原地 - 彭博社

在美国，要找到一套价格合适的住房购买从未如此具有挑战性。

高房价、关键房源短缺以及抵押贷款利率已经比仅仅几年前的历史最低水平翻了一番，这些因素迫使无数美国人推迟他们的下一步行动和其他重大人生决策。

住房市场陷入僵局的部分原因是买家和房主利用历史低利率购买房屋或重新贷款，锁定更低的借款成本。根据 Redfin Corp. 六月的一份 报告，超过九成的美国有抵押贷款的房主 — 或者 4610 万人 — 的利率低于 6%。

这些低利率对许多房主来说是一份经济上的礼物，是一种少数人不想放弃的好处。但对一些房主来说，情况让他们感到困境。一个家庭依然住在他们已经长大到无法容纳的房子里。一个单身妈妈被困在一处昂贵的需要翻修的房子里。一个空巢老人在她喜爱的社区里缩小住房的梦想正在消失。

这些困境正在全国范围内上演，此时房产价值飙升，借款成本上升，现有房屋库存量比四年前疫情购房狂潮之前减少了一半。

美国现有住房库存下滑

房源供应量比四年前减少了一半

来源：全国房地产经纪人协会/彭博社

建筑商 正在急于增加生产，但仅靠这一点无法弥补供需缺口。历史上一直推动市场发展的一个群体却大多缺席：愿意出售的房主。

“我认为人们忘记了绝大多数卖家也同时在尝试购买房产，” Realtor.com的首席经济学家丹尼尔·哈尔说。“当买家面临困难时，也会阻碍销售库存。”

在市场中没有正常的轮换，潜在的买家和卖家都陷入了 停滞不前 的状态。抵押贷款利率是市场停滞的主要原因。随着抵押贷款利率面临更大的上行压力，市场的僵局不太可能很快得到显著缓解。美联储周三将其基准利率提高到22年来的最高水平，并 取消了 对经济衰退的预测。

库存挑战也已持续数月。Realtor.com的数据显示，将房产挂牌出售的业主数量在6月份同比下降了26%。

许多选择留在原地的人是在30年贷款成本约为3%左右时进行了再融资的房主。现在搬家并购买新房，而利率接近7%，意味着要获得更昂贵的贷款。即使一笔交易会带来巨额利润，如果可供搬入的房产价格超出了承受范围，放手却不会在财务上合理。

在计划在未来三年内出售的美国房主中，67%愿意等待抵押贷款利率下降，根据Credit Karma最近的 调查。千禧一代最有可能表示他们会暂缓搬家。

“千禧一代，特别是在2008年经历了大规模裁员，并目睹了房地产泡沫的破裂，”信用卡玛的房屋和抵押贷款总经理Aniva Hinduja说道。“他们变得谨慎，因为他们明白做出好的和坏的房屋决策的重要性。他们在推迟这些决定，为此在孩子、关系和个人生活方面做出了巨大的牺牲。”

以下是一些被困在房地产市场停滞中的人的故事。

没有空间可以成长

Daniel Hart和他的妻子于2019年搬到了旧金山湾区的Redwood City，他们爱上了山丘上的一栋1960年代的房子。

Daniel和Adrienne Hart在Redwood City的家中。摄影师：Michaela Vatcheva/Bloomberg这栋四卧室、2000平方英尺（186平方米）的房产现在价值220万美元，足够大。但现在，夫妇的两个孩子即将上学，家庭需要更多空间。“他们有点长大到空间之外了，”Hart说。“我们还有年迈的父母想要来访。”

尽管该地区的市场在经历了多年的激烈竞标战后变得更加平静，但房屋仍然价格昂贵，较高的抵押贷款利率正在削弱家庭的购买力。Hart说，这对夫妇很难放弃他们目前的2.95%贷款，他是一家大型科技公司的高级经理，现年44岁。

“我们有着稳固的职业和良好的收入，”他说。“但旧金山湾区的成本是天文数字。”

哈特一家在雷德伍德城的家。摄影师：迈克拉·瓦切娃/彭博社适合的房子——更宽敞，位于拥有优质学校的社区，并且价格合理到足以保持财务储备——在阳光带州数千英里之外。哈特表示，他和妻子的预算，妻子是一家科技公司的顾问，将很难在湾区与两个孩子交换，据一项研究估计，在湾区抚养一个孩子每年需要超过35,000美元。研究显示。

“我们在这里看的房子的价格不符合我们的需求，”哈特说。

被困在昂贵的翻修房屋中

怀孕八个月，数百英里之外的佐治亚州，玛德琳·马查多急于搬回佛罗里达坦帕市附近的家人身边——而且要快。2020年7月，她以36.5万美元买下了一栋三卧室的翻修房，尽管检查结果显示存在一长串问题，她还是迅速成交。

玛德琳·马查多在坦帕的家中。摄影师：托马斯·西蒙内蒂/彭博社以2.75%的抵押贷款利率，每月支付2700美元，这位职业教练认为自己捡了个便宜，这栋房子配有游泳池和整个房子都是法式门，以充分利用佛罗里达的阳光。但在高收入的远程工作者使坦帕成为一座疫情繁荣的城市后，她的房产价值飙升至62万美元，她的税费和保险费也随之上涨。突然间，这位单身母亲的每月住房成本达到3400美元。这还不包括她因更换上世纪60年代的家电和修复旧漏水管道而产生的8万美元账单。作为租户，她习惯于房东负责维修。

“当家里出了问题，你就得自己承担责任，”34岁的马查多说。“而且总是有东西坏。”

马查多一直在为意外维修花钱。摄影师：托马斯·西蒙内蒂/彭博社她说，房屋的资产将帮助马查多和她的女儿在未来建立更好的生活。但是，抚养一个3岁的孩子并跟上一系列房屋项目的压力经常让她想要放弃这个地方。

“我被困住了，”她说。“如果我想卖房子回去租房，租金太贵了，这是没有意义的。”

以“教师的薪水”搬家

离婚后，唯一能够在田纳西州科温顿以教师的薪水买得起自己的房子的方法是通过一个联邦补助计划，允许申请人无需付款。2013年，她以约11.5万美元买下了一座中世纪现代牧场。

在福特汽车公司宣布计划建立一家电动汽车工厂后，该地区的房价飙升，沃恩的房子最近被评估为超过她购买价格的两倍。一次再融资将她最初的3%抵押贷款降至2%，但她的保险费和税收上涨，使她的总月供达到了1110美元。起初只有750美元 — “就像凯莉·布拉德肖在纽约的房租一样，”她说。

凯瑟琳·沃恩在科温顿的家中。摄影师：露西·加勒特/彭博社除了成本上涨之外，43岁的沃恩表示，她看到州内的政治气候在LGBTQ问题和其他事项上向右倾斜，这对她在教室工作和抚养与新丈夫共同育有的小儿子都有影响。他们在新墨西哥、纽约和加利福尼亚等更自由主义的地方四处寻找。

“我们试图用教师的薪水搬家，”她说，但是没有低于40万美元的房子可供选择，他们的月供至少会翻三倍。

“我是一名经历过两次金融危机的千禧一代，对增加债务持谨慎态度，”沃恩说。“我们在等待利率下降，以及市场上有更多的房屋出售。”

没有缩小规模的地方

位于明尼阿波利斯郊区一英亩绿地上的多层住宅是迪昂·拉巴斯和她丈夫1989年13万美元购买的，是抚养三个孩子的理想之地。但是随着孩子们“离巢”，64岁的拉巴斯说，这太大了。她想要缩小规模到一个单层住宅——比她现在拥有的1700平方英尺更小，但足够宽敞，可以在假期时招待孩子和孙子。理想情况下，它会位于同一个社区，这样这位公立学校管理人员可以继续与多年的朋友、家人和医生保持亲近。

她目前的房子已经付清，自她居住以来升值了三倍以上——这可能会给她一笔可观的资金用于新购房。但是随着其他空巢老人也在寻找同样的事物，选择很少。而且距离退休只有一两年的时间，她不愿意承担抵押贷款。“那也许是一个白日梦，”她说。“我发现的可能更昂贵，更像我想要的投资。”

LaBathe现在正在接受对退休生活的不同愿景。她知道，如果她想搬家，就需要将搜索范围扩大到社区之外。 “当你的家充满了抚养家庭的回忆时，你希望能够将这些回忆带入下一个家，”她说。“我不知道这是否现实。”