城市不断尝试并失败地试图监管Airbnb（纳斯达克股票代码：ABNB）- 彭博社

一个游客在西班牙巴塞罗那的巴塞罗内塔区推着行李，时间是2021年6月5日星期六。

摄影师：Angel Garcia/Bloomberg自Airbnb公司推出以来，全球短期住宿租赁市场蓬勃发展已近15年，但似乎还没有哪个城市找到了正确的监管模式。但这绝对不是因为缺乏尝试。

担心长期租赁住房被转向旅游市场，各国政府进行了一系列规定的实验。达拉斯已经禁止在某些居住社区内的度假物业，巴塞罗那禁止所有私人住宅的短期房间租赁，而旧金山和西雅图限制主人能够列出的物业数量。其他城市规定一年内物业可出租的最长天数（伦敦为90天，巴黎为120天），或规定物业必须出租的最短天数（檀香山的客人必须至少预订90天；新加坡要求至少六个月）。许多城市坚持主人实际居住在物业内（如纽约市、温哥华和东京）。

所有这些方法都受到同样根本的恐惧驱使：如果不加以控制，像Airbnb、TripAdvisor、VRBO和Flipkey这样的家庭分享网站会推高租金，驱逐现有居民，并在热门地区制造混乱。根据2019年的一项研究，经济政策研究所得出结论，这些担忧是真实的，这些服务带来的旅游收入被长期租赁市场的萎缩和酒店税收的下降所抵消。权衡。

随着疫情后旅行模式的回归，各个城市正在实施一系列旨在控制这些成本的新规定。但这些工具和规则的有效性在许多城市受到质疑，这些城市正在努力克服执法挑战，并击败那些决心绕过规则的出租物业所有者。

家中的酒店

以哥本哈根为例。丹麦在2018年禁止全职Airbnb，在哥本哈根将物业租赁限制在每年70晚。但在像首都时尚的、曾经是工人阶级的Nørrebro区这样的地方，居民表示短期租客已经接管了这些地方。

“我的建筑现在一半是酒店，”H说，他住在这个街区的一座老工人公寓里，并因担心遭到房东报复而要求匿名。H说，建筑的业主一直在把公寓改建成Airbnb，但租户们没有抱怨，因为他们的名字可能会被公开。H说：“向当局指出非法的Airbnb会让他知道我的参与，我的生活会变成地狱。”

随着社区进一步向旅游业转变，H 正在寻求退出：“我已经不想再战斗了。让家庭中有酒店吧。”

哥本哈根的诺勒布罗区现在受到游客的欢迎。摄影师：Stefano Guidi/Getty Images 欧洲爱彼迎坚称，最新的监管浪潮并不反映该公司不愿意与地方政府合作。

“爱彼迎是城市的良好合作伙伴，我们一直致力于欢迎监管，”爱彼迎全球政策总监西奥·耶丁斯基（Theo Yedinksy）在接受彭博城市实验室采访时表示。“我们已经与全球1000多个政府合作，制定了明确、公平的短期租赁规则。”

特别是，该公司引用了2020年推出的城市门户数据工具作为其合作承诺的证据。该仪表板允许地方政府访问有关访客和房东的某些信息，跟踪租赁对当地住房市场的影响，并帮助政府制定相应的规定。它还可以提供违反规定的房源的大致位置，但不是确切位置，有助于检测。到目前为止，已有350多个城市和旅游机构注册。耶丁斯基表示，全球前200个主要市场中约80% 都有某种形式的规定。

巴塞罗那、柏林的战斗

然而，监管租赁平台的房东仍然是一个无休止的挑战。

2021年，纽约市禁止未在单位内的主人在Airbnb上出租不到30晚的空间，但直到7月该法律都没有得到执行；Airbnb正在法庭上就这些规定进行争论，理由是它们与联邦法律相冲突，并且对主人来说太难以遵守。与此同时，邻近单位的居民抱怨邻居违规行为后，报告称他们自己随后被驱逐。

魁北克现在拥有全球最严格的短期租赁政策之一，要求主人在省政府登记，否则将面临10000加元（7500美元）的罚款。但最近的一起悲剧暴露了法律的局限性。蒙特利尔一座19世纪的建筑发生火灾，造成七人死亡，其中六人住在未经许可的Airbnb上。根据蒙特利尔租户团体RCLALQ的说法，该市几乎没有监管其短期租赁市场：在2月份发布的3万个Airbnb房源中，几乎80%要么没有正式登记，要么使用虚假号码。

在柏林，官员最近放宽了无法执行的规定。2016年，该市禁止在公寓上进行短期租赁（但不包括单独的房间），希望将房产重新归还给长期租赁市场，并缓解曾经价格适中的德国首都的住房紧缩。但是，Airbnb和竞争对手网站拒绝分享特定主人的数据，这使得无法判断谁在违法，而且在几次情况中，法院支持公司，而不是支持短期租赁的合法性，这让监管者处于依赖告密者追踪违规者的尴尬境地。

柏林普伦茨劳贝格区的公寓楼。摄影师：Krisztian Bocsi/Bloomberg因此，柏林修改了其规定。今天，Airbnb的房东必须在市内注册，房源现在包含注册号码或房东的地址 — 这些细节的准确性并非自动可验证，但可能仍然减少违规行为。作为回报，当地居民可以无限期地出租他们的主要住所，以及每年最多可以出租90天的第二住所。罚款的最高限额提高到超过€600,000（$659,000）。租房单位仍然很容易找到：截至6月底，据 Inside Airbnb 报告，有12,473套住房可供出租。

很少有城市像巴塞罗那一样投入了大量资源来监管短期租赁平台。在该公司2009年首次亮相和2014年之间，当时涌入大量吵闹的游客和一起涉及 三名裸体意大利游客 的事件引发了全市范围的抗议，加泰罗尼亚首府的Airbnb数量激增至20,000。2015年，Ada Colau市长以反Airbnb的平台当选，该市成为 欧洲唯一一座禁止出租单间客房的主要城市。2011年启动的许可制度要求公司在所有房源上显示许可号码 — 这是在法院对Airbnb和HomeAway处以 €600,000 罚款后达成的协议。巴塞罗那每年还拨款200万欧元以确保房东遵守规定。

尽管如此，这座城市仍然在努力控制市场。Airbnb内部估计，截至6月底，该市列出的15,655个Airbnb房源中有30%是非法的，因为它们使用虚假许可证号码发布。另外25%的房东声称他们不需要许可证，尽管Airbnb并不要求提供证据。

执法差距

伦敦北部的卡姆登区是一个案例，该区的范围覆盖了城市中心的一部分，说明为什么许多市政当局仍然觉得他们缺乏解决这个问题所需的工具和信息。

2020年，该区部署了一种新武器来监控短期租赁：来自巴塞罗那的公司Talk and Code的软件，该软件从所有在线平台上抓取公共信息 — 而不像Airbnb的城市门户只监控该公司的房源 — 以确定有多少房源违反了伦敦每年90天的上限。结果惊人。2019年，短租平台上有7,100个单位房源，该软件估计有48%超过了限制。在一个住房严重短缺的区域，超过3,400套住房有可能被转移到全职租赁市场之外。如果这种模式在整个伦敦重复发生 — 仅Airbnb就提供了80,000多个整套单位的短租 — 一个中等规模的城市的住房可能会流失给全职租客。

卡姆登的上诉和执法经理伊丽莎白·博蒙特表示，房东有多种方法来掩盖他们的行踪。

伦敦卡姆登高街上的零售单位上方的住宅公寓。该社区受游客欢迎，导致短期租赁激增。摄影师：Hollie Adams/Bloomberg“房东可以将一处房产分割成多个地点，”她说。“他们可以为同一处房产提交多个列表，只需更改描述以掩盖。他们可以在每个广告中使用不同的照片和角度。我们曾看到有人在同一套公寓中列出单独的房间，因为这样看起来就像是一个人的家，而实际上他们是在出租所有房间。我们还看到有人在两个不同的地点列出同一套公寓，这样他们就说一处房产在威斯敏斯特，而实际上在卡姆登。”

找到违规单位的地址也可能很费力；在所有短租平台中，只有Booking.com要求在每个列表中发布地址。Airbnb曾表示，披露一些数据可能会与欧盟数据隐私法冲突，比如具有里程碑意义的《通用数据保护条例》。

“虽然我们现在拥有大量数据显示出租的房产，但我们没有它们的地址，”Beaumont说。“仅凭照片或粗略地理位置来准确确定房产的位置对执法人员来说非常耗时。我们每年都会花一些时间寻找房产并发出通知，但这需要大量资源。而平台不愿提供信息，这就是为什么我们不得不支付Talk and Code来协助我们。”

从家庭租赁网站获取的数据也不足以起诉。“我们需要确凿的证据 — 比如一年内有90条评论，显示他们已经超过了限制，但通常人们可以限制他们可能接受的房产评论数量，试图表明它没有被使用得太多，” 柏蒙特说。“或者他们可以向我们提供一份租赁协议的复印件，这非常容易打出来。”

此外，直到3月之前，任何房源都不能被调查，因为这是一年中限制可以被超过的最早时间点，而每到新年，每个房源都会被清零。因此，法律的实施仍然边缘化。到目前为止，卡姆登市议会只发布了20份执法通知 — 一份官方警告，暂时禁止房东出租公寓 — 针对违规主人。只有违反这些通知之一才会被罚款2万英镑（25600美元）。迄今为止，还没有一位卡姆登的房东被要求支付这样的罚款。

解决僵局

即使遵守规则的房东最终也可能通过结合短期和中期住宿来使他们的房产远离长期租赁市场。像Houst这样的托管公司为主人提供建议，如何利用繁忙的旅游季节进行更高报酬的短期租赁，然后在其余时间里用几个月的长租填满他们的房产，这些长租没有年度上限。这样的策略可能不违法，但它们仍然成功地挤占了住房供应。

随着僵局的持续，双方都在调整他们的策略。 城市希望随着与当局分享的数据量和性质的扩大，执行规定可能会变得更容易。 Airbnb还表示支持引入更多关于数据共享和税收透明度的协调规则，这一进程正在欧盟中进行。

地方立法者也在制定规则方面变得更加复杂。 例如，今年7月，西班牙的加泰罗尼亚地区宣布了新的法规，取消了中期租金的租金控制豁免中期租赁，这将使房东更难在短期和中期租户之间轮换。

但如果历史是任何指导，房东们将会找到适应的方法。 在权衡短期租赁的好处与更广泛成本之间时，似乎还没有哪个城市完全破解了这个问题。