房地产贷款如此不受欢迎，以至于银行想要摆脱它们 - 彭博社

寻求出售商业地产贷款的银行正面临市场干涸的局面，几乎没有简单退出的选择。

包括高盛集团和摩根大通在内的放贷方最近几个月一直在尝试出售以办公楼、酒店甚至公寓为抵押的债务，但许多人发现，在商业房地产引发关注的情况下，整理贷款账本并不容易。

今年借贷成本上升使商业房地产成为经济中受冲击最严重的领域之一。房地产销售，特别是办公楼，已经减缓到了极低水平，使房东和放贷方几乎无法确定某些资产的价值。在交易缺乏的情况下，利益相关者正在密切关注贷款出售市场，看银行最终能以什么价格出售一些贷款。

银行一直渴望出售他们能出售的贷款，有时是为了增加流动性或避免在贷款到期需要再融资时可能出现的复杂情况。根据投资银行SOLIC Capital的总裁格雷戈里·哈古德（Gregory Hagood）的说法，对于一些放贷方来说，略微降低价格可能比冒着放贷方不得不收回抵押品并最终陷入困境的风险更好。

“即使今天大多数这些贷款都是履行中的，他们正试图在进入再融资周期时通过以折扣出售贷款来减少风险敞口，”哈古德说。“很多银行会说，‘我宁愿在这里受损，也不愿在收回抵押品并在之后处理资产时受损。’”

房地产价值在过去一年受到压力

办公室等资产的房地产价格最近急剧下跌

来源：Green Street

高盛和摩根大通，以及包括Capital One Financial Corp.和M&T Bank Corp.在内的其他银行，最近寻求出售房地产债务，寻求买家进行一次性销售和贷款组合交易，据知情人士透露，他们要求不透露身份以保护隐私信息。

尽管银行面临减少商业房地产风险的压力，但陷入困境的贷款销售仍然相对罕见。许多银行选择更长时间地持有债务，并与不同的借款人解决问题。

达到数字

由于销售数量很少，很难准确确定贷款价值。此外，一些卖家对他们愿意接受的出价变得更加谨慎，特别是在今年早些时候发生了一系列银行倒闭之后。根据Madison Realty Capital的联合创始人Josh Zegen的说法，价格太低可能会吓跑投资者，并引发对金融机构健康状况的担忧。

“一些银行已经在办公室贷款市场上进行了测试，但他们无法达到预期的数字，” Zegen说。“买卖双方之间存在太大的报价差距，实际上没有什么可谈的，因为同意较低的定价将使这些银行更加资不抵债。”

考虑到银行对接受价格过低的谨慎态度，一些放贷人选择通过其他方式吸引买家。卖方融资已成为一种选择，即卖方帮助贷款买家融资购买。

办公楼相关的债务变得特别具有挑战性 — 过去12个月中价值暴跌最多的物业类型。裁员和远程办公的增加导致主要城市出现空置率创纪录的情况，而较高的借款成本使融资变得更加困难。

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“我们还不知道租户需求最终会如何，缺乏这方面的信息，市场就无法稳定，”总部位于纽约的房地产投资公司Fisher Brothers的合伙人温斯顿·费舍尔说。“我们是一个合同收入业务。如果你不知道合同收入会稳定在哪个水平，那么如何对其进行估值呢？”

贷款购物

据知情人士透露，Capital One一直在努力摆脱一大笔集中在三州地区（包括纽约部分地区）的办公楼债务组合。

Capital One首席财务官安德鲁·杨（Andrew Young）在7月告诉投资者，该银行已将大约9亿美元的办公楼贷款从其投资组合中转移到“待售”指定，以寻求摆脱这些债务。

今年早些时候，韦伯斯特金融公司出售了一个价值8000万美元的办公楼和混合用途物业组合，位于康涅狄克州、新泽西州和纽约。

彭博社在7月报道，摩根大通正在考虑出售一笔价值3.5亿美元的贷款，该贷款以曼哈顿的汇丰大厦作为抵押。该银行已接触潜在买家，以全价出售该贷款，并提供低于市场利率的融资。

Capital One和JPMorgan的发言人拒绝置评。

银行还试图出售除办公室以外的其他类型房地产的债务，比如公寓或酒店。根据房地产分析公司Green Street的数据，过去12个月至7月，公寓价值下降了16%，而办公室的下降幅度为27%，这些房产类型的定价保持得更好。酒店价格在同一时期内保持不变。

据知情人士透露，高盛已经试图摆脱酒店和公寓贷款，这些知情人士要求不透露身份以保护隐私。与此同时，据这些知情人士称，M&T也在市场上推出了一项酒店贷款。

高盛和M&T的发言人拒绝置评。

已经为贷款组合找到买家的放贷人利用这些交易来帮助增强银行业整体压力加大时的流动性。例如，PacWest Bancorp一直在出售建筑贷款和其他房地产债务。

根据Jones Lang LaSalle Inc.资本市场集团的高级董事Will Sledge的说法，由于最近的高利率贷款更具盈利性，银行越来越倾向于摆脱低收益、高维护成本的“死钱”贷款，这些贷款的回报前景有限。

“流动性是一种宝贵的财产，”Sledge说。

业界正密切关注一项由经纪公司Newmark Group Inc.管理的潜在大规模出售。美国联邦存款保险公司正试图摆脱破产的Signature Bank约600亿美元的贷款，其中许多与房地产有关。

走开

在某些情况下，银行面临着可能被困在持有某些房产中的前景。大型机构，如Brookfield Asset Management Ltd.、Blackstone Inc.和与太平洋投资管理公司有关的一家办公楼地主，选择放弃一些建筑物，违约债务。在某些情况下，房东已经把某些房产的钥匙交还了。

Aareal Bank AG正在努力出售两栋曼哈顿大楼的债务，这些楼主已经走开。据知情人士透露，该银行的一个部门正在提供两个大型办公室的不良贷款，一个位于金融区，另一个位于中城的著名广场区。Aareal Bank的发言人拒绝置评。

即使银行难以摆脱贷款，一些放贷人通过停止发放新债务来控制其商业房地产的风险敞口。包括Fifth Third Bancorp在内的银行表示，他们已经停止发放办公楼贷款。

根据Slate Property Group的负责人Martin Nussbaum的说法，更多旧贷款交易将为定价提供更清晰的信息，这可能揭示出当今估值有多么不同。

“人们对办公楼价值及其所处位置完全感到恐惧，”Nussbaum说道。重新定价“可能会对资产类别产生重大影响。”