为什么成为Airbnb房东比过去更困难 - 彭博社
Natalie Lung, Jesse Levine
乔安和马克·罗伯逊在他们位于明尼苏达州南布卢明顿的家中。
摄影师： 安德里亚·艾伦·里德为彭博商业周刊拍摄
本故事是 彭博商业周刊的“办公室外特辑”。更多内容请点击 这里*。*
去年夏天，乔安·罗伯逊和她的丈夫马克终于实现了他们多年来购买第二套住房的目标，以逃避明尼苏达州严寒的冬季。在他们热爱游乐园的儿子的说服下，他们锁定了佛罗里达州奥兰多南部的基西米，以29.5万美元购买了一个带度假村通道的三卧室联排别墅。为了帮助偿还抵押贷款，他们计划将房屋作为短期出租。
他们用淡色和白色油漆升级了2000年代的芥末色墙壁和橡木镶板厨房橱柜，聘请了一家 物业管理公司 处理日常物流，并预订了摄影师，使他们的房源在Airbnb、Booking.com和Vrbo等众多选择中脱颖而出。十月份，他们 将房屋上线，希望吸引其他北方候鸟或前往迪士尼世界的游客，这里距离迪士尼仅有10分钟车程。
十个月过去了，事情并没有他们希望的那样发展。“我们八月份完全没有任何预订，”罗伯逊说。“今年夏天非常慢。”
作为Airbnb的房东，罗伯逊和她的丈夫每月赚取1000到3500美元。摄影师：Andrea Ellen Reed，彭博商业周刊她并不是唯一感到困难的人。成立于2008年的Airbnb公司最初是为了让旅行者在世界各地找到独特且价格实惠的住宿地点，它不仅以成功打破了酒店行业的格局，还创造了一个全新的家庭买家群体：短期租赁投机者。一些人购买了多处房产，用时尚的家具翻新了曾经破旧的房屋，并全年出租；另一些人购买了超出他们负担得起的房子，最终只能出租底层或单间来维持生计。但最近房东们遇到了困境：奥兰多及周边郊区的短期租赁每间可用房间的收入在今年上半年下降了6.4%，这是由经济学家布拉姆·加拉格尔在分析公司AirDNA LLC编制的数据显示的。在加利福尼亚州约书亚树国家公园附近以及田纳西州大烟雾山脉的加特林堡和皮杰恩福奇等城镇，收入已经分别下降了高达17%和8.7%。
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在网上，这被称为“Airbnbust”。去年秋天，关于这一现象的不安情绪开始在互联网和房东聊天群中蔓延。一个 社交媒体上的帖子 迅速走红：“Airbnb怎么了？完全没有预订。”有一个Reddit频道，房东们在那里共鸣并分享标题为“Airbnb是否陷入死亡螺旋？”的新闻故事。
这可能有些夸张。作为一家公司，Airbnb仍然在受益于对旅行的高度兴趣，人们仍然在全球范围内寻找其房源。第二季度记录了1.15亿个预订的夜晚、旅行和活动，比一年前增长了11%。其股价今年上涨超过60%，在最近的盈利报告中表现出色，将今年的第二季度称为有史以来最赚钱的一个季度。但是，Airbnb的公司盈利也不能完全说明问题。市场正在经历一场将奖励赢家（具有正确位置、设施和价格）并惩罚输家的洗牌。
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大流行病与这种混乱有很大关系。起初，随着人们寻求避开拥挤城市并乐此不疲地期待有庭院和家庭办公室的可能性，对Airbnb和Expedia Group Inc.的Vrbo等网站上的租房需求激增。一些幸运的人已经有第二套房子，他们自己躲了起来，限制了供应。这导致了任何可用房屋的价格飙升。与此同时，其他人在抵押利率低和房产价值似乎只会上涨的情况下购买了新房，以获得空间和理智。
随着Covid-19限制措施的减轻，人们回到了城市过去的生活，他们租出了他们购买的房屋，导致市场供应过剩。去年，Airbnb以660万全球活跃房源收官，不包括中国，在年初比去年增加了约90万。到今年第二季度末，数量超过了700万。这种供应过剩导致了全国前50大短期租赁市场中32个市场上半年主机收入下降了多达13%，根据AirDNA的数据。（Airbnb表示，典型主机在2022年的平均收入超过14,000美元，比2019年增长了近88%。）许多主机表示他们已经降低了价格以提高竞争力。在其2023年第二季度的财务报告中，Airbnb报告称自2019年以来，平均每日房价上涨了42%，达到166美元，但北美地区的房价比去年下降了1%。
罗伯逊看到了关于市场低迷的社交媒体帖子，并受到她的房地产经纪人和其他人关于市场放缓的警告，但她说情况比她想象的要糟糕得多。“听起来好像你会一直被预订，你可以每个月赚5、10千美元，”她说。但她最多拿到的是每月3500美元，有时甚至只有1000美元。“这并不像我们期望的那样多。”
人们并没有停止旅行。打开Instagram：现在似乎有一半的用户在意大利。但是什么样的旅行和在哪里对美国的Airbnb房东产生了重大影响。在去年一些世界地区仍然关闭国际旅行之后，美国人今年夏天优先选择前往欧洲和亚洲旅行，而强劲的美元使外国客人不愿访问美国。极端天气条件，比如热穹顶困扰了西南部地区，东北部的洪水也阻止了游客。
酒店在疫情期间因为其充满细菌的公共区域和电梯而受到冷落，现在又变得受欢迎了，至少因为他们不要求客人倒垃圾。工作政策的转变也让更多人回到办公室，使他们没有那么多时间可以连续几周或几个月离开城镇。
约书亚树的一个Pickleball球场。摄影师：Thomas Pellicer从短期租赁中赚取可观的收入不再像以前那样简单，只需把钥匙放在邮箱里，床上铺上干净的床单。随着Airbnb的流行度增加，客人的期望也在增加。需求激增导致高周转率，许多房东已经开始依赖管理公司处理清洁和维护，并因此提高了清洁费用。由于有这么多可供选择的房源，客人可以挑剔。高端厨房电器和现代家具已经成为新常态。提供Pickleball球场等设施以及可以携带宠物可以帮助房源被预订。
“旅行的客人类型已经扩大，”曾经在2014年在洛杉矶经营他的第一个Airbnb出租房的Jeff Iloulian说道，当时他还在全职担任律师的工作。他说，在开始阶段，“年轻的科技人员愿意在别人的沙发上过夜。”“现在是家庭和多代旅行者将这看作是酒店的替代品。”
Iloulian曾经在Airbnb上列出了150套房屋，由一个15人团队管理，但他后来大部分投资组合都出售了，开始经营HostGPO，这是一家帮助房东谈判家庭用品和家具折扣的业务。他说，如今，“运营所需的基本要素已经提高”，客人的期望也随之增加。“某些市场的某些人过去不提供洗发水和肥皂”之类的设施，但现在这是大多数人的期望。“你不能再用廉价的家具、床上用品和床垫，也不能没有设施来应付了。”
Airbnb一直在努力平衡房东和客人的需求。Airbnb首席执行官Brian Chesky曾将总部位于旧金山的公司的超过400万房东描述为业务的“核心”，但许多房东不会同意。一场争端发生在疫情初期，当时该公司宣布了一项全球退款政策，允许客人在取消预订时获得全额退款，导致许多房东突然没有任何收入。（该公司于2022年5月底撤销了其Covid-19特殊情况政策。）然后，在2022年8月，房东们愤怒，因为Airbnb进一步修改了退款规则，给客人更多时间提出投诉和寻求退款；该公司最终修改了一些让房东负责安排投诉客人入住其他住宿的语言。
从那时起，Airbnb已经努力帮助房东，包括将支持代理人数量翻倍，并创建了全球主持人负责人的新角色。它还提供了各种功能来保护房东及其房屋，包括责任保险、损坏保护和更快的损坏赔偿。“我们始终在寻找支持我们主持人社区的新方法，以便他们能够吸引更多客人，” Airbnb的一位发言人说。“Airbnb对我们的主持人社区仍然是一个强大的收入来源，因为我们继续以我们的主持人为重点进行创新。”
Airbnb从2015年开始为主持人投资算法定价工具，以帮助他们保持与酒店和其他同地区房源的竞争力。 智能定价 工具根据当地需求自动设定价格。主持人仍然可以自行控制设置，但一些人表示他们难以设定具有竞争力的价格，并发现该工具 使用起来困难。许多主持人使用其他工具，称Airbnb的价格太低，没有充分考虑到足够的相关数据。
Telfer摄影师：Paul Octavius for Bloomberg Businessweek六年的主持人Amber Telfer抱怨智能定价工具“对具有独特特征的市场视而不见”。例如，她说该工具在她想要最大化回报的情况下低估了她在加利福尼亚州棕榈泉的 房源，当时由于参加年度Stagecoach和Coachella音乐节的游客需求增加。“我不得不遵守价格以防止取消，所以现在不使用它，”她说。她和一些主持人更喜欢使用Beyond Pricing或PriceLabs等第三方选项，这些选项使用不同的数据。
Airbnb最近重新设计了系统，使房东更容易添加折扣和促销，并增加了一个名为“类似房源”的新功能，帮助他们设定竞争性价格。自从做出这些改变以来，Airbnb表示，房东已经开始降低价格，它相信这将为客人创造更多的经济实惠，最终为房东带来更多的预订——尽管每位客人的收入可能会减少。
当然，并非所有地区都面临同样的房东挤压问题——房地产始终与地理位置、供需有关。一些目的地已经出台了限制供应的法规；对于像旧金山（房东只能列出有限数量的房源）和达拉斯（一些住宅社区禁止提供短期租赁）这样的城市来说，这已经成为一场“猫鼠游戏”，以消除大量现在非法的房源。在几乎没有限制的凤凰城，租赁房产像蘑菇一样蓬勃发展，造成了前所未有的失衡。这座亚利桑那州的城市在今年上半年的平均月入住率从2021年的68%下降到了62%，根据彭博新闻汇编的AirDNA数据。
这促使特尔弗放弃了在那里拥有的一处房产进行翻新并转为Airbnb的计划。相反，她将其挂牌出售，因为她注意到她在邻近的斯科茨代尔市中心列出的公寓“几乎没有任何流量”。在七月，她的经纪人尼克·埃尔-塔威尔挂牌出售了其他四个短期租赁物业。他表示，他预计今年夏天晚些时候将再挂牌至少三个，包括特尔弗的。
埃尔-塔维尔摄影师：卡西迪·阿赖扎为彭博商业周刊拍摄“我开始考虑出售它，因为房地产价格开始下降，”曾是数字营销人员的特尔弗说，她已经把托管和投资房地产变成了全职工作。“而且我所在社区的房源现在更少了。所以我可能至少能拿回我付出的成本，目前不会亏钱。”
像奥斯汀和迈阿密这样的城市的每个可租赁单位的收入下降了，但波士顿和夏威夷的瓦胡岛今年上涨超过10%，根据AirDNA的数据。额外的努力可能会有回报：克里斯·凯利去年从马里兰州搬到凤凰城“搭乘Airbnb列车”，因为这个地区以短期租赁盈利而闻名。他现在拥有两处房产并管理另外两处，为了使自己的房源在他周围1英里半径内的十几个房源和凤凰城的数百个房源中脱颖而出，他采取了几项措施。
这意味着安装了一个户外厨房，并使房源更具社交媒体吸引力，比如绘制壁画供人们在前面拍照——想象几年前告诉一个潜在房东“Instagram时刻”将成为客人期望从他们的住所获得的服务之一。他说：“当前的市场让房东们更愿意提供服务，也许会为客人多做一些努力，以鼓励他们预订或留下好评。”
他的努力似乎正在奏效。凯利是一位“超级房东”，这是授予拥有高质量评分的房东的徽章。他与伙伴共同拥有的房产上的列表充满了来宾们的赞美之辞。人们似乎非常喜欢他其中一处房产的户外厨房，并欣赏一间艺术工作室的“氛围”，那里画有仙人掌和日落的主题。
罗伯逊拥有靠近迪士尼世界的佛罗里达房产，她愿意再坚持一段时间。她的管理公司已经重新列出了她的房屋，所以现在在列表上有一个“新”星徽章，她已经在八月初封锁了几天，以便她的丈夫和儿子可以飞下来“装点房屋”。他们将安装一个新的玻璃瓷砖厨房后挡板，并在房屋空置时拍摄新的专业照片，然后在社交媒体上进行推广。
她懊悔地指出，这些并不是她认为自己必须做的事情，才能让迪士尼粉丝预订她的房源。“我是边学边做，”她说。