黑石眼睛日本物业，出售45亿美元后 - 彭博社

黑石集团 正在探索更多在日本房地产领域的收购，此前一年出售了价值约45亿美元的资产，以利用国际对这个岛国房地产的高度兴趣。

这家全球最大的另类资产管理公司正在进行更多的收购交易，已经有几份出价和酒店、数据中心等物业在筹备中，根据黑石集团日本房地产负责人吉田大介的说法。在去年大部分时间里，该公司一直在抛售资产，包括大约13亿美元的物业 出售 给像 GIC Pte 和 Gaw Capital Partners 这样的投资者，根据高富诚房地产咨询公司的说法。

“自春季以来，我们的项目储备增加了，”吉田在东京接受采访时说。“我们的收购团队终于恢复了业务。”

与其他国家相比，日本的房地产投资情况一直很好，其他国家的借贷成本上升，融资受到挤压，员工们也 避开办公室。极低的利率使日本成为少数几个房地产资产收入仍超过借贷成本的发达市场之一，吸引了外国投资者。

黑石利用这种兴趣来翻转其许多资产 —— 在亚太地区，日本一直是其在买卖方面最活跃的市场之一。恢复收购的一个推动力是美联储将放缓加息的迹象 —— 这影响了全球战略，吉田说。

这家$1万亿资产管理公司，也拥有私募股权业务，并最近开始在日本进行私人信贷业务，于四月份完成了一笔价值300亿美元的全球房地产基金交易。根据最新的财报，该公司还为第三个亚洲房地产基金承诺了82亿美元的资金。根据过去的配置情况，这意味着未来五年它可能至少在日本投入20亿美元，根据彭博的计算。

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日本企业治理面临的最新压力浪潮也意味着许多公司正在剥离非核心房地产资产 —— 这是一个丰富的收购来源，Kitta表示。黑石已经提出了出价，包括通过其私募股权部门进行房地产业务的交易，这些交易可能高达10亿美元，他说。

基田大介来源：黑石集团日本比许多其他国家更晚退出冠状病毒限制，这意味着与复苏相关的增长仍有扩张空间，基田表示。旅游业的强劲反弹是一个特别亮点。

“酒店可能是我们的首选，”基田说。尽管日本的外国旅游人数尚未完全恢复，“但如果你看每间可用客房的收入，都超过了2019年的水平。”

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在大部分疫情期间花费约75亿美元购买商业资产后，黑石于2022年中开始出售。尽管时机不佳 —— 自2022年5月底以来，日元对美元贬值超过7% —— 基田表示，45亿美元的处置在美元方面为黑石赚了钱。

该公司还没有停止出售。基田表示，他们已经吸引了来自小型本地基金和大型机构投资者对日本资产感兴趣，并可能在未来一到两年内再出售价值10亿美元的资产。“在这种市场环境下，拥有出售能力非常重要，”他说。

根据MSCI房地产资产的数据，2023年上半年日本是亚洲最活跃的商业地产投资市场，交易量达到163亿美元。根据房地产公司高诚和韦克菲尔德的数据，自2019年以来，外国基金和机构投资者已成为日本房地产的净买家，而国内房地产信托公司已成为净卖家。

一个重要的疑问是关于日本银行的行动，它已经放松了收益率曲线控制策略，这导致利率保持在零以下。 利率上升可能会影响银行融资并冻结市场，Kitta说。 黑石在日本的房地产交易平均结构化负债占70%至75%。

“我们保持纪律，”他谈到承担债务时说。“仅仅因为你可以借取任意数量的贷款并不意味着我们会这样做。”