中国房地产市场危机是习近平面临的又一个困境 - 彭博社

上海，历史与新生事物交相辉映。

摄影师：CFOTO/Future Publishing/Getty ImagesFuture Publishing/Future Publishing三年前，中国对蓬勃发展的房地产行业进行了整顿，以降低风险，使房价更加可负担——这是习近平主席“共同富裕”倡议的一部分。

北京似乎走得太远了。乡村花园控股有限公司，曾经是行业的支柱，如今濒临破产，表明没有任何公司是不会倒闭的。迹象显示，情况正在恶化。更多开发商濒临崩溃，小城市的房价正在下跌，恐慌蔓延到了中国60万亿美元的金融体系。当影子银行中融国际信托有限公司本月未能按时支付数十个高收益投资产品时，投资者在中国首都的总部外抗议。

《红旗：为何习近平的中国处于危险之中》的作者乔治·马格努斯表示：“房地产繁荣和崩溃通常是极端的，但在中国的情况尤为突出。该行业与经济的关系如此之大，对家庭储蓄和信心来说也非常重要。”

多年来，中国债务驱动的房地产繁荣支撑着世界上一个伟大的经济奇迹。尽管这种状况注定是不可持续的，但它如今似乎正在以惊人的速度解体，加剧了中国经济已经面临的挑战，包括疲弱的消费需求、出口下滑以及与美国不断升级的紧张关系。

在 Bloomberg Businessweek 中特别推荐，2023年8月28日。 立即订阅。照片插图：Justin Metz；照片：Mikhail Svetlov/Getty Images在许多方面，当前的房地产危机是政府自己制造的危机。中国在上世纪90年代的房地产私有化创造了该国历史上最大规模的财富转移，企业家们抓住机会向银行大量借款。这一繁荣激发了地方政府、全球债券投资者和中国中产阶级的活力，房地产在中国经济中扮演了巨大角色。在其巅峰时期，该行业直接和间接占据了国内产出的大约四分之一，几乎占据了家庭资产的80%。估计各不相同，但包括新房和现有房屋以及库存在内，该行业在2019年价值约 52万亿美元，大约是美国房地产市场规模的两倍。

然而，所有这些蓬勃发展使得房价对年轻一代来说难以承受，挑战了习近平缩小贫富差距的努力。2020年底， 中国恒大集团的流动性恐慌引发了激进的监管收紧。再加上两年的新冠疫情封锁，包括恒大和 融创中国控股有限公司在内的开发商违约。提供了房地产融资的全球债券持有人对惊人的困境率感到恐慌，推高了融资成本。最终，房地产债券市场规模为2000亿美元——曾经是高收益美元债（也称为垃圾债券）世界上最赚钱的交易之一——几乎消失殆尽。

中国开发商发行的498美元债券中，近三分之一已经违约，根据彭博社编制的数据，这让包括太平洋投资管理公司和富达国际在内的投资者欠下了600亿美元的债务。倒闭潮可能刚刚开始。政府似乎没有太大意愿拯救开发商，比如曾经是销售额最大的碧桂园。近一半上市的国有房地产公司报告今年上半年初步亏损。

中国新房价格

新住宅房地产价格的月度变化

来源：国家统计局，由彭博智库编制的70个城市平均值

不包括国家补贴的住房。

引起越来越多关注的是影子银行，它们将资金输送到了常规银行体系之外的房地产市场。许多这样的公司——其中包括中融——曾经在对疫情后经济反弹的押注中支持开发商，但这种押注很快就失败了。中融的主要股东现在正试图重组其债务，其中包括数十亿美元欠付给其投资产品个人买家。

尽管房地产困境已经蔓延到中国的大型商业银行——根据彭博智库的数据，如果2022年不良贷款率翻了三倍，那么十大银行的不良房地产贷款金额可能会在明年飙升至1200亿美元——更大的担忧是房价下跌。官方统计数据显示，每月房价持续下降不到1％；而现场经纪人的报告显示，在过去两年中，一些地区的房价下跌了15％甚至更多。尽管这有助于北京的房价可负担性推动，但房价下跌已经 打击了消费者信心。在多年的涨价之后，中国消费者已经开始将房地产视为一个不容错过的投资机会，促使一些人购买多套公寓以从涨势中获利。对于那些借款购房的人来说，随着房价下跌，支付昂贵的抵押贷款将变得越来越没有意义。

中融国际信托有限公司在北京的办公室。Bloomberg永无止境的增长模式如今已经破裂，而飙升的青年失业率——数字如此之高，以至于政府已经停止发布数据——意味着下一代可能不太愿意购买自己的房屋。连锁反应令人震惊。华尔街银行已经将对世界第二大经济体的增长预期下调至不到5%，中国资产正在自由跌落，股票和债券暴跌，货币交易接近16年低点。

北京现在正试图支撑这个行业。尽管没有进行全面救助，但政府公布了一系列措施，以重新让现金流向更强大的、主要是国有的开发商。官员们还在推动完成停滞项目，因为去年数十万业主抵制按揭付款以抗议拖延。8月15日，央行进行了三年来最大幅度的降息，以提供一些刺激。

现在所有人都在关注中国是否会放松购房限制，比如放宽现有抵押贷款和降低北京和上海等大城市的首付款，这将显示更强有力的支持迹象。“在没有更多关于支持性政府政策的确定性之前，我看不到中国的经济状况会好转。这些日子似乎主要是风险和下行。”剑桥大学判官商学院的教授克里斯托弗·马奎斯说。

清楚的是，未来几年中国的房地产行业可能会发生很大变化，因为越来越多的私人开发商关闭或转型成建筑或服务公司。最终，人口急剧老龄化和城市化达到峰值意味着房地产的黄金时代已经结束，需要数年时间来消化过剩库存。私营部门的债务将不得不被注销，留下国有企业更大的市场份额。

“幸运的话，通过健全的政策制定，中国可能会在未来十年过渡到一个不那么依赖房地产的经济，” 《红旗》作者马格努斯说道。 “但这也可能是一个非常混乱的过程，并伴随着金融不稳定以及经济和社会动荡。”

换句话说，替代房地产成为经济增长的来源，同时支持国家庞大的中产阶级已经成为习近平的紧迫挑战 — 再次。