汇丰银行退出金丝雀码头大厦如何有助于解决英国住房危机 - 彭博社

伦敦金丝雀码头的汇丰银行总部。

摄影师：西蒙·道森/彭博社两只青铜狮子，每只都坐在八枚幸运硬币上，矗立在伦敦金丝雀码头的汇丰银行大楼入口两侧，旨在为银行和大约8000名全球总部内的员工带来繁荣和好运。

但是，这座建筑的命运正在发生变化 —— 大多数是向更糟的方向发展 —— 银行将在诺曼·福斯特设计的塔楼内度过20多年后于2027年搬迁。它的新家将是伦敦市的一处面积大约为原来一半的空间。

失去了租户后，卡塔尔主权财富基金的房东可能会很难找到需要如此大空间的雇主。但它并非孤身一人，许多房地产投资者都面临着类似的困境。在后疫情时代，这座45层的塔楼可能会成为一座200米高的难题，代表着全球各地城市中公司为混合办公而缩减规模所面临的挑战。

这些建筑的前景变得如此糟糕，以至于一些投资者正在购买这些空置的废墟进行拆除，押注它们所处的土地现在价值超过建筑本身。然后，这块新近空置的地块可以重新开发为高层住宅，在发达和新兴城市中急需。纽约市最近推出了一项计划，改变了曼哈顿中城的分区规定，允许更多的办公楼转为公寓。

金丝雀码头的许多公司都在寻求缩小规模。摄影师：Simon Dawson/Bloomberg### 金丝雀码头的空置

主要办公室租户正在离开伦敦第二大金融中心

资料来源：由彭博新闻编制；OpenStreetMap 贡献者

注：*业主张琦违约。†计划中的翻新将将总面积扩大至200K平方英尺。‡已租赁但目前空置。

最合乎逻辑的结果 可能是进行转换 — 将这座塔楼改建为学生或其他人的住宿，而不是拆除。

这似乎是三个城市问题的一个便利解决方案。首先，长期办公空间的需求受到了疫情的严重打击，去年伦敦估计有相当于 60个“酸黄瓜” 的空置办公空间。其次，根据城市中心的数据，英国的住房危机总共有430万套住房，英格兰的平均房价是平均工资的10倍以上。最后，房东们被敦促重复使用或回收建筑物，而不是拆除，这是因为建筑行业的碳排放量很大。

观看：伦敦、巴黎和法兰克福的办公困境正在恶化

成功案例包括帕克塔，这是伦敦科文特花园的一座1960年代混凝土办公楼，经过彻底翻新和新的外立面，现在已经改建为住宅。另一个例子是利昂大厦在克罗伊登，这是一座20层的布鲁塔利主义办公楼，已经改建为263套公寓。

帕克塔的六边形公寓，改建前（左）和改建后。添加了第二个外立面以改善遮荫和冷却。来源：Squire and Partners，摄影师：约翰·基布尔/盖蒂图片欧洲但并非总是可能，HUB首席执行官罗伯特·斯洛斯表示，HUB是一家开发商，正在将伦敦市一座价值3000万英镑（3900万美元）的1950年代办公楼改建为公寓。改建的预算尚未确定。

“并非每栋建筑都能改建为住宅 —— 这并不是每个废弃办公楼的灵丹妙药，”他说。

办公楼改建为住宅的可行性取决于建筑本身。其中最主要的问题是“楼层深度”：从窗户到楼板中点的距离。作为办公室建造的建筑可以比作为住宅建造的建筑更深，因为开放式办公室布局可以让自然光线透过到中心。

汇丰银行大厦的规模之大使其成为一个不太可能用于住房的候选地，伦敦大学学院规划学院副教授本·克利福德（Ben Clifford）表示。

“要进行改建将会非常具有挑战性，”他说。“规模使得这更加困难：不一定是高度。有一些非常高的住宅建筑。”

但是“中间部分你打算怎么办？”他问道。

汇丰银行的房东——卡塔尔投资局并未回应置评请求。

办公楼的外立面也可能成为问题。外墙全是玻璃的摩天大楼可能看起来很现代，但这种设计已经存在了100多年，由现代主义者如路德维希·密斯·凡德罗（Ludwig Mies van der Rohe）所推崇，他在曼哈顿中城建造了西格勒姆大厦（Seagram Building）和芝加哥联邦中心（Federal Center）。玻璃外墙会在内部形成夏季温室。

因此，解决方案是增加实体部分，Squire and Partners合伙人蒂姆·格莱斯通（Tim Gledstone）表示，他的公司在帕克大厦（Parker Tower）的办公楼改建为住宅时增加了额外的外立面。“如果全是玻璃，会过热。”

纽约帕克大道上的西格勒姆大厦。摄影师：Jeenah Moon/Bloomberg改建还必须考虑通风问题。许多办公楼的窗户是密封的。相反，新鲜空气通过中央通风系统循环，这可能需要重新开发以供应单独的单元而不是一个大楼层。

位置也可能阻碍办公楼转为住宅。Gledstone表示，最成功的地点位于已经拥有混合住宅和办公空间的市中心。这对位于主要为办公楼的区域内的汇丰银行大厦不利，而且该区域所在的自治市已经看到了房价下跌。

Clifford表示，将这座建筑转为实验室空间会“更直接”，这与金丝雀码头将该地区打造成生命科学中心的目标相符。他还表示，多功能布局也可能奏效，其中“一些住宅，一些实验室空间，一些酒店空间，甚至一些办公空间，但数量较少。”将该地区打造成生命科学中心。

Gledstone表示，将汇丰银行大厦改建为公寓可能是可行的，尽管其建筑特色必须成为设计特点。一个先例是纽约的24层1929年装饰艺术风格的沃克大厦，这是一座曾经的电话大楼，2013年改建为公寓后重新开放，售价从200万美元到5000万美元不等。建筑师利用其高天花板（最初用于容纳大型电话设备）和大窗户（用于通风）打造了类似loft的住宅。公寓。

曼哈顿切尔西区的沃克大厦。摄影师：肯尼斯·格兰特/阿拉米“这是经典的纽约风格 — 大砖砌办公楼，” Geldstone说。“高高的天花板，宽敞的走廊，带有书房或音乐室，宽敞的客厅。”

在类似于加拿大广场8号汇丰银行的深层建筑中，每个上层楼板都有3136 平方米的楼板面积（33756平方英尺）。Geldstone说，即使是12米深的公寓也是“巨大的”，更不用说大约是这个数值两倍的公寓了。为了避免工业仓库的感觉，内部空间可以通过将公寓远离窗户，将外缘打造成“冬季花园”：部分或完全覆盖玻璃的阳台，从而在寒冷天气中使用。Geldstone说，这可能取决于楼板。

另一种解决深层楼板问题的方法是增加一个采光井，Sloss说。“许多具有深层楼板的这类改建项目将不得不安装中庭，”他说。尽管克利福德表示，这对于这种规模的建筑来说只是一个“可能性”：“这样做将是非常昂贵的，”他说。