对Airbnb房东的打击引发诉讼、损失和延长住宿时间 - 彭博社

Teresa Xie

2023-09-01

许多主人担心受到处罚或法律成本的风险，正在转向专注于月租的长期租客，而不是短期度假者。

摄影师：Gabby Jones/Bloomberg在像Airbnb Inc.和Vrbo等网站上提供他们的住宅进行短期租赁的人面临法律和监管障碍，正在颠覆度假房产市场。

从纽约到加利福尼亚，各个城市都在通过禁令、许可要求或限制提供住宅供30天或更短时间入住的人数来打击短期租赁。 Airbnb和房地产所有者正在法庭上进行反击，但他们迄今为止的诉讼几乎没有成功。

许多限制措施是在城市从大流行病中恢复的时候实施的。它们正在帮助重塑市场，在一些地方，使房东更难列出他们的房产 — 从房地产所有者那里带走了稳定的第二收入来源。

“人们普遍认为只有富人才能从多个Airbnb中赚钱，但像我这样的普通人依赖短期租赁收入来维持生计，”遭到500美元罚款的Airbnb房东Lisa Cameron说道。“这不公平，必须要有一个中庸之道。”

Cameron在加利福尼亚州圣罗莎拥有一间400平方英尺的工作室已经十多年了。该市最近要求提供30天或更短住宿的人必须获得许可证，并对许可证数量进行了限制。Cameron表示她没有得到新规定的适当通知，二月份收到了违规通知。除了罚款外，该市禁止她在获得适当许可证之前进行任何新的预订。

“获得许可证不仅昂贵，而且很难获得，因为该市对发放数量设定了上限，”Cameron说道，她补充说，她一直在用来帮助发展私人厨师业务的收入从每月5500美元降到了零。

城市希望制定更多规定，因为他们声称无监管的短期租赁会减少可负担房屋的供应，提高当地租金，并给客人和邻居带来不必要的风险。

房地产所有者正在法庭上反击，声称这些规定违反了他们的宪法权利。全国各地的房东都在挑战这些新规定，包括在堪萨斯城、新墨西哥州圣菲和德克萨斯州沃思堡等地提起诉讼。这些诉讼可能需要数年时间才能解决。

Airbnb和三位当地主人试图在法庭上与纽约进行抗争，他们认为该市要求运营许可证的法律对预订服务施加了“巨大负担”，并迫使主人们应对“曲折”的市政法规。法官在八月份驳回了纽约的案件，而条例将于九月生效，Airbnb称其为对短期租赁的“事实上禁令”。

Airbnb表示，全球约80%的市场按收入计算已经实施了某种形式的监管，公司内部数据显示，在圣罗莎实施规定后，典型收入或预订晚数并未下降。Vrbo没有立即回应评论请求。

不同限制的城市在疫情后的短期租赁上出现了复苏

来源：AirDNA

注：每月总房源

在疫情期间，许多大城市的短期租赁需求下降，办公室关闭，旅行受限，远程工作者留在家中。尽管需求有所恢复，但一些实施更严格规定的城市仍未恢复到疫情前的水平，根据研究公司AirDNA的数据，该公司追踪来自Airbnb和Vrbo的数据。

根据AirDNA的数据，纽约的房源在七月份比2018年同月下降了39%。实施更严格规定的波士顿也出现了类似下降。数据显示，旧金山的短期租赁下降了19%。

与此同时，那些规定较少的城市的房东的表现超过了疫情前的水平。根据AirDNA的研究，7月份短期出租在圣安东尼奥翻了一番，与2018年同月相比，而凤凰城-斯科茨代尔地区增长了91%，印第安纳波利斯增长了76%。

许多担心罚款或法律成本风险的房东正在转向月租，而不再专注于短期度假者。长期住宿可能利润较少，但监管程度没有那么严格。

“人们无法承受罚款，” 卡兹明·蒂博说，她是佛蒙特州伯灵顿的一名Airbnb房东，已经有十多年的经验，去年该市批准了更严格的短期出租规定，包括城市许可和9%的税收。

蒂博在2012年开始通过出租公寓在周末赚取额外现金，那时她可以住在父母家。现在，她已经转向长期住宿，不再专注于度假者。

蒂博说，她的月收入减少了一半，从主要是短期住宿的大约6000美元减少到长达三到六个月的3100美元左右。对于更长时间的住宿，她说每月平均约2000美元。

一些城市对短期租赁的打击比其他城市更加激烈

来源：AirDNA

注：列出的城市没有排名

Airbnb表示，全球各地各种时长的活跃房源在第二季度同比增长19%，达到了700多万个，比公司历史上的任何一个季度都增加了更多的净活跃房源。

虽然短期住宿仍然占据Airbnb预订的大部分，但公司表示，中期住宿需求激增，指的是持续一个月以上但不到一年的预订，在2022年第四季度，这类住宿占据了Airbnb预订的22%的总夜间，比2019年第四季度的16%有所增加，Airbnb称。

月租并不是什么新鲜事，但它们传统上是市场中低端的住房，针对的是就业不稳定或收入较低的人群，加利福尼亚大学欧文分校房地产中心的研究主任爱德华·库尔森说道，情况正在发生变化。

“进入中期住宿市场意味着你将拥有各种质量水平的单位可供月租，”库尔森说。

可以肯定的是，长期逗留也带来了地方驱逐法被应用于之前不必担心这些法律的房地产所有者的风险。在纽约和堪萨斯，任何逗留超过30天的人被视为租户而不是客人。