亿万富豪迈阿密房主的保险费用超过60万美元一年 - 彭博社

迈阿密的星岛是全国最昂贵的社区之一。

摄影师：Eva Marie Uzcategui/Bloomberg即使对于星岛这个迈阿密最独家的飞地来说，账单也让人震惊：62.2万美元。

这是每年的费用 — 用于房主保险。

可以理解，这是最近为比斯坎湾岛上一座超豪华豪宅制定的保单报价，那里的名人如Rick Ross、Ken Griffin和Alex Rodriguez拥有住宅。但是，仅仅去年，同样的保单费用是20万美元。

在富人的稀有游乐场，价格 — 以及，似乎，气候变化的风险 — 都不是问题。

从迈阿密到阿斯彭再到纳帕再到茂宜，住宅保险正在重新塑造谁能住在哪里，以及以什么成本。

甚至在飓风伊达利亚上周袭击佛罗里达墨西哥湾岸之前，成千上万的普通佛罗里达人都在努力寻找负担得起的保单。

仅在过去三年里，阳光州的保费就翻了三倍。农民保险最近加入了超过十几家停止在该州出具住宅保单的保险公司，他们认为风险实在太大。其他人已经放弃了加利福尼亚。在茂宜发生致命的山火之后，一些人担心同样的事情可能会发生在夏威夷。

对于那些涌向南佛罗里达等地的亿万富翁和富豪来说，尽管五位数和六位数的保单费用昂贵，但并不会让他们破产。尽管如此，越来越多的富有居民选择放弃飓风保险，不顾风险。

星岛，像瑞克·罗斯、肯·格里芬和亚历克斯·罗德里格斯这样的名人拥有豪宅。摄影师：杰夫·格林伯格/盖蒂图片社结果是：所谓的气候新贵现象正在加速发展。行业专家表示，只有富裕阶层才能负担得起在我们这个变暖星球上保险自己免受极端天气、洪水和野火的影响。相对较为普通的人将会被定价排挤出去。

“只有富裕的美国人才能负担得起在一些沿海社区购买房屋，”保险信息协会的一位主管马克·弗里德兰格说。

但即使对于相对富裕的人来说，保险费用也开始变得难以承受：所谓的高价值保险，大致定义为覆盖价值超过100万美元的房屋的保单，其涨幅超过了价值更为适中的房屋保费的两到70倍。

“我从事这个行业已经32年了，我从未见过保费上涨的速度像今天这样快，”保险经纪公司Alliant Private Client的董事经理辛迪·佐比安说。“如果你的涨幅低于20%，那几乎是一份礼物。”

她说，涨幅高达800%已经成为常态，而这些三位数的涨幅往往伴随着降低的保险限额。

佐比安表示，佛罗里达的一座房屋去年保险价值为6000万美元，不包括内部物品，全风险覆盖的保费约为60万美元。今年，保险公司取消了风险覆盖。在谈判并找到另一家承保风险的公司后，房主同意支付75万美元的保费，降低了5000万美元的保险限额。“这被认为是一次胜利，”佐比安说。

在佛罗里达，问题归结为：搬到可能受到海平面上升和更频繁、更强烈的热带风暴威胁的地区的人太多了。

仅在过去三年里，佛罗里达的住房保险费率翻了三倍。摄影师：Eva Marie Uzcategui/Bloomberg星岛上的豪宅就是一个例子。几个月前，这座价值5000万美元的房产的所有者正在寻找新的承保商，对每年62.2万美元的报价感到震惊。

“最终他没有购买飓风保险，只买了洪水险，”代理了这笔交易的Gables保险代理公司的Michael Melamud说。“这座房子建得像一个掩体，他愿意打赌它能经得起飓风的袭击。”

另一位客户，一位医生，最近收到了6万美元的家庭保险账单。这比前一年增加了62%。Melamud说，这位医生没有选择承担这笔费用，而是还清了抵押贷款，以获得更便宜、简化的保单。

在佛罗里达做了二十多年保险经纪人的Melamud说，他从未见过价格上涨得如此之快，如此之多。受到最严重打击的是通常富有的人：有抵押贷款的医生或律师。

最近从纽约搬来的Chris Rim最近在迈阿密海滩的人工岛屿之一购买了一座1950年代的一层房屋，那里的房价从550万美元到4000万美元不等。

他最新的家庭保险账单：98000美元。

“这真是个彻底的震惊，”Command Education高端大学招生咨询公司创始人Rim说。

佛罗里达大多数居民的房主保险费用远远不到那么多。根据美国保险协会的数据，平均保费为6000美元。然而，仅今年一年就上涨了42%，是全国平均水平的三倍多。

然而，越来越多的人涌入这个州，被这里低于美国许多其他地方的房价和税收所吸引。

“人们似乎并没有被气候风险因素吓倒，”弗里德兰德说。

如今，佛罗里达几乎15%的住宅没有购买保险，几乎是全国平均水平的两倍。自我承保，即所谓的自保，是许多富人能够承担的风险，但对一些人来说，这意味着违反以极低利率获得的优惠抵押贷款的条款。通常这是一个财务数学问题，要权衡失去抵押贷款还是放弃保险费用更便宜，Risk Strategies经纪人Jeff Kaplan说。

通货膨胀是推动保费飙升的另一个因素：由于房价飙升和重建成本创纪录的高昂，保险价值已经膨胀。自2020年以来，财产的暴露基数——即所保价值的衡量标准——已经增加了25%至40%。Kaplan上次看到这种对保费施加压力的情况是在2004年伊万飓风期间。“当时的风险保险是每100万美元重建成本1万至2万美元，但房屋价值是100万美元。现在它们是1000万至2000万美元，而保费相似甚至更高，”他说。“这是一个对负面影响的完美风暴。”

其他富裕区域的情况也类似。

在阿斯彭，例如，森林大火是一个令人担忧的问题，家庭保险费也在上涨。NSI保险公司首席执行官奥斯卡·赛卡利表示，该地区一栋价值数百万美元的房屋最近的保单续约费用增加了六倍，达到了36,000美元。

在阿斯彭，家庭保险费正在上涨，森林大火是一个令人担忧的问题。摄影师：大卫·威廉姆斯/彭博社赛卡利说：“佛罗里达是开始。”“但现在，由于火灾、洪水和其他一切的发生，这种情况正在向其他地区蔓延。”

在加利福尼亚，不断飙升的保险费与数十年的新兴社区发生冲突。像安联（Allstate）和州农（State Farm）这样的大型保险公司已经停止发行新的家庭保险政策，他们将环境损失和问题性法规归咎于此。备用选择通常限制在一定价值范围内，因此豪宅业主不得不转向AIG或劳埃德等专业保险公司寻求保障。这些公司不需要经过州政府批准其费率，可以自行决定收费。

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赛卡利说：“现在世界上没有一家公司愿意在纳帕谷承担一栋价值5000万美元的房屋而不收取超过100万美元的保险费。”一位拥有5000万美元房屋和相匹配的雕塑花园的客户最近决定放弃家庭保险。

一架直升机在2020年加州纳帕县的Glass Fire期间向一座房屋投放水。摄影师：David Paul Morris/Bloomberg一个重要问题是所有这些将如何在房地产市场中产生涟漪，并重塑正在应对新居民涌入和新资金的社区。

迈阿密的房地产经纪人表示，飙升的保险费用已经阻止了一些交易。Jills Zeder Group的创始合伙人丹尼·赫兹伯格表示，没有船只、豪华汽车或其他房屋可与保险公司协商捆绑折扣的首次购房者面临着“不成比例的影响”。但随着该市大声宣传自己是“华尔街南部”——以及纽约等地的低税收替代品，许多高端买家打赌，对他们来说，成本将会抵消。

其他人正在寻找解决办法，比如将诸如定制家具之类通常包含在房主保险政策下的物品重新分类为艺术品，这是保费没有增加太多的领域。那些减少保险覆盖范围或选择放弃保险的人，即所谓的自我保险者，越来越加强减灾工作，比如建造蓄水池和雇佣私人灭火队。

无论采取何种方式，经纪人表示，富裕阶层正认真对待风暴威胁。HUB私人客户部门负责人凯瑟琳·弗拉塔罗拉表示，她的团队向一位客户寄送了大量垃圾袋，用来包裹他们的法拉利，这样如果车库被淹没，车子就会漂浮起来。另一位客户排干了游泳池，并将他们庞大的昂贵雕像收藏品搬到里面，以保护它们免受极端风的影响。

曾经是富人生活中乏味、刻板的一部分，现在突然成为一个可以着迷、甚至游戏化，并在鸡尾酒会上辩论的话题，Zobian说。“许多家庭对此几乎感到文化冲击。”

大学顾问Rim说，他的保险经纪告诉他，如果佛罗里达再遭受一次重大飓风袭击，他的保费可能会翻倍。“那时候，我只能自行承担风险了，”他说。