纽约市分区提案旨在允许建设10万套新住宅 - 彭博社

曼哈顿的经典步行公寓。纽约市市长埃里克·亚当斯希望将更多这种住房类型引入靠近交通站点的外围区域。

摄影师：Busà Photography/Moment RF在接下来的一年里，纽约市居民将评估市长埃里克·亚当斯的一个雄心勃勃的新住房议程，这个议程有可能改变不仅仅是高昂的租金。

9月21日，亚当斯推出了“Yes之城”提案，通过一系列改革和激励措施建造数千套新住房，采用了“在我家后院是可以的”（YIMBY）运动的语言。在市长的“让事情建成”计划的基础上， “Yes之城”的目标是通过取消区域规划限制，在15年内允许建造10万套新住房。它将取消在新开发项目中包含停车位的规定，合法化宿舍式共享住房，并允许增加附属住房单元，包括未受监管的地下公寓容易受洪水影响。如果该计划通过环境审查并赢得所有必要的市政批准，它将通过允许公寓楼增加20%的规模来帮助经济适用房开发商，当额外的单元是经济适用房时。

建设更多住房可能会在城市严重的经济负担问题上有所帮助：超过一半的纽约市居民承受着租金负担。这可能有助于重新平衡城市严重的住房与就业不匹配问题：在过去的十年里，纽约市创造了80万个就业岗位，但只建造了约20万个住房单位，根据市长的说法。而住房也可以帮助解决其他问题。亚当斯政府计划启动一个跨机构工作组，加速滞后的办公区转为住宅用途。该计划甚至可以帮助扭转大都会交通局的命运，通过促进城市外围区域公交车站和地铁站周围的交通导向发展。

但所有这些结果都取决于城市是否建造足够的住房来真正产生影响 — 专家们质疑亚当斯的计划是否雄心勃勃到足以达到这一标准。

对交通的必要提升？

专家表示，如果做得当，交通导向的发展可以一举两得：为交通服务创造新的客户，这些服务在疫情爆发后遭受了乘客量下降的打击，同时在理想的地区提供住房。

“这是北美最大的快速交通系统，”非营利组织尼斯坎中心的高级住房政策分析师亚历克斯·阿姆洛维奇说道。“你有真正的容量。在2019年至今之间，[地铁]乘客数量减少了30%。我们需要重新填满列车。这意味着需要严肃的建筑。甚至只是我们100年前建造的那些东西，”他补充道，指的是经典的六层步行公寓和其他类型的公寓，由于分区规定，这些类型的公寓在今天的纽约大部分地区都是非法建造的。

如果变革的规模不合适，结果可能被视为另一个问题，而不是解决方案。

亚当斯政府提议在外围区域的交通站点周围合法化适度的公寓楼。这一机制是对该市的容积率（FAR）上限的改变。对于大多数地方，这将导致三到五层的多户建筑。该市希望通过调整其容积率的公式来产生更多赋予纽约许多特色的住房类型，包括至少在假设情况下，其备受喜爱的步行公寓。纽约市规划部发言人凯西·伯科维茨表示：“这些增加主要基于纽约市已经存在的建筑类型，但我们已经使其在实际上无法建造，因为有停车要求、后退、倾斜屋顶要求以及所有这些其他类型的法规。”

阿姆洛维奇表示，该提议对于纽约这样规模的城市来说想得太小了。“三到五层对于这座城市来说并不是以交通为导向的发展，”他说。“这里是纽约市，不是达拉斯的轻轨站。”

阿姆洛维奇表示，过于温和地提高容积率的风险在于，变化将足够大以在社区中产生明显差异，但又不足以实质性地降低住房成本 — 这种结果可能会被居民简单地视为新生贵族化。

新生贵族化的认知

亚当斯政府的提议设想在外围区域的公交车站周围进行以交通为导向的发展，而不仅仅是地铁站。这一要素建立在前市长比尔·德布拉西奥建立的“质量和负担得起性的区域规划”框架之上；这意味着布朗克斯、布鲁克林、皇后区和史泰登岛的相当居住区，其公交车比地铁更好，仍然可能看到以交通为导向的发展。然而，开发商是否会对这种激励做出与他们对铁路站周围机会的反应相同的反应尚不清楚。布鲁金斯学会的高级研究员詹妮·舒茨表示，围绕这个问题几乎没有多少实证研究。

“纽约拥有庞大的公交网络。特别是当你进入外围区域时，你可以想象到很多公交可达的地方，”舒茨说。“当你在高频公交站周围合法化公寓时，会有很多建筑吗？它们建造的是与火车站周围相同类型的建筑吗？是高配套、高端的建筑吗？我们只有很少的证据。”

至于居民会否将这些新住房视为负面，这在一定程度上取决于已经存在的情况，舒茨说。靠近工业区、商业街或停车场的站点或车站可能会看到重新开发，引入住房而不会驱逐任何人。沿交通走廊的老旧、便宜的公寓可能会被更新、市场价格的建筑所取代——在缺乏真正充足的住房可负担性的情况下，这可能会引发驱逐的恐惧。

“相对于市场可能会建造的土地，纽约仍然拥有令人惊讶的大量未充分利用的土地，仅仅因为土地价值如此之高，”舒茨说。“问题总是，什么样的变化会释放这些土地？”

城市研究所的高级研究助理约纳·弗里马克表示，这个计划让他感到兴奋，但警告说不能仅仅依赖区域规划变化来在短期内带来戏剧性的新住房增长。他自己的研究发现成功与失败并存，当涉及住房生产或社会经济融合时。亚当斯政府的提议也出现在高利率和不断上涨的保险成本抑制了新多户住宅建设市场，至少在可预见的未来。

“公共部门直接投资于经济适用房是明天生产经济适用房单位的最佳方式，”Freemark说。

其他城市领导者提出了自己的计划，以确保新的发展真正经济适用且在城市各地公平分布。由纽约市议长Adrienne Adams发起并 得到议会大多数支持的《公平住房框架法案》将为每个社区区划设定目标，在五年内创造和保留一定数量的经济适用房、老年人住房和支持性住房单位。建议的社区住房目标将由住房保留和发展部门以及城市规划部门根据社区特定因素计算，“例如机会获取、被迫迁移风险、基础设施容量和对气候变化的脆弱性，”Adams在听证会上说。

议长Adams在一份声明中表示，她“欢迎”市长Adams的土地增值计划，并称其为“开始改变的起点，将帮助我们在全市范围内公平生产更多住房以应对这些挑战。”

政治雷区

该提案需要城市领导者和公众的广泛政治支持。在9月27日的 公开听证会上，居民对该计划发表了赞成和反对的意见。一位居民表示布朗克斯“过度饱和”了大型建筑物。另一位评论者表示，在每个社区允许多建一点住房将不成比例地影响单户家庭社区的居民。一位史泰登岛居民反对在这个依赖汽车的区域取消停车最低限制，而另一位评论者呼吁设定停车最高限制。

“它创造了一个短暂的社区，而不是我们曾经拥有的凝聚力社区，”Hazel Martinez说道，她指的是她居住的东弗拉特布什社区的发展激增。

Berkovitz表示，整个计划框架的设计旨在避免一方面是房地产炒作的压力，另一方面是社区的强烈反对。“我们认为，当你在‘每个社区多建一点住房’” — 引用市长的说法 — “一些关于发展的特定社区担忧会减轻，因为它更广泛地分布，”Berkovitz说。

这种分担负担的方法并不能保证邻居们不会反对变革。例如，早在2016年，华盛顿特区市长推出了一项计划，在该市的八个选区中开设家庭无家可归者收容所，作为对无家可归问题更公平的回应。该市最富裕的社区之一Ward 3的居民起诉了市政府；Ward 1的居民分发传单反对市内一家当地收容所，就在市长宣布计划的当天。尽管如此，许多居民支持这个收容所网络，最终市长的计划获得了胜利。

领导者们不需要走得那么远才能找到因政治妥协而被削减的雄心勃勃的重新规划提案。事实上，长期拒绝在任何重要规模上合法化新住房的纽约大都会地区市政府 — 该市的郊区 — 可能会继续拒绝这样做，给纽约市的租金带来上升压力。根据国家低收入住房联盟的数据，该州缺乏近65.6万套对极低收入租户来说能够负担得起的租赁住房。

纽约州长凯西·霍库尔（Kathy Hochul）提出了一项计划，要求该州各地方政府允许建造更多住房，包括威彻斯特县和长岛的不愿合作的郊区，但在今年春季的预算谈判中，州长未能完成这项计划。

州长未能完成的住房推动计划的许多基因可以在亚当斯政府的提案中找到。其他目标仍需要来自奥尔巴尼的支持。例如，该市希望尽其所能使地下公寓安全合法，但州限制可能会增加高达70万美元的合法转换成本。一项州法律的提案将取代这些规定，以使该市能够制定自己的标准。

许多事情必须顺利进行，包括附属住宅单元、面向交通的发展和其他政策才能成为更多纽约人的现实。亚当斯政府能否在其他人失败的地方建设还有待观察。去年，市长发布了一个“建造东西”的计划，设定了在十年内生产50万套住房的宏伟目标；一些分析人士认为，他在这项区域规划提案中要求的太少了。

“我不是谈判专家，但我很确定他们说在进入房间之前不要自己和自己谈判，”Armlovich说。

但即使在城市就这项计划展开辩论时，一些元素再次被削减，纽约市更多住房的倡导者仍然看到趋势朝着正确的方向发展。

“我们现在看到市长、议长、州长以及许多市和州立法者开始真正就为何建设更多住房对解决住房可负担性危机至关重要达成共识，”开放纽约组织的执行董事安娜玛丽·格雷说道，该组织是支持新住房的草根团体。“他们开始提出更雄心勃勃的提案来解决住房短缺问题，这是我们很长一段时间以来所见到的。”