纽约房地产：共管公寓和合作公寓的费用上涨超过通货膨胀 - 彭博社

纽约市持续不断的维修和建设周期推高了保险费用。

摄影师：迈克尔·纳格尔/彭博社

没有人说在纽约市生活便宜。但近年来不断上涨的费用正在威胁着房主们。

付给合作公寓和公寓董事会的费用几乎比通货膨胀率快了近三倍。越来越严格的检查规定、不断上涨的保险费用以及为执行严格的新气候法律做准备，这些都在为已经支付世界上最高住房成本之一的居民每月账单增加数百甚至数千美元。

尽管这些费用对于公园大道顶层公寓的富裕业主可能只是一种烦恼，但它们可能迫使更加平凡的纽约人——从家庭到固定收入的老年人再到年轻的首次购房者——放弃他们在这座城市中艰难获得的立足点。

“当你把所有这些放在一起，我们最终会成为一个非常富有和非常贫穷的城市，”纽约合作公寓和公寓理事会执行董事玛丽·安·罗斯曼说。那些“想通过购买合作公寓和公寓来对这座城市做出承诺的中产阶级将被挤出去。”

在河滨大道的一个合作公寓中，最近两次检查的账单为28,000美元，随后的修复费用为140万美元。西80街的一栋建筑花费了90万美元。

城市中持续不断的维修和建设周期推高了保险费用，一些物业的保险费用已经增长了超过300%。根据一位支持新碳排放限制的人的估计，对于某些建筑物中过时的供暖和制冷系统的升级可能会达到每位业主25,000美元。

在美国多年的高通胀之后，纽约人不是唯一一个为从税收到水、煤气和电费等一切都支付更高价格的人。随着日常开支的激增，该市的公寓和合作公寓董事会向业主收取的费用也在增加。根据评估公司Miller Samuel Inc的数据，这些账单（旨在支付公用事业、劳动力和基本建筑维护费用）从2020年第一季度到今年第三季度飙升了大约54%。在整个经济领域，同一时期美国的消费者价格上涨了19%。

纽约的住宅建筑工地常见。摄影师：Michael Nagle/Bloomberg除此之外，还有遵守该市更严格建筑标准的成本。一些业主和房地产专业人士抱怨规定过于苛刻，并猜测可能是一些有利可图的特殊利益背后在推动。支持者辩称，这些法规——在2019年一块掉落的陶瓦击中并致死一名行人后加强——是为了确保纽约人在他们的家中和城市街道上安全，因为房产年久失修。

“所有这些法规确实给这些楼房带来了严重的财务压力，股东们实在没有足够的资源支付一切，” Argo Real Estate的副总裁兼管理总监Gustavo Rusconi说。“我理解这些规定是出于安全考虑，但它们确实在挤压每个人。”

“一切都是成本”

每栋楼超过六层的外墙必须在每五年进行一次外墙检查和安全计划。每个周期，城市都增加了更多要求，这反过来提高了合规成本。

根据RAND工程与建筑公司的负责人兼副总裁Peter Varsalona的说法，在布鲁克林检查一栋有100个单位、周长200英尺（61米）的建筑大约需要花费3万美元。五年前，城市要求每60英尺安装一次脚手架，每次成本大约为7500美元，这样做会更便宜。如果是需要探测的中战后建筑带有空腔墙壁，价格还要再增加2万美元。

在Varsalona的例子中，每个单位将对成本负有相应的份额。尽管每个单位额外支付大约500美元进行检查可能不是很大的负担，但维修账单往往会很高。

纽约市每月房屋所有权费用正在上涨

近年来，每平方英尺的成本一直在增加。

来源：Miller Samuel公司。

在一名行人死亡后，城市现在禁止修复受损的陶瓷元素，而是要求完全更换。根据Varsalona的说法，费用可能达到250万美元，因为需要重新铸造零件和进行其他维修，租用管道脚手架，项目投保，顾问就流程提供建议。这将导致每栋100个单位的建筑业主平均额外支付25000美元，除了现有的维护或公共费用。

“一切都是成本。你能把多少成本转嫁给合作股东？有限制，” Varsalona说，他还是纽约合作社和公寓理事会的主席。“许多业主将不得不弄清楚在城市里生活是否负担得起。”

保险公司“在流血”

在保险方面，董事会支付更多，得到的却更少。

长期的承保商正在退出市场，迫使建筑物组合多项保单，才能获得几年前所拥有的保障。例如，布朗克斯的一家经济实惠的合作社仅为之前的15%的保障支付了45%的更多费用。

尽管自然灾害使整个行业在全国范围内陷入困境，但纽约市的许多压力来自于数百万美元的“核裁决”，有时原告在涉及建筑工作事故的案件中索赔的金额超过了他们要求的金额。

保险公司正在提高价格以弥补损失，FirstService Financial的高级副总裁肖恩·肯特说，该公司与纽约市的600家合作社和公寓大楼合作。肯特表示，这些物业的年度保费今年上涨了多达300%，尽管平均增幅约为25%。

建筑塑料布覆盖了纽约一栋住宅大楼的外立面。摄影师：迈克尔·纳格尔/彭博社传统上，建筑物会集资购买所谓的“伞形保单”，这些保单提供更好的保障，而且价格比他们自己能够获得的更低。但现在承保商“在流血”，这些计划正在消失，保险经纪公司Hub International的北美房地产实践负责人Chip Stuart说。

布朗克斯的范科特兰特公园附近的阿马尔加马特住房合作社，去年支付了240万美元，购买了6.5亿美元的保险，这是其抵押贷款人要求的水平。现在，它的账单是350万美元，仅获得1亿美元的保险，来自10家不同的承保方。

据其财务主管埃德·亚克称，董事会仍在努力弥补差额，他表示保险费用的飙升让居民感到意外。

“那些只是住在大楼里的普通人，不去考虑这些事情，也不在董事会任职的人，不明白为什么会发生这种情况，”亚克说。

气候成本

对于除了最节能建筑之外的所有建筑来说，未来最大的支出是《第97号地方法规》。该法规要求至少有25000平方英尺（2300平方米）的物业从2024年1月开始减少其温室气体排放，尽管提出的修改可能会给予展示“诚意努力”以符合规定的建筑业主两年的宽限期。

纽约房地产协会今年早些时候委托进行的一项研究估计，将有近15%的合作社不符合排放限制，面临约5.7万美元的平均年度罚款。如果不进行更新，到2030年，当城市规定变得更加严格时，将有72%的合作社面临类似罚款。

纽约社区变革组织的活动主任皮特·西科拉表示，彻底改造住宅建筑的供暖和制冷系统会带来“巨大的成本”，通常每个单位的成本为2万至2.5万美元，可以分摊到几年时间。

曼哈顿上西区一座公寓楼周围的脚手架。摄影师：迈克尔·纳格尔/彭博社建筑物将能够申请补助金，使项目变得不那么繁重，使用电而不是天然气或燃油供暖最终将节省金钱，Sikora说 — 这是他和其他人对合规性感到乐观的两个原因。

“从整体上看，没有严重威胁可负担性，”他说。

但批评者大声疾呼称这将给业主带来沉重负担。总统合作和公寓理事会的联合主席沃伦·施赖伯和他的盟友们正在起诉以阻止该法律的实施，同时支持市议会的法案以减轻其影响。

“是的，我们应该为气候做点什么，”施赖伯说，“但负担不应该落在合作公寓和公寓业主的肩上。”

他估计，对他位于皇后区东北部的Bay Terrace Cooperative大楼进行现代化改造的费用可能高达500万美元。这将使该综合体的200个单位每个单位面临2.5万美元的账单，他认为这是不现实的，不应该指望他的合作伙伴股东们支付。

“我们有刚刚开始并努力维持生计的年轻家庭，我们有公务员，我们有教师，消防员，警察，”他说。“我们没有很多百万富翁 — 事实上，据我所知，我们一个也没有。”