碧桂园是什么，它对中国房地产危机有什么影响？- 彭博社

中国的房地产危机没有显示出减缓的迹象，剥夺了世界第二大经济体的最大增长动力之一。中国恒大集团，曾经是中国最大的开发商，在2021年违约，随后其他开发商的债务违约激增。竞争对手碧桂园控股股份有限公司在8月份发布了一份创纪录的亏损，两个月后首次被认定为美元债券违约。风险正在向金融领域蔓延，信托公司对房地产的重大敞口导致一些投资产品违约。一系列政策举措未能刺激需求，因为购房者仍因房价下跌而望而却步，并担心陷入困境的开发商将难以完成公寓。全面崩溃可能会破坏中国60万亿美元的金融体系，并震撼世界经济。

1. 乡村花园发生了什么？

总部位于佛山的乡村花园从2017年开始成为中国销售额最高的开发商，一直保持这一地位，直到2022年。 （今年已跌至第七名。）乡村花园的业务重点在较小的城市，这些城市在好时期扩张更快，但受到住房市场低迷和经济放缓的打击比北京和上海等一线城市更严重。乡村花园已经承认没有及时采取措施应对放缓，并未意识到其对低线市场的重度依赖存在风险。今年9月，它未能按时支付两笔美元债券的5540万美元，并在10月底，在发出警告并聘请顾问后，根据彭博社新闻看到的受托人花旗国际有限公司向持有人发出的通知，被认定为违约。与此同时，乡村花园董事长杨惠妍，曾经是亚洲最富有的女性，其财富暴跌至450亿美元，截至10月25日，从2021年6月的340亿美元峰值，根据彭博亿万富翁指数。

2. 中国恒大的债务规模有多大？与碧桂园相比如何？

截至6月30日，碧桂园总负债为1870亿美元，远远低于恒大的3280亿美元。然而，碧桂园拥有四倍于其竞争对手的在建项目数量——3121个——因此，该公司的倒闭很可能会比恒大的影响更大，据彭博智库称。

3. 中国的房地产繁荣是如何推动的？

1998年，中国在数十年严格限制私人销售后，创建了一个全国性的住房市场。那时，只有三分之一的人口居住在城镇，现在已经增加到三分之二，城市人口增加了4.8亿。农村人口向城市的大规模迁移为建筑公司和开发商带来了巨大的商业机会。随着新兴中产阶级抓住了当时为数不多的安全投资之一，资金涌入房地产市场，使房价在15年内增长了6倍。地方和区域政府依赖于公共土地销售来获取部分收入，他们鼓励了发展热潮。这也帮助中央政府实现了经济增长的年度目标，这些目标通常达到两位数。在其鼎盛时期，房地产行业直接和间接占据了国内产出的大约四分之一，几乎占据了家庭资产的80%。估计各不相同，但包括新房和现有房屋以及库存，该行业在2019年价值约52万亿美元，约为美国房地产市场规模的两倍。

中国增长放缓趋势

如果摩根大通的预测成真，中国将连续三年面临低于5%的增长，这是自1976年毛泽东去世以来前所未有的记录

来源：彭博社，国家统计局，摩根大通

注：摩根大通预测2023年增长率为4.8%，2024年为4.2%

4. 什么导致了中国的房地产市场低迷？

房地产热潮是由债务推动的，开发商急于满足预期未来需求。这种繁荣鼓励了投机购买，开发商通过向外国投资者寻求资金来预售新房。 不透明的债务责任使评估信贷风险变得困难。投机行为导致房价飙升，像深圳这样的繁荣城市的房价相对于当地收入而言比伦敦或纽约更加 不可承受。作为回应，政府于2020年采取措施减少泡沫风险，并缓和 不可承受的住房 可能带来的不平等。这引发了开发商资金紧缺的局面，而这一局面又受到了遏制Covid-19的 积极措施 的影响。

5. 政府是否导致了危机？

国家官员急于控制行业债务，担心连续违约可能摧毁中国的金融体系。政府开始限制开发商的新融资，并要求银行放缓抵押贷款的节奏。为房地产公司引入的新借贷指标被证明是一个改变游戏规则的因素。被国有媒体称为“ 三条红线”，它们为债务比率和现金持有量设定了严格的指标。许多公司无法遵守新规则，因为它们的财务状况已经很紧张。据说当局今年正在 考虑放宽 这些限制，就像他们在2022年底 突然放松 严格的Covid控制措施一样。

7. 政府如何试图结束危机？乡村花园会被救助吗？

避免“雷曼时刻”——2008年美国银行倒闭引发全球市场震荡——是政府的首要任务。政府已经推出措施，重点是通过增加股权、债券和贷款融资来缓解开发商的流动性危机。他们被允许从房屋预售中获得更多资金，这是该行业最大的资金来源，同时还有2000亿元人民币（270亿美元）作为特别贷款用于完成停滞的住房项目。政府已经调整了金融规则，试图稳定局势，允许央行增加对陷入困境的开发商的支持，并指示银行确保在某些地区住房抵押贷款和开发商贷款的增长。贷款人已经降低了其基准利率，8月份还进一步放宽了抵押政策。

8. 这有效吗？

官方房价指数表明这些措施已经避免了新房价格的崩盘。然而，行业内部人士和经济学家表示，这些数字很可能低估了衰退的深度。来自房地产经纪人和私人数据提供商的数据显示，一线城市如上海和深圳的主要地区以及中国超过一半的二三线城市的二手房价格至少下跌了15%。

引人注目的房价下跌

私人数据显示，房价已从峰值大幅下降

来源：国联证券，援引贝壳找房数据

注：下降发生在2018年11月至2023年3月

9. 对于有意购房的人来说意味着什么？

在中国各地，数百万平方英尺的未完工公寓被搁置而积灰。野村国际香港有限公司的经济学家估计，截至7月中旬，中国开发商仅交付了2013年至2020年间预售的房屋约60%。（国外常用的购房者保护措施，如托管账户和分期付款，往往较为薄弱。）到2022年中期，业主野蛮抵押贷款抵制已蔓延到大约90个城市的300多个住宅项目。抗议活动后来有所减弱。但随着中国部分地区超过70%的城市居民财富储存在房产中，许多生计岌岌可危，大规模动荡的威胁仍然存在。

参考书架

• 一篇重要文章讨论碧桂园危机如何颠覆人们的生活。
• 更多关于恒大的快讯，中国为何避免使用“巨型火箭炮”刺激经济，以及信托公司危机如何引发恐慌传播。
• 彭博观点的任舒丽讨论碧桂园如何摆脱债务危机，裴敏欣谈中国的不羁亿万富翁。
• 订阅彭博的中国房地产危机警报。
• 据彭博智库称，碧桂园的下行螺旋将持续。