住房危机对于陷入按揭锁定效应的美国人变得更糟 - 彭博社

凯尔西·德罗特宁和尼尔·瓦格纳。

摄影师：Kyna Uwaeme for Bloomberg Businessweek美国房地产市场似乎一直处于一个永无止境的负担能力危机中，房价不断上涨，库存不断减少。原因包括建筑活动不足、学生贷款债务和投资者抢购入门级住房。但即使疫情推动房价飙升速度前所未有，廉价抵押贷款仍使买家保持参与。现在一个全新的负担能力危机正在开始。而这一次，没有明显的出路。

自去年以来，美联储银行的紧缩政策已将30年期抵押贷款的利率推高至接近8%，几乎是近25年来的最高点，这使得一笔40万美元贷款的月供增加了约1100美元。如果较高的利率导致房价下降，这或许还能接受。但由于所谓的锁定效应，对供应的影响更为严重：房主不愿放弃廉价抵押贷款，这是在利率触底时获得的。这导致了自上世纪80年代以来最不可负担的住房市场，销售量接近历史最低点。

房屋占收入比例逐渐增加

中位数月房屋成本与中位数月收入的比率

来源：约翰·伯恩斯研究与咨询

顽强的经济威胁着房屋贷款在未来几年保持昂贵。稍微便宜的贷款只会释放积压的需求，推高房价。可能会更快降低利率的经济崩溃也会使购房变得更加困难。而房屋建筑商正面临劳动力、土地和材料供应有限的困境。“我们已经用尽了所有关于住房可负担性的手段，要摆脱这种困境需要很长时间，”红芬公司经纪人首席执行官格伦·凯尔曼说。“年轻一代短期内无法购买房屋将对美国社会结构造成压力。”

31岁的政府雇员尼尔·瓦格纳和凯尔西·德罗特宁是那些失去希望的人之一。今年五月，他们签署了一份关于在华盛顿购买一栋1600平方英尺排屋的合同，认为这个房子足够大，可以在家工作，以后还可以扩展家庭。但卖方推迟了交易，利率飙升，这对夫妇再也无法负担得起这栋房子。他们已经停止认真寻找房子，而是用他们的储蓄来偿还学生贷款。“我们看不到利率的尽头，”瓦格纳说。

刊登在彭博商业周刊，2023年11月6日。立即订阅。插图：丹尼尔·赞德为彭博商业周刊绘制加州大学伯克利分校经济学家约翰·奎格利在1980年代确定了锁定效应，他说这阻止了美国人出售房屋。从1978年的9%上升到1981年的18%，抵押贷款利率飙升，导致数百万家庭仍在支付低于市场水平的老式抵押贷款。购买新房意味着更昂贵的贷款，增加了大量成本，这是一个强有力的搬迁阻力。

随着利率下降，奎格利的研究基本被遗忘了，直到新冠疫情来袭。2020年，美国住房市场短暂关闭，与整个经济一起，之后刺激支付和借贷成本暴跌引发了一场空前的繁荣。2021年1月，30年期抵押贷款平均利率降至创纪录的2.65%。现有住房销售额首次在14年内达到年度600万套。可以在任何地方工作的政策让购房者排队参观远离疫情前最受欢迎的沿海地区。

美联储的紧缩行动迅速降低了需求。然而，由于奎格利的锁定效应，它更加抑制了供应。如今，大多数现有抵押贷款利率低于4%，大约是新30年贷款成本的一半。根据伊利诺伊大学的朱莉娅·丰塞卡和宾夕法尼亚大学的刘璐的估计，这种巨大差距可能会使房主未来十年的搬迁率减少超过四分之一。

现有美国贷款利率

来源：ICE，McDash

这种趋势将主要影响那些想购买第一套住房的人，他们将错过利用政府支持的抵押贷款来积累财富的重要机会。但经济学家指出了其他问题：锁定效应威胁着年轻业主无法搬到更大的房屋并扩大家庭，同时导致空巢老人推迟缩小住房。减少的流动性会导致劳动力市场效率降低，因为如果工人不想放弃他们的旧抵押贷款，他们就不太可能为了新工作而搬家。“最糟糕的情况是当人们被迫陷入停滞状态，”威斯康星大学麦迪逊分校的心理学教授尼克·巴特里克说，他的研究表明，住房流动性降低会影响一个人对生活的看法。“他们就像在原地发霉。”

南希·哈梅尔于1994年开始在马萨诸塞州西部的大学城阿默斯特销售房地产。那时，一位年轻教授可以很容易找到住所，每时每刻都有100多套房屋可供选择。现在，市场“疯狂”，她说，在一个几乎有40,000人口的小镇中，大约只有15套独栋住宅待售。“这让我们的新教职员工难以购房，”她说。“我刚刚满70岁。我这个年龄的人不想搬家。”

凤凰城地区经纪公司的联合创始人尤金·夸肯布什 获取您的巢正在帮助客户制定现有房产的策略，比如要求卖方在几年内补贴利率，以使每月付款更容易承担。买家还在寻找使用可转让抵押贷款融资的房屋，这让卖方可以以更低的利率转让贷款。另一种策略就是降低期望值——选择联排别墅或者在更远的地区定居。“如果你仍然想要独立的三卧室、两浴室和双车库的独栋住宅，你就必须去远离郊区，”夸肯布什说。

Quackenbush摄影师：马特·马提安·威廉姆斯，彭博商业周刊低销售额对于美国160万房地产经纪人来说是可怕的，他们在10月31日又遭受了打击，当时密苏里陪审团裁定美国房地产经纪人协会有串通行为以保持高佣金（该行业团体表示计划上诉）。但是，库存紧张对于Lennar Corp.和DR Horton Inc.等房屋建筑商来说是一大利好，它们已经加大了生产力。它们通过积极降价和提供低于市场利率的抵押贷款来吸引客户。根据咨询公司Zonda的数据，新房现在占可用库存的三分之一，而通常为10%。

“这就像我们在住房价格方面用尽了所有的子弹”

解决住房价格过高的政策方案迄今主要集中在为购房者提供便利。拜登政府已经实施了措施，如降低抵押保险费用和提供首付援助，以促进因成本上涨而被边缘化的少数族裔和首次购房者的购房。但这只会通过激发更多竞争使库存减少的中心挑战更加严峻。

另一种方法是为房主提供政府激励措施出售房屋，特别是对于按月出租或作为Airbnb短租的投资者，根据Haus的首席经济学家拉尔夫·麦克劳林的说法。这可以通过增加租金收入税或开放资本利得税豁免的临时窗口来实现，其中可能包括对首次购房者的销售全面免税。“我们只需要打破这个循环，这可能有助于实现这一目标，”麦克劳林说。

预测回到新冠疫情前的正常状态的观点差异巨大。全国房地产经纪人协会首席经济学家Lawrence Yun预测，美联储将在年底前征服通货膨胀，并且抵押贷款市场将在未来降息之前定价。Yun表示，较低的利率将吸引卖家，释放第四季度的活动。“卖家会意识到超低抵押贷款利率不会再回来，”Yun说。“他们会说，我需要继续我的生活。”

许多经济学家比Yun更不乐观。抵押贷款银行家协会预测将出现轻微衰退，导致利率下降，并且交易将在2025年恢复。而穆迪首席经济学家Mark Zandi表示，正常、健康的市场要等到2028年才会出现。“单一家庭住房市场陷入了深度冰冻，”他说。“它只会缓慢解冻。”阅读下一篇：爱彼迎梦想破灭了吗？