西格纳危机，拥有塞尔福里奇百货和纽约克莱斯勒大厦的所有者 - 彭博社

奥地利房地产企业家Rene Benko。来源：图片联盟奥地利企业家Rene Benko的房地产帝国濒临崩溃。Signa Holding GmbH，伦敦Selfridges百货商店和纽约克莱斯勒大厦的部分所有者，是受到近零利率结束和办公空间需求下降引发的房地产危机的最新受害者。该集团复杂的业务结构和对现金的巨大需求使其在形势严峻时尤为脆弱。

1. Signa发生了什么问题？

一个中途辍学的高中生，从在阿尔卑斯城市因斯布鲁克的阁楼空间改造开始他的职业生涯，Benko说服一些欧洲最富有的投资者为中欧的办公楼、住宅和酒店开发提供资金，并收购德国最大的百货商店连锁和威尼斯的五星级酒店鲍尔酒店。为了稳定全球商业地产低迷期间的重大项目，Signa不得不找到高达6亿欧元（6.52亿美元）来满足短期流动性需求。商业地产市场低迷，沙特阿拉伯的Mubadala投资公司、沙特阿拉伯的公共投资基金、Attestor Capital和Elliott投资管理等基金被联系寻求融资，据知情人士透露。Signa庞大的企业结构复杂化了谈判，最终别无选择只能申请破产。

2. 我们是怎么到这里的？

与竞争对手相反，Signa在经济衰退期间继续推出新项目。即使利率很低，集团的租金收入仅仅覆盖了利息成本，使其依赖Benko在吸引投资者注入更多资金方面的技能。十月份，当公司撤回承诺向陷入困境的在线体育零售部门注入更多资本时，警钟大作。决定暂停在德国的建设工作以及公司确认面临流动性问题的决定导致了其一个单位债券的崩盘，并促使投资者聘请顾问寻求解决Signa问题的方案。

3. 什么使得像Signa这样的公司容易受到影响？

房地产开发商通常依赖于复杂的资金安排，如优先股权工具、优先债务和中间融资，以便将他们在项目中的初始投资杠杆化。这种薄资本化使他们特别容易受到融资和建设成本上涨的影响。鉴于这些债务结构的私密性，项目的流动性问题可能一直被掩盖，直到宣布破产的那一刻。此外，Signa是私人持有的，因此受到的报告要求比上市房地产公司要少。

Benko和其他利益相关者可能在帝国各地遭受损失

Signa Holding及其主要子公司的股东构成

来源：公司文件；彭博社

注意：截至2023年7月和10月的最近股东大会

4. Benko的角色是什么？

Signa分为几个密切持有的单位，这些单位在许多情况下有不同的投资者。然而，业务最终围绕着Benko展开。他的私人信托拥有母公司Signa Holding超过一半的股份，并且他在集团的大多数公司中拥有多数股份。伴随最近一次Signa Development单位债务出售的文件指出，对Benko公众形象的损害可能会对集团产生实质影响。这位46岁的男子于2012年因贿赂克罗地亚官员而被判有罪，次年他辞去了Signa的运营职务，担任了一个咨询委员会的主席。2022年10月，奥地利检察官在调查涉嫌腐败的行动中搜查了Benko的办公室后，Signa Development债券暴跌。

5. 谁会受到Signa倒闭的影响？

Benko的合作股东包括亿万富翁、保险公司和家族投资办公室，他们将在混乱的破产中损失最大。Signa的债权人包括银行、主权财富基金、保险公司和资产管理公司。该公司与泰国综合集团Central Group合作收购欧洲各地的奢侈百货商店，包括Selfridges。它与Aby Rosen的Rfr Holding共同拥有克莱斯勒大厦。知名的Signa投资者包括奥地利建筑大亨汉斯-彼得·哈塞尔施泰纳和德国运输大亨克劳斯-迈克尔·库内。两人都对Benko处理业务的方式表示不满，哈塞尔施泰纳推动了德国破产和重组专家Arndt Geiwitz接管的提议。一些Signa的其他股东宁愿立即出售股份。

6. Signa和Benko欠多少钱？

鉴于业务的复杂性，很难得出一个总体数字。根据公司文件，Signa的最大单位Signa Prime，专注于豪华物业，在2022年底的财务负债为108亿欧元。欧洲央行已要求贷款人对他们对Signa的敞口承担财务损失。

对Signa公司的选择性敞口

Signa主要在德语世界获得融资

来源：彭博社，媒体报道，公司

注：数据基于熟悉交易的人士、媒体报道。表格未显示所有暴露于Signa的实体。

7. 这对整个行业意味着什么？

尽管欧洲的房地产动荡没有美国那么剧烈，但Signa的困境凸显了业务破产风险的持续存在。重组可能涉及混乱的抛售。德国城市中心的Galeria百货商店等资产将引起兴趣，但快速抛售可能重新设置整个行业的估值，给其他房地产公司带来潜在的麻烦。

参考书架

• 德国的开发商是房地产崩溃的第一个重要受害者。
• 有关商业房地产危机的相关快讯，以及信贷市场为何看到前方困难。
• 彭博观点的Jonathan Levin表示，办公市场在利率下降之前没有简单的出路。
• Fitch解释了其对Signa Development的评级下调。
• 彭博智库评估了Signa的发展情况。