唐纳德·特朗普的净资产在审判中达到31亿美元 - 彭博社
Tom Maloney
唐纳德·特朗普在11月6日在纽约州最高法院的民事欺诈审判中坐在法庭上。
摄影师：贾宾·博茨福德/《华盛顿邮报》/彭博社唐纳德·特朗普变得更加富有。
在前总统在纽约接受审判，被指控在十多年里夸大自己的财富数十亿美元的情况下，他的身价问题仍然如此重要。
答案可能会让人惊讶：根据彭博亿万富翁指数，特朗普的财富价值为31亿美元，比2021年的26亿美元有所增加。
周一，他在法庭上度过了一天激烈争论他如何评估自己的资产。这场由纽约总检察长莱蒂西亚·詹姆斯提起的民事欺诈诉讼可能导致数亿美元的罚款和他一些最具标志性的财产的丧失。
随着特朗普的企业在黯淡的房地产市场中表现出坚韧不拔，他的净值也在不断增加。离开白宫后搬到佛罗里达的举措与该州的繁荣同时发生，这提振了他两个最知名财产——位于棕榈滩的马阿拉戈和迈阿密的多拉尔度假村的财务状况——而自2019年以来，他其他高尔夫球场的收入增长超过50%。在出售华盛顿酒店并偿还贷款后，特朗普手头的现金更多，杠杆更少，这是过去十年中的任何时候都没有的。
特朗普的许多房产价值上涨
特朗普选定资产的当前估值
来源：彭博社
注：特朗普的债务减少了40%，降至3.8亿美元。*特朗普在这些房产中拥有少数股权。价值是特朗普的利益净值，扣除相关债务。
“公司从未像现在这样强大，也从未像现在这样好，”他的儿子、特朗普集团执行副总裁埃里克·特朗普在一次采访中说道。“我们手头现金最充裛，债务最低。我们处于一个极好的位置。”
自2015年以来，彭博的财富指数一直在计算特朗普的净资产，基于总统候选人所需的道德披露、与关键房地产持有有关的公开文件以及员工报告。在审判期间提供的数千页详细展示了他资产表现的文件提供了对他财富的更深入了解。
前总统2021年的财务状况声明，作为诉讼的一部分提交，将他的净资产定为45亿美元。彭博的计算一直低于特朗普的数字。与此同时，彭博测量了一些特朗普的房产价值高于纽约州的索赔。
特朗普的净值随时间变化
纽约州表示特朗普夸大了数十亿美元的财富
来源：彭博社，法庭文件
彭博亿万富翁指数从2015年开始计算特朗普的净资产
特朗普星期一出庭作证，称他被指夸大价值的房产实际上是被低估的，基于他的“品牌”所增加的溢价。他还表示，银行在考虑贷款时并不依赖于他的财务状况声明。
“他们在银行决策过程中并不是一个非常重要的因素，”特朗普告诉法庭。“随着审判的进行，我们将解释这一点。”
以下是纽约州对四个特朗普高调物业的估值，检控方声称在这些物业发生了欺诈，以及彭博对资产进行评估的方法。
马阿拉歌
佛罗里达州棕榈滩的马阿拉歌度假村。摄影师：乔·雷德尔/盖蒂图片社特朗普的估值（2021年）：612.1亿美元彭博的估值（2023年）：2.4亿美元纽约的估值（2021年）：2760万美元
马阿拉歌估值
来源：彭博社，法院文件
纽约的估值“对于房地产界和任何了解该岛屿及其价值的人来说都是一个震惊，”布朗·哈里斯·史蒂文斯房地产经纪人、棕榈滩本地人丽莎·普利策说。“它很容易能卖到5亿美元或更高的价格。”
这假设买家将其视为单独的住宅。目前它并没有被划为这种用途，尽管特朗普通过一个漏洞将自己定为雇员可以居住在那里。
特朗普的法律团队聘请了一位专家证人，他认为未来的买家也可以这样做。如果他们不喜欢与他人分享自己的财产，他们可以将俱乐部减少到一个会员。但是，棕榈滩是否会在不改变其区域规划状态的情况下允许这样做尚不清楚。
历史上，马阿拉歌对特朗普组织并没有带来太多利润，但情况似乎正在改变。根据特朗普最近的道德披露，去年它的收入约为4100万美元，而2019年为2100万美元。
彭博将马阿拉歌的价值定为2.4亿美元，基于该地区类似住宅物业销售以及其作为企业的价值的组合，反映了其未来地位存在一些不确定性。
并非所有人都对这种不确定性感到担忧。如果市和县允许，“没有理由它不能被转换为全职私人住宅，”佛罗里达国际大学霍洛房地产学院主任伊莱·贝拉查说。
特朗普第五大道阁楼
纽约市特朗普大厦。摄影师：斯宾塞·普拉特/盖蒂图片社 特朗普的估值（2021年）：1.313亿美元彭博估值（2023年）：4000万美元纽约估值：目前无可用估计
特朗普在特朗普大厦的阁楼公寓已经成为他形象的重要组成部分长达40年，因此并不奇怪，这位世界上夸大之术的大师之一在大部分时间里夸大了它的大小。
2011年至2016年间，特朗普根据其公寓面积为30,000平方英尺（2,787平方米）来评估其价值，几乎是其实际面积10,996平方英尺的三倍。因此，纽约州在这些年份的估值约为特朗普的三分之一。他们尚未提供更近期的估计。
空间膨胀并非唯一问题。2014年至2015年间，特朗普将公寓价值从2亿美元增加到3.27亿美元。检方认为这是为了掩盖其其他一处房产价值下降。
“一个房地产开发商在评估自己几十年的居住空间时出现这种数量级的差异，只能被视为欺诈，”法官亚瑟·恩戈隆在九月的裁决中写道。
特朗普大厦阁楼估值
来源：彭博社，法庭文件
彭博社根据最近的特朗普大厦销售以及曼哈顿类似阁楼的销售价值来评估该物业。尽管一些位于所谓的“亿万富翁街”上的较新建筑中的豪宅标价远远超过1亿美元，但它们通常拥有更高的天花板、更新的装饰、现代布局、室外空间和更好的景观。
更好的比较对象可能是奥林匹克大厦的一套面积为9,450平方英尺的顶层公寓，位于第五大道往南五个街区，自2016年以来一直在市场上出现和消失，售价为3500万美元。然后是卡尔·伊坎在西53街的博物馆大厦的一套面积为14,000平方英尺的顶层公寓。2019年挂牌价为3500万美元，后来他试图将空间分割并作为两个独立公寓出售。最终两者都被撤下市场。
特朗普可能会因为他的名字而得到更高的价格。“会有一个特朗普溢价，因为想要那个物业的人很可能是特朗普的支持者，”贝拉查说。但与特朗普的关联也可能会让一些买家却步。
特朗普公园大道
特朗普公园大道摄影师：丹尼尔·阿克尔/彭博社特朗普的估值（2021年）：9090万美元彭博估值（2023年）：8640万美元纽约估值（2021年）：8000万美元
这座位于曼哈顿上东区的住宅公寓大楼，原来是德尔莫尼科酒店，不是特朗普最知名的建筑之一，但根据检方的说法，它曾经是一些重要资产通胀的来源。
对特朗普的价值主要来自特朗普组织拥有并出租的未售出的公寓单位。其中一部分是租金稳定的，意味着租户支付低于市场价的租金。通常，这些公寓被以折扣价估值，因为租户可以无限期地居住，有时甚至可以将其传给子女。
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2010年，特朗普拥有的12套租金稳定公寓在一家房地产公司提供的评估中，平均价值为每套62,500美元。第二年，特朗普将它们的价值定为每套4.1百万美元 — 超过65倍。特朗普继续按市场价格估值该建筑中的稳定公寓，包括在他的2021年财务状况报告中。
502 Park Avenue 估值
来源：彭博社，法庭文件
评估师米勒·塞缪尔公司总裁乔纳森·米勒表示：“有正现金流的租金稳定单位通常被估值为开放市场价值的15-25美分，而负现金流的则为个位数。”
然而，特朗普的乐观主义至少在一定程度上被证明是有道理的。到2021年，这12套公寓中只有五套保持租金稳定。
检方还声称，该建筑中的另外两套非稳定公寓被高估，因为特朗普忽略了他的女儿伊万卡·特朗普拥有以低于他使用的市场价值购买它们的选择。
40 Wall Street
行人经过纽约的40华尔街特朗普大厦摄影师：马克·考兹拉里奇/彭博社 特朗普的估值（2021年）： 664百万美元彭博估值（2023年）：270百万美元纽约的估值：目前无可用估计
在对他在曼哈顿下城的旗舰写字楼进行估值时，纽约州认为，特朗普一直忽视了他从专业人士那里收到的更为保守的评估。
例如，40华尔街在2011年由一家房地产公司评估为2亿美元，在2012年评估为2.2亿美元。尽管如此，特朗普在财务报表中分别将该物业价值定为5.247亿美元和5.272亿美元。
彭博采用净收入资本化方法进行估值。在过去18个月中，由于利率上升和公司租赁市场疲软，商业办公室的估值普遍受到打击。
40华尔街估值
来源：彭博，法庭文件
但40华尔街有自己独特的问题。租户的离开导致入住率从2015年的98%下降到了今年6月的77%。其净营业收入仅为承销商预期的61%。
“那里的租赁速度不高，”Kassin Sabbagh Realty的经纪人阿尔伯特·苏丹说道。金融区曾经为租户提供较低的成本，但随着中城租金下降，“没有理由去市中心了。”
该物业还受到2032年重新设定的地面租赁的影响，根据当前租金，地面租赁将从目前的约260万美元跃升至3000万美元。
沃顿地产顾问公司首席执行官露丝·科尔普-哈伯表示，该建筑的未来前景“不容乐观”。“作为一座特朗普大楼，它肯定面临着一个减少的市场。在新业主手中，这将意味着大规模升级，需要数亿美元的投资，才能与该地区其他一些业主已经投入大量资金进行翻新的建筑竞争。”
方法论
彭博亿万富翁指数根据特朗普2021年财务状况声明、2023年8月政府道德办公室和抵押贷款文件以及市场数据对他的资产进行了估值。房产被按“现状”价值，这意味着潜在开发价值，包括多拉尔和阿伯丁的房产价值未被考虑在内。特朗普媒体与科技的价值是根据特朗普在道德披露中指示的范围进行估值的。其与空白支票公司Digital World Acquisition Co.的合并——这使其价值更高——尚未完成。