澳大利亚的住房危机吸引了更多的私人信贷放贷者 - 彭博社

Sharon Klyne

2023-11-10

澳大利亚的银行在监管机构今年对开发和建设贷款实施更严格的资本规定后，对房地产更加风险规避。

摄影师：Brendon Thorne/Bloomberg由一些主要全球投资者支持的私人信贷基金正在冒险，而澳大利亚银行越来越害怕踏入的地方是：该国岌岌可危的房地产行业。

澳大利亚长期存在的住房短缺推动了像阿波罗全球管理-支持的MaxCap Group Pty这样的房地产债务基金从传统商业项目转向住宅开发，而租房空置率创下了历史新低。他们正在抓住一个机会，因为银行对房地产贷款的态度已飙升至4350亿澳元（2770亿美元）。

通常，国际投资者将资金投入当地私人信贷基金，然后这些基金再向房地产行业放贷。

但尽管债务回报率超过10％，住房需求似乎无穷无尽，但涉及的风险相当大。根据澳大利亚建筑商协会报告，受到激增成本影响的建筑公司以创纪录的速度倒闭，超过一半的大型建筑商的流动负债超过流动资产。

“选择投资的地点和投资伙伴时需要谨慎，”墨尔本房地产顾问Urban Property Australia的董事总经理Sam Tamblyn在一次采访中表示。“你对建筑商完成项目有信心吗？”

来源：APRA

今年迄今已有超过2,000家建筑公司进入破产程序，其中有785家在截至9月的三个月内，根据澳大利亚证券和投资委员会的数据数据。许多在疫情期间签订固定价格合同的公司发现成本上涨，导致项目延期完成，同时行业也受到材料和人力短缺的困扰。

这并没有阻止私人信贷基金寻找机会，他们在交易中加强了风险管理，以确保对延期和成本超支进行对冲。公寓项目也成为一种替代选择，因为远程办公的趋势持续下去，办公楼投资变得更加具有挑战性。对于投资者来说，债务提供了一种天然的通胀对冲，因为通常以浮动利率为基准。

接受采访的基金表示，他们的回报率平均为5%-6%，而澳大利亚储备银行本周将基准利率提高到4.35%，创下12年来的最高水平。他们还提到澳大利亚经济前景的吸引力，随着疫情后移民强劲反弹。周五，央行提高了增长预测，表示经济表现比先前预期的更为强劲。

“我们相信，从风险调整回报的角度来看，基本面仍然强劲且非常吸引人，”管理着超过70亿澳元资产的MaxCap首席投资官比尔·麦克威廉斯说。随着澳大利亚四大银行的撤退，“我们看到机构资本和私人资本涌入这一领域，填补了这一空白，”他说。

澳大利亚银行在监管机构今年对开发和建筑贷款实施更严格的资本规则后对房地产更加风险规避。根据澳大利亚监管机构数据显示，今年6月季度，他们对商业地产的敞口仅增长了0.6%，而一年前为2.7%，该数据不包括向个人购房者和投资者的贷款。

然而，银行仍然在商业地产领域占据着重要地位贷款，市场份额约为90%。在北美和欧洲，它们的比例要低得多，约为40%-60%，根据房地产基金 Qualitas Ltd. 的数据。这种不平衡是吸引大型海外机构的关键因素，全球房地产负责人马克·费舍尔说。

“那些国际投资者看到了澳大利亚与他们在其他市场成功观察和投资的不一致，”他说。“当你看到市场总规模时，即使银行参与率略有下降，也会为另类管理者打开一个庞大的机会集。”

主要住房市场的租赁空置率

来源：Domain, 美国联邦储备系统, IBIS World, URA, Savills, 香港评级及估价处

注：图表使用每个国家最新可用数据：澳大利亚（八月）；加拿大（2023年预测）；英格兰（2022年）；香港（2022年）；美国（2023年第二季度）；新加坡（2023年第二季度）注：率是可供入住的租赁库存比例

Apollo 收购了 2021年MaxCap 50%的股权。Qualitas目前已经获得阿布扎比投资局约14亿澳元的承诺，继该主权财富基金在八月最近的7亿澳元授权之后。该公司在悉尼上市的Qualitas房地产收入基金截至九月年度净回报率为8.35%。

随着流动性收紧，房地产债务利差已经“显著扩大”，在市场某些领域提供“类似股权的回报”，澳大利亚房东资产管理部门基金经理Jason Howes表示。该公司正在筹集第二个基金，重点关注从困境到增长的机会，偏向住宅领域。

需要谨慎。根据悉尼MA Financial的房地产信贷总监Cathy Houston表示，延误意味着融资方可以等待更长时间才能偿还款项。此外，该公司在过去几年中不得不更换了四家承包商。为了减轻这种风险，放贷方对项目进行压力测试，假设承包商会失败，她说。

“我们对承包商进行尽职调查，查看财务状况，了解他们还有哪些其他项目，了解他们还有哪些其他债务，这些项目进展到哪个阶段，以及开发商有多少现金可用来资助成本超支，” Houston说。

MaxCap的McWilliams表示，贷款成本比率显示借款人贡献了多少股权，并在协议中用于防范市场波动，过去18个月内也有所下降。

在澳大利亚，越来越难找到住房，不到1%的租赁物业可供入住。这导致租金飙升到令人瞠目结舌的水平，加剧了生活成本的压力。

根据MaxCap研究主管Bruce Wan的说法，与美国和欧洲相比，澳大利亚的商业地产部门的估值表现得更好。“我们看到美国和欧洲一些私人信贷出现困境，因为办公楼的基础抵押品下跌了30%至50%。在澳大利亚我们没有看到这种情况。”

尽管如此，Tamblyn认为，随着央行自去年5月以来进行的13次加息逐渐传导到经济中，商业地产的估值还有进一步下跌的空间。

“利率上涨还有一段路要走，资产价格仍在逐步上涨，尚未达到平衡点，”他说。“还有更多的下行压力。”