香港开发商压力山大，私人信贷成为资金缺口逼近时的诱饵-彭博社

私人信贷放贷方正在围绕香港的陷入困境的房地产开发商，明年这一备受打击的行业将有创纪录的234亿美元银行贷款到期。

潜在的资金缺口吸引了一系列参与者，包括家族办公室、私募股权公司和资产管理公司，如PACM Group Holdings Ltd.，他们能够承受在全球最昂贵的房地产市场之一提供高风险、高收益贷款的抵押品。

“有家族办公室和资产管理公司正在建立这种新的业务线，就像私人信贷基金一样，”总部位于香港的房地产金融业务律师Jasmine Chiu表示。“他们都希望增加他们的私人信贷投资组合。”

这一机会得到了香港市场疲软的支撑，随着写字楼和零售空间的收入下降，财务成本激增。虽然香港的房地产行业并未经历中国那样的崩盘，但住宅销售大幅下滑，空置率飙升。许多开发商在两岸都有业务，而全球第二大经济体的暴跌估值已经产生了波及效应。

私人贷款的发行细节通常是保密的，但最近的交易指向了回报和需求。Agile Group Holdings Ltd.借款了高达8.94亿港元（1.14亿美元）的贷款，利率为20%，而Flow Capital (HK) Ltd.则向陷入困境的开发商碧桂园控股有限公司的一个单位提供了9亿港元（1.15亿美元）的贷款。

Chiu表示，一些私募股权客户曾涉足商业地产，但现在转而成为私人信贷放贷人。

更多的非银行融资将使开发商能够快速支付新项目的款项或者重新融资贷款，但更高的利率将加剧行业的债务困境。甚至包括新世界发展有限公司在内的一些香港最大的开发商也在积极扩张后寻求削减借款。

私人信贷如何对银行构成挑战：简介

资产抵押贷款

放贷人看到了香港资产抵押贷款领域的机会，这是私人信贷中一个快速增长的领域，借款人将特定的房产作为抵押物。在推出了一项3亿美元基金后，总部位于香港的PACM与本地金融家Oi Wah典当信贷控股有限公司合作，重点放在以房地产为抵押的债务上。

根据CBRE集团的香港团队执行董事Keith Tsang的说法，CBRE已经评估了超过30笔高收益私人信贷交易，这些交易以办公楼、数据中心和豪宅等资产作为抵押。

Tsang表示：“这是一种双重打击，你的融资成本上升了，（而且）你的估值下降了。”香港的私人信贷借款人“变得越来越困难。”

市场的低迷非常严重。根据CBRE的数据，截至9月的三个月内，商业空间的空置率接近历史高位，达到15.8%。由高盛集团多数持有的一栋办公楼将其要价下调了30%以上。上个月的住宅销售量比去年同期下降了33%。

香港房地产开发商贷款面临到期墙

到明年年底前将有234亿美元的等值贷款到期

来源：彭博社

注：2023年的数字是从11月24日到年底

仍然昂贵

然而，市场观察人士表示，香港私人信贷市场仍处于起步阶段，咨询比完成的交易更多。一些贷款人担心回报可能低于他们的目标，因为许多房地产资产仍然表现出韧性，尚未重新定价，据知情人士透露。他们要求不透露身份讨论私人交易。

“在香港房地产市场中存在特殊情况的投资机会，”香港贝恩资本特殊情况合伙人Kei Chua表示。“但香港资产一直都很昂贵。这些交易提供的收益仍然远低于我们的目标回报率。”

明年情况可能会突然改变，因为银行将不得不在第一季度进行资产重新定价以报告年度业绩。

私人信贷基金将密切关注迹象，即随着困境案件增加和资产价格下跌，银行可能被促使在贷款逾期之前以折扣出售贷款。这可能会促使更多借款人寻找其他资金。

“第二、第三梯队开发商或基金经理拥有第二梯队水平资产的情况下，你会看到未来几个月面临很多挑战，”世邦魏理仕的曾先生说。