为什么辛格纳的高不动产估值对其债权人是个坏消息 - 彭博社

上西高层，左上方，耸立在柏林市中心的凯泽威廉纪念教堂上方。摄影师：Liesa Johannssen-Koppitz/Bloomberg上西高层俯瞰柏林繁华的库尔菲斯坦大街购物大道，是雷内·本科（Rene Benko）的破产Signa房地产帝国中众多耀眼的战利品之一，但其强劲的估值反映了在清理房地产帝国时将面临多大痛苦。清理房地产帝国。

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尽管廉价货币时代的结束引发了动荡，但根据经纪公司Jones Lang LaSalle Inc.在4月份编制并被彭博新闻看到的报告显示，去年年底，这座35层高的大楼的估值仍超过7亿欧元（7.6亿美元）。这是建筑租金的45倍，而现在20多倍的倍数更为典型。

“对Signa进行最新估值很可能会导致大约三分之一的下跌，”Green Street的欧洲研究主管彼得·帕帕达科斯（Peter Papadakos）表示。

在繁荣市场中，账面价值与买家实际愿意支付的差异并不重要。但是，随着一大批债权人迫切希望收回他们的钱，Signa的强制性出售是一种可能性，而现实检验可能会使一些贷款面临风险，并在交易重设更广泛的市场时产生广泛的影响。

本科和其他利益相关者可能在帝国各地遭受损失

Signa Holding及其主要子公司的股东分布

来源：公司文件；彭博社

注：截至2023年7月和10月最近的股东大会

Signa的崩溃凸显了德国正成为欧洲商业房地产危机的中心。尽管本科的集团总部位于奥地利，但其大部分投资组合位于欧洲最大的经济体，直到最近，该地产市场被视为避风港。当利率处于历史最低水平时，该国不断增长的经济和低迷的建筑意味着租金和价值迅速上涨，吸引了本科等投资者竞相抬高价格。

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该国的银行在全球金融危机中受到的房地产崩溃影响较小，帮助推动了交易。据贝斯商学院的研究，德国银行仍然经常提供相当于建筑价值80%的抵押贷款，而英国的比例约为60%。这可能会让该国陷入严重的衰退。

德国房地产债务现在在二级市场上以欧元的30至70分出售。“这是大幅修订，”格林街的帕帕达科斯说。“我们不是在谈论四舍五入误差。”

Signa Prime的资产估值引导利润

资产价值下降导致Signa子公司在2022年亏损10亿欧元

来源：Signa Prime，彭博社

本科以其奢华的生活方式和一大批亿万富翁支持者成为了过度的典范。Signa的巨型游艇罗马显眼地停泊在今年的戛纳Mipim房地产大会上，而今年10月在慕尼黑举办的Expo Real交易会上，Signa的展示是最大的之一 — 费率起步价超过22.5万欧元，不包括建设成本。

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该公司的估值反映了这种乐观情绪。法国巴黎银行房地产为出租给Signa的Galeria百货商店连锁店准备的一份报告故意忽略了其租户的危险状态。

免责声明称：“该估值是基于特殊假设，即租户经营百货商店直到租赁合同到期”，并补充说，计算违约“明确不被债权人和融资银行所期望”。

法国巴黎银行和仲量联行拒绝置评。Signa的代表未回复电话和邮件以求置评。

随着德国房地产繁荣的到来，Signa的估值飙升，本科的财富也随之增长。KaDeWe，Signa于2012年以4.5亿美元的价格从包括高盛集团在内的投资者手中购得，去年底估值达到16亿美元。

尽管飙升的账面价值使Signa能够承担更多债务，但组合所赋予的高收益意味着它产生的自由现金相对较少。对于一个在建筑成本急剧上升的时期拥有大量开发项目的公司来说，这是致命的。

这现在成了其债权人的问题。已完成的物业产生租金，可用于偿还债务，使债权人有余地准备有序出售。但像汉堡的Elbtower这样的半建成项目是个负担。

Signa公司的选择性风险

Signa主要在德语世界获得了资金保障

来源：彭博社，媒体报道，公司

注：数据基于知情人士提供的信息、媒体报道。表格未显示所有暴露于Signa的实体。

Upper West对Benko来说是一个成功的项目。这座闪闪发光的白色塔楼是柏林所谓的城市西部（靠近动物园火车站）复兴计划的一部分。该项目于2017年竣工，约一半的场地用作办公空间。它还提供零售空间，并设有一家廉价的Motel One酒店。

但即使在俄罗斯入侵乌克兰导致通货膨胀加速至数十年来的最高水平之后，Signa的评估师们发现Upper West的光彩几乎未减。最新的估值相当于其每年租金收入1640万欧元的净初始收益率为2.2%。相比之下，根据Green Street的数据，柏林的主要办公室收益率目前几乎达到4%。

这意味着估值面临压力，或者租金必须保持增长，以抵消投资者要求更高回报率所带来的风险。当然，Upper West的租户支付的租金现在低于最好的柏林办公室所要求的水平，这意味着在合同到期时还有提高的空间。

估值本质上是向后看的。最近的交易通常预示着价格的走向。但德国商业地产交易已经大幅下滑，以至于很难获得清晰的图片。

根据Avison Young编制的数据，今年前九个月该行业的投资仅为151亿欧元，较去年同期下降了64%，办公室交易更是急剧下降，仅占35亿欧元，远低于五年平均水平的187亿欧元。这意味着收益假设可能仍会进一步上升，这将对Signa及其债权人构成打击。

上西区，例如，有一笔3亿欧元的抵押贷款。曾经，这反映了一个可管理的贷款价值比低于50%。现在不清楚贷款的未偿价值和物业在拍卖时可能获得的价格之间是否还有多少余地。

“私人房地产世界在纠正他们的估值方面一直不那么坦率，”帕帕达科斯说道。“所以我认为痛苦将会在这里。”