新加坡在房地产交易方面正在缩小与香港的差距-彭博社

新加坡的Rivière住宅物业。

摄影师：Lauryn Ishak/Bloomberg新加坡正逼近香港在房地产交易方面的领先地位，因为这个城市受益于其作为财富避风港的地位，而陷入困境的房地产销售困扰着竞争对手亚洲金融中心。

今年迄今为止，香港在包括办公楼、住宅和酒店在内的各个领域已经发生了107笔实体级别的房地产交易，而新加坡则有96笔，根据MSCI Real Assets的数据。香港的交易量比2021年下降了62%，而新加坡尽管借贷成本高，但基本上仍能守住阵地。这些数据包括至少1,000万美元的交易，并截至上个月。

差距缩小

近年来，交易数量的差距已经显著缩小

来源：MSCI Real Assets

*仅包括1,000万美元以上的交易

交易的这种转变反映了新加坡受到财富和人才涌入的推动，导致办公室需求旺盛，房价上涨以及房租激增的戏剧性故事。相比之下，香港长期以来一直受到持续的房地产低迷困扰，特别是在办公楼领域，这是由于多年的疫情限制、中国经济困难和地缘政治紧张局势的加剧。

MSCI亚洲房地产研究负责人Benjamin Chow表示，房地产投资活动也可以用作商业前景的一个指标。

“2023年，我们开始看到更多的香港资产以低于其收购价格的价格交易，”周说。“相比之下，绝大多数新加坡资产的交易继续保持相对于其收购价格的强劲资本增长。”

在今年香港最大的交易之一中，接管人以处境出售的方式将高銀金融環球中心卖给了PAG和新加坡领地投资私人有限公司。这笔56亿港元（7.17亿美元）的交易“远低于置换成本”，PAG和新加坡领地投资在一份声明中在一月份表示。在新加坡，辉煌城信托出售樟宜城市坊的交易价格相当于收购价格的溢价11%，基于净物业收入的退出收益率为4.3%，根据花旗集团分析师的说法。

在新加坡的房地产交易上花费更多

香港的交易价值主要受处境出售的推动

来源：MSCI Real Assets

*仅包括超过1000万美元的交易

就投资规模而言，新加坡今年迄今为止的总额为75.3亿美元，而香港的总额为52.7亿美元。

交易数量更多但交易量较小表明，与新加坡的购买者相比，香港的购买者通常是使用者本身，CBRE亚太区研究负责人Henry Chin表示。例如，证监会上个月同意以54亿港元购买一座办公楼的12层，而据当地媒体报道，一座历史悠久的剧院被一家教堂购买。

在香港最新的交易中，中国体育用品公司李宁股份有限公司以22亿港元的价格购买了香港的一栋商业大楼，用作其总部。根据公司周日的声明，这栋物业本月初由独立评估师估值约为25亿港元。

“投资者继续将资金投入新加坡商业地产，当前价格仍然吸引人，” Chin说。“但是在香港，投资者变得谨慎——主要是由于当前需求和供应的不平衡以及对中国经济复苏的担忧。”

值得注意的交易

资料来源：彭博社，MSCI房地产

两个城市的前景有一个共同点：在利率上升的背景下，筹集资金的环境都充满挑战。资本化率——预计在房地产上产生的回报率——仍然低于借款成本。根据最新的CBRE数据，香港目前的甲级写字楼资本化率为2.8%，而新加坡为3.75%。在收益率紧张和借款成本高企的情况下，投资者正在寻求增强其资产或在具有更高回报率的替代领域进行购买。

香港的经济也受到了拖累。据房地产经纪公司第一太平戴维斯表示，预计将有被扣押的整幢资产，主要是之前由陷入困境的内地开发商持有的资产，将被放到市场上，但任何销售可能取决于银行愿意在当前市场信心疲软和高贷款价值比的情况下提供多少贷款。

新加坡可能会在其作为财富避风港的地位上找到一些缓解，新加坡第一太平戴维斯研究执行董事Alan Cheong表示。他说，仍然会有一定数量的交易来自富裕家庭，他们希望从风险较高的资产和国家进行分散投资。

“新加坡拥有这个独特的卖点。”