为什么里斯本的火热房地产市场不会降温 - 彭博社

里斯本，葡萄牙的天际线上的住宅建筑。摄影师：Goncalo Fonseca/Bloomberg在葡萄牙用投资激励探索富裕外国人之后，政府很难阻止推动房价飙升的购房狂潮。

根据Idealista的数据，里斯本的房价在11月份上涨了5.8%，达到创纪录的每平方米5,426欧元（5,963美元），这是继雅典之后欧洲第二大增幅，雅典是彭博跟踪的主要欧洲城市中最热门的房地产市场。

在过去五年里几乎上涨了30%之后，葡萄牙首都的住宅房产比米兰、马德里和柏林都更昂贵。这使得里斯本的大多数本地人买不起新房，并显示了供应往往比利率更能决定价格。

葡萄牙政府已经开始改变政策，结束了该国的黄金签证计划，并批准了一项削减新居民税收激励的计划。但是，由于阳光明媚的气候和价格大约是巴黎和苏黎世的一半，遏制需求的努力几乎没有产生影响。

“尽管有这些变化，我们看到外国客户的咨询数量增加了，”葡萄牙房地产顾问Savills的负责人Paulo Silva说。“即使销售放缓，也简直没有足够的房屋来满足需求。”

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在欧洲，廉价货币时代的结束影响了购买力，而供应不足则影响了许多城市的房价。彭博城市追踪器监测的十个市场中有六个正在上涨。

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雅典的房价同比增长接近12%，斯德哥尔摩上涨超过5%，连续六个月增长，而马德里和米兰的房价仍在稳步上涨，增速超过3%。巴黎的表现最疲弱，下降超过6%。

为了捕捉欧洲城市房地产市场的最新趋势，彭博从多家提供商那里汇编了数据。一些是要价和指示水平，而另一些是交易的官方数据。

彭博城市追踪器：城市房价快照

以欧元每平方米计价。变动以当地货币计算

来源：Immowelt（柏林）、Idealista（马德里）、Idealista（里斯本）、Svensk Mäklarstatistik（斯德哥尔摩）、Rightmove（伦敦）、Immobiliare（米兰）、Immopreise（维也纳）、Le Figaro（巴黎）、Properstar（苏黎世区）、Properstar（苏黎世州）、中央统计局CSO（都柏林）、Spitogatos（雅典）、彭博计算。

曾经是一个布满老建筑的房地产边缘地带，里斯本在2014年完成国际紧急援助后成为投资热点。当时，政府取消了租金控制，并引入了黄金签证——以50万欧元的房地产投资换取居留权的途径——以及减税措施来吸引新居民。

此后不久，数千名海外买家涌入里斯本寻找便宜货物，因为该国正在从金融危机中恢复过来。其中包括瑞士亿万富翁克劳德·贝尔达（Claude Berda），他是法国广播公司AB Groupe的创始人。2016年，他与当地投资者何塞·卡多索·博特略（Jose Cardoso Botelho）合作，购买了里斯本七座山之一的第一块土地。

葡萄牙里斯本阿尔法马区的一间底层住宅公寓。摄影师：Goncalo Fonseca/Bloomberg“当我们注意到一块写着‘待售’的小广告牌时，我们正站在泰加斯河后面自拍，”卡多索·博特略说。“我们握手，事情就这样开始了。”

两人成立了总部位于里斯本的Vanguard Properties公司，此后在这座50万人口的城市开发了近十座住宅楼。需求非常强劲，以至于这些楼常常在建成前就售罄。

卡多索·博特略表示，长时间等待建筑许可证——其中一块地等了八年——导致了严重的住房短缺。繁文缛节意味着Vanguard在过去两个月交付了500套公寓后，明年将没有单位可供出售——其中近一半被外国买家购买。

里斯本一栋建筑外的“待售”标志。摄影师：Goncalo Fonseca/Bloomberg2022年，根据房地产市场数据收集机构Confidencial Imobiliario的数据，葡萄牙可供出售的住房数量达到了15年来的最低水平。社会住房仅占总库存的2%，是欧盟中最低的之一。

与此同时，根据德勤的2022年房地产指数，里斯本的新房平均价格已经超过了都柏林和布鲁塞尔。对于许多葡萄牙家庭来说，他们的工资属于西欧最低水平，购房梦已被昂贵、质量低劣的远郊租房所取代。

Bloomberg城市追踪器

住房价格的年度百分比变化

数据来源：Idealista（马德里）、Idealista（里斯本）、Svensk Mäklarstatistik（斯德哥尔摩）、Rightmove（伦敦）、Le Figaro（巴黎）、Spitogatos（雅典）、彭博计算。

里斯本的趋势显示了政府管理住房价格有多么困难。尽管需求可以通过激励措施来刺激，但支持供应需要时间和金钱，而平衡不当会带来繁荣与萧条的循环风险。

人们越来越担心当今的房价上涨可能很快就会转变。葡萄牙央行上个月表示，银行将不得不建立额外的资本缓冲以弥补可能的与住房相关的损失。此举是在葡萄牙的住宅销售在年初六个月下降了22%之后进行的，根据房地产服务提供商Jones Lang LaSalle的数据。

由于无法拥有住房并且租金飙升，越来越多的葡萄牙人生活在不稳定的条件下。在里斯本郊外的英格莱斯斯庄园（Quinta dos Ingleses），约有40个帐篷被搭起。

“每天都有新人出现，”在里斯本附近的Carcavelos堂区的一个社区中心负责无家可归者项目的Filipe Silva说道。“这些大多是工作的人，但无法支付住房费用。”

一名抗议者举着一张写着“这是葡萄牙的房子”并画着一个帐篷的标语，在里斯本举行的住房危机示威活动上，摄影师：Patricia de Melo Moreira/AFP/Getty Images。这块地块毗邻精英的Nova商学院和一所英国学校，那里的学费可能超过每月1000欧元。不断加剧的不平等引发了紧张局势，今年早些时候数千人走上街头抗议里斯本和葡萄牙其他城市的住房危机，这种不满情绪在其他地方也有所体现。

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葡萄牙社会党政府回应称将增加廉价住房数量并取消对外国人的激励措施。即将卸任的总理安东尼奥·科斯塔表示，这些计划正在助长房地产投机。但要让葡萄牙退出市场可能并不容易。

“归根结底，该国温暖的气候、迷人的海滩、生活方式和相对较低的生活成本将继续吸引外国投资者的兴趣，”房地产投资公司Square Asset Management的首席执行官Pedro Coelho说道。

这个故事是在彭博自动化的帮助下制作的。