联邦住房贷款银行：为什么游说者在反对住房贷款改革 - 彭博社

Noah Buhayar, Heather Perlberg, Austin Weinstein

密西西比州的一家酒店在一个住房合作伙伴关系努力筹集资金将其改建为一家老年住房社区后空置。

摄影师：Heather Perlberg/Bloomberg在费城的一顿五道意大利晚餐上，国会工作人员被游说，了解了1.3万亿美元的联邦住房贷款银行系统的好处。

在华盛顿，代表同一系统的一个贸易团体聘请了一家顶级游说公司，并将其在政治影响方面的支出增加了近40%。

在群发电子邮件中，旧金山、托皮卡和纽约的住房贷款银行敦促数百家从他们那里借款的金融机构与监管机构和立法者接触。

在美国各地，一场运动正在酝酿，以抵制改革FHLBs的努力，这是国会在大萧条期间建立的一个系统，用于向房屋贷款人注入资金。最近，这11家得到政府支持的银行因未能做足够多的事情来帮助美国人获得住房而受到指责。

在过去的一年里，FHLBs及其支持者涌入公共活动并在广泛的政府审查期间提交了大量评论。在幕后，他们还在游说立法者和监管机构，同时宣传他们如何支持全国各地的社区，根据公开记录和接受采访的二十多人的说法。

那种倡导预计将在联邦住房金融局发布了一系列提议后变得更加激烈，他们的监管机构上个月发布了一系列提议，这些提议将重新聚焦住房贷款银行解决国家的住房需求——这个问题因买家和租户的成本飙升而变得更加紧迫。在这份142页报告中最重要的建议之一是要求这些银行至少将其利润的份额加倍用于负担得起的住房，这一举措可能每年将额外引导数亿美元资金流向开发商。

但即将到来的斗争显示了改革一个根深蒂固的系统将是多么困难，这个系统越来越倾向于使自身和金融行业受益。

“将会有大量资金和大量影响力表示，‘别管我们’，”布鲁金斯学会高级研究员、曾在参议院银行委员会担任首席经济学家并在财政部任职的亚伦·克莱因说。“游说、企业利益和现状不易改变的黄金三角是非常难以克服的。”

政府的改革努力自2022年8月开始，自从FHLBs在今年春季的区域银行危机中发挥了关键作用以来，引起了更多关注。住房贷款银行向陷入困境的银行Silicon Valley Bank、First Republic Bank和Signature Bank提供了数十亿美元的贷款，这些银行通过为科技企业家、超级富豪和加密公司提供服务而迅速增长。这三家银行的倒闭——美国历史上最大的三起银行倒闭事件之一——暴露了一些住房贷款银行管理风险的弱点，联邦住房金融局在其报告中指出。

FHLBs在美国大型银行倒闭前借出了数十亿美元

机构每日未偿借款

来源：FHFA

注：联邦存款保险公司在所示时期偿还了SVB的借款，并随后为Signature偿还了借款。摩根大通公司收购了First Republic并承担了其借款。

现在提案出台后，从FHLBs借款的金融机构的游说者表示，他们计划就次要规定向监管机构提出大量意见，以阻止该机构采取更激进的措施。这些人表示，时间可能对他们有利，尤其是如果新政府上台，对改革的执着程度较低。

联邦住房贷款银行理事会首席执行官Ryan Donovan表示，FHLBs已经证明他们愿意改变。尽管银行对该机构报告的某些方面持有异议，但他们愿意参与这一过程。

他说：“最投入任何体系的人必须代表该体系发言。这就是政策制定的全部意义所在。”

住房贷款银行从一开始就欢迎FHFA的审查，理事会特别愿意对负担得起的住房计划进行改革，以便这些资源在需要的社区产生更大的影响，Donovan说。

他说：“我们期待与该机构、我们的成员和其他利益相关者共同努力，就旨在加强和改善该体系的提案进行合作，该体系已经在过去90多年里造福了我们国家的金融体系和经济。”

报告的发布仅仅是房屋金融管制局潜在长达数年的进程的开始。它提出的一些改变可以在没有输入的情况下进行，而其他改变则需要国会的行动。该机构在一份声明中表示，它正在与银行成员和行业领导人就改革进行着开放的对话，它表示将“非常谨慎地”进行这项工作。

住房漂移

1932年，国会通过了联邦住房贷款银行法案，其简单前提是：储蓄贷款协会和保险公司将发放抵押贷款，然后将其作为贷款抵押品，称为“预付款”，从其所在地区的FHLB获得贷款。然后这笔钱可以用来发放更多的房屋贷款。

但自那时以来，抵押贷款市场发生了巨大变化，而且住房贷款银行现在被允许向更广泛的金融机构放贷。据彭博新闻社今年的一系列报道称，许多这些公司将预付款用于除了住房之外的其他用途。

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FHLBs免税，并且在其发行债务方面享有隐性支持。国会要求它们将至少10%的利润分配给负担得起的住房项目。自1990年以来，这已经为各种努力提供了超过70亿美元的资金，包括为购房者提供首付援助和为低收入美国人开发租赁住房提供资助。

然而，从历史上看，更多的资金流向了该系统的员工和成员金融机构。根据彭博社的分析，从2012年到2022年，住房贷款银行花费了超过220亿美元来补偿他们的员工和支付股息 —— 比他们对住房项目的贡献多了六倍。这笔钱在各个项目之间广泛分布，以至于一些开发商表示，这很少决定某事是否会被建成。

联邦住房贷款银行资金中的可负担住房项目份额较小

从2012年到2022年，贷款人支付的股息和补偿要多得多

来源：彭博社，证券交易委员会文件

注：AHP统计不包括自愿支付或其他可能增强住房所有权的项目。

“这个系统已经发展得对他们非常有利，”美国消费者联邦的住房政策主任沙龙·科内利森说。“我们谈论的是他们本可以投资于住房的数十亿美元。”

然而，该机构的第一个任务甚至更基本：澄清联邦住房贷款银行的使命。国会在创立它们的法案中从未明确规定这一点，从而使他们的目的成为了解释的对象。

在11月20日，FHFA主任桑德拉·汤普森在报告发布后的首次讲话中表示，住房贷款银行过分关注向其成员提供可靠资金，并淡化了它们在住房和社区发展中的作用。

“这两者是相辅相成的，”汤普森说。“不是二者选其一，而是两者兼而有之。”

Sandra Thompson摄影师：Al Drago/Bloomberg### 开发者压力

在国家金融体系的残余物上进行的一场专业辩论不太可能引起除政策圈外的太多关注。然而，美国各地对可靠和负担得起的住房的需求却日益加剧。

很少有人比唐·福克更了解这一点。在2021年退休前，他在旧金山开发了数十年的经济适用房，担任了Tenderloin Neighborhood Development Corp.的首席执行官。在最近的一个早晨，他展示了位于Eddy街和Taylor街交界处的一栋建筑，这是城市最艰难的地区之一。现代的线条、砖砌外墙和坚固的混凝土结构与街对面的一个无家可归者营地形成了鲜明对比。

旧金山的222 Taylor St.是通过多种资金来源建造的，其中约190万美元来自FHLB。摄影师：David Paul Morris/Bloomberg福克表示，TNDC花了十多年的时间将这座价值7100万美元的建筑变为现实，还得到了来自联邦、州和地方政府项目的支持。该项目还从旧金山FHLB获得了190万美元的资助，福克曾在该委员会上花了数年时间，塑造了其经济适用房工作。

然而，福克表示，获得FHLB资金的项目和其他项目的关键几乎总是城市和其他更大的资金来源。他补充说，房贷银行的赠款“从来不是关键的金额——绝对不够。”

FHLB奖项与其他资金来源的比较

旧金山222 Taylor的永久融资或补贴来源

来源：Eddy＆Taylor Associates LP通过Don Falk

*不包括多年前购买的土地成本和200万美元的短期贷款。 注意：数字不包括近36万美元的递延利息和持续的租金补贴。

开发商普遍抱怨奖项金额太少，这是从西海岸到中西部再到深南部的十几位从事经济适用房工作的人的访谈中听到的。根据FHFA的数据，这笔资金被宣传为项目的“缺口”资金，但它填补的空缺很少超过总费用的几个百分点。在加利福尼亚等一些高成本州，这个比例可能不到2%。

一些开发商还抱怨了使这笔资金难以使用的合规措施。FHFA在其报告中表示，打算“简化”这些资金的流程，这是FHLB理事会支持的努力。

加利福尼亚住房合作伙伴关系的经济适用房开发顾问本·克里德表示，建筑商申请FHLB奖项是因为他们的工作资金非常紧缺。“即使是少量资金也有助于抵消成本超支，”他说。“但更大的资金来源不仅可以抵消成本，还可能决定项目的可行性。”

另一个挑战是每家银行对批准资金有不同的标准，来自墨西哥湾岸住房合作伙伴关系的玛丽·伊丽莎白·埃文斯说。她的组织寻求FHLB资金，将密西西比州杰克逊的一家废弃的假日酒店改建为一家名为“珍珠”的老年住房社区。她说，尽管达拉斯和亚特兰大住房贷款银行分别提供了75万美元和50万美元，但第三家银行拒绝了资金。

“你必须了解不同银行的优先事项是什么，”埃文斯说。

最终，她共筹集了12种资金来源，包括FHLB资金，以实现项目。 但是酒店空置时间太长，以至于所有有价值的东西 — 包括金属管道 — 都被盗走了。

最终，海湾海岸住房合作社需要12种资金来源，将被废弃的假日酒店改建成一家老年人住房社区。摄影师：Heather Perlberg/Bloomberg### 游说工作

房屋贷款银行正在主动进行一些变革。在政府报告发布之前，他们表示将开始为负担得起的住房划拨更多利润，目标是达到15%。

本月在参议院听证会上，一些全国最大银行的首席执行官表示他们将支持FHFA更高的目标20%，但摩根大通公司的Jamie Dimon强调必须“适当地完成”。美国银行公司的Brian Moynihan表示，该机构提出的一些规则变更和对银行更高的资本要求甚至可能导致更少的住房获得融资。

目前，房屋贷款银行及其成员金融机构正在制定应对策略，一旦FHFA和国会将这些提案转化为新规则和立法。

FHLBs和成员可能最艰难地抵制的建议之一是，许多从房屋贷款银行借款的机构必须保持至少10%的资产投资于住宅抵押贷款，这是为了更紧密地将该系统与住房金融联系起来，根据参与讨论的四名游说者的说法。这样的测试可能导致一些机构不符合要求，使FHLBs成为一个不太可靠的资金来源。另一个有争议的提案涉及整合房屋贷款银行，可能将数量从11家减少到8家或更少以节省成本。

在所有这些之前，宣传资金已经在流动。由11家银行资助的FHLBs理事会在截至9月30日的一年中在游说方面花费了超过170万美元，比前四个季度增加了近40%，根据OpenSecrets的数据。其中一部分资金流向了布朗斯坦·海特·法伯·施雷克（Brownstein Hyatt Farber Schreck），这是华盛顿顶级的游说公司之一。根据联邦披露文件显示，至少有八家住房贷款银行现在雇佣了外部游说者。

FHLBs理事会的游说活动达到数十年来的最高水平

按年度影响国会和联邦机构的支出金额

来源：OpenSecrets.org

多诺万表示，这一增加是他的组织“建立倡导功能”的一部分，其中“包括确保你有足够的资源来完成工作”。他补充说，他并不预期资金会从目前的水平显著增加。

住房贷款银行还试图通过宣传他们的善举并与国会工作人员举办活动来巩固支持，比如在费城举办的“培训日”，其中包括参观由FHLBs获得资助的非营利机构开发的低收入住房。来自两党的议员经常在新闻稿中提到他们的选区或州有FHLB资助的可负担住房项目。

在FHFA于11月7日公布其建议后不久，包括辛辛那提和托皮卡在内的银行向他们的借款人发送了电子邮件，确保他们任何变化都将是一个漫长的过程的一部分，并且他们专注于保障融资渠道的可及性。纽约银行的电子邮件称，其成员可能“需要让自己的声音被听到”，因为该机构推进改革，据彭博新闻获得的一份副本显示。

旧金山银行总裁特蕾莎·布莱斯·巴泽莫尔更直接地表示：“你在国会大厅里的声音尤为重要，”她写道。“我们还邀请你帮助我们激活你的行业协会和同行。”

旧金山银行的一位发言人表示，该行的政府事务工作“着重于向当选官员和其他利益相关者介绍我们的工作、我们的运营方式以及我们在所服务社区中的影响”，这项工作在FHFA报告发布后“尤为重要”。纽约银行的一位代表表示，监管机构的报告受益于重要的利益相关者意见，未来的改革工作也将如此。托皮卡银行拒绝置评，而辛辛那提FHLB未回应置评请求。

至少一名国会议员计划进一步行动：内华达州民主党参议员凯瑟琳·科尔特斯·马斯托的发言人表示，她计划在明年初提出一项修订《联邦住房贷款银行法案》的法案。该立法将包含FHFA在其报告中要求的提案，包括要求FHLB将20%的利润用于负担得起的住房，一位知情人士透露，该人士要求不透露身份讨论草案。

与此同时，全国各地的社区都在争取资金来安置贫困人口。这在旧金山的特德洛因尤为明显，该地区已成为全国无家可归和滥用药物的流行病的象征。

唐·福克摄影师：大卫·保罗·莫里斯/彭博社当福克走过这个地区时，他描绘了一个不同的画面：政府和非营利组织帮助移民、老年人和其他人在美国最昂贵的城市之一立足的社区。Eddy和Taylor的发展就是这种代表。其他许多建筑物也是他和其他人在该地区升级和开发的代表。

“那个帐篷是一种政策选择，”他在一个街角说道，手势指向街对面的一个营地。“这种政策选择与我们在全国范围内分配给经济适用住房的资源量有关。”