迪拜房地产市场预计将迎来2024年的放缓-彭博社

阿联酋迪拜的迪拜码头区。

摄影师：克里斯托弗·派克/彭博社在迪拜购买他们的第一套房产仅仅九个月后，迪娜·哈比卜和卡里姆·尤素夫已经在这座城市内计划着他们的下一步行动。

这对埃及夫妇在这个酋长国租房居住了八年，现在他们正以比去年三月支付的170万迪拉姆（46万美元）高出26%的价格出售他们在迪拜边缘的朱美拉村区的两居室公寓。哈比卜希望以同样的价格或更低的价格购买一个更大的房产，以适应他们三口之家。

“多年来，我们一直在支付别人的抵押贷款，因为我们害怕在一个房价忽高忽低的市场中购房，”这位39岁的研究员说道。“现在，我们认为市场可能已经达到顶峰，所以我们计划在明年房价希望有所下降时出售并购买一所带花园的房子。”

哈比卜和尤素夫是数十万房主中的一员，他们试图应对迪拜火爆的房地产市场，该市场在今年表现优异，超过了大多数其他市场。他们与租户、房地产分析师和开发商一道，试图预测市场是否终于开始转向，因为大量新房产的交付和全球经济不确定性正影响这个酋长国。

到目前为止，这一繁荣得到了俄罗斯富裕投资者、加密货币百万富翁和富裕印度人寻求第二家园的涌入支持。政府对疫情的处理以及其自由的签证政策也吸引了更多的外国买家。

迪拜棕榈岛水边的别墅。摄影师：Christopher Pike/Bloomberg自2020年1月以来，该酋长国的租金已经飙升约42%，而房价也大约上涨了33%，根据房地产咨询公司CBRE Group Inc.的数据。别墅租金涨幅最大，现在的平均年租金为88400美元。

这一激增促使像哈比卜这样的许多租户决定果断购房，以避免反复的租金上涨或被迫搬离城市。在她的房东连续三年将她的两居室房产租金提高了16%之后，哈比卜买下了她现在正试图出售的公寓。阅读更多：迪拜最新的房地产热潮让富裕买家承担更多风险

迪拜的房地产市场长期以来一直以急剧的繁荣和萧条而闻名，其中最引人注目的一次萧条发生在2009年，之前是多年的债务驱动增长。这次崩盘使一些最大的开发商濒临破产边缘。2011年房价反弹，但在2014年石油价格崩溃伤害了地区经济之后再次下跌。此后，政府出台了一系列的改革措施，限制买家和开发商的波动性，包括将抵押贷款的首付比例提高到20%。

然而，CBRE的研究负责人塔伊穆尔·汗表示，“希望明年以更低的价格买到类似的房产再出售是一种冒险的赌注”，他预计明年房价涨幅将在5%至10%之间，但他认为“在人口继续增长、经济持续增长的情况下，房价会下跌的论点并不具有说服力。”

迪拜国际金融区的交通情况。摄影师：Natalie Naccache/Bloomberg至少目前，在整个城市中，几乎没有证据表明市场开始放缓。即使在周末，长时间的交通拥堵也会堵塞酋长国的主要高速公路，会员俱乐部的等候名单也变得不可思议地长，学校的学生入学人数今年增加了12%，这是自2007年以来的最大增幅。

“繁荣减弱”

但一些分析师开始警告说，2024年可能标志着一个转折点。本月早些时候，摩根士丹利表示，他们认为市场将继续受到“持续的顺风”，并预计明年的繁荣程度将“不如2023年”。

尽管租金继续飙升至令人瞠目结舌的水平，但在城市一些最受欢迎的社区，涨幅的速度正在减缓。根据CBRE的数据，11月份，平均租金上涨了19.2%，略低于10月份的19.7%增长。

与此同时，房地产交易数量在11月份同比下降了13%，主要是由于期房销售下滑了26.4%，新项目售罄，开发商的库存用尽。不过，当月现有住宅的销售量增长了5.1%。

迪拜的房地产市场今年表现优于世界上大多数其他市场。摄影师：Christopher Pike/Bloomberg房地产公司高层研究和咨询部门的负责人Prathyusha Gurrapu也预计明年房价将会趋于稳定，但不会下跌。她表示人口增长将支撑市场，“如果美联储降息，将鼓励购房者购买抵押贷款。” 摩根士丹利表示，目前抵押贷款仅占迪拜所有房地产交易的大约四分之一。

S&P上个月表示，预计明年房价将上涨5%至7%，之后在接下来的12至18个月内下跌5%至10%，全球经济不确定性和新房供应量的增加将影响市场。

“目前还没有明显迹象表明周期已经转向，但我们知道买家在缩减一些，因此平均房产面积在缩小，” S&P的企业评级副总监塔季亚娜·莱斯科娃说道。“市场的大部分已经达到了购买力的某个限度。”

开发商转变

在创纪录的新销售和推出之后，开发商也开始适应。

S&P预计明年迪拜将交付约40,000套房产，2025年也将是同样数量。与之前每年15,000至30,000套房产相比，这是很多。因此，摩根士丹利预计，随着这些大量积压的房产得到执行，开发商的重点将转向盈利增长，尽管公司通常交付的房产数量少于预期。

迪拜水上运河沿线的住宅房地产开发正在建设中。摄影师：克里斯托弗·派克/彭博社迪拜的繁荣-衰退周期对埃马尔地产股份有限公司创始人穆罕默德·阿尔巴尔造成了不安，该公司建造了世界上最高的摩天大楼，占迪拜房地产市场约30%。埃马尔开发公司，这家建筑单位，截至9月30日，其在本土市场的房产销售收入积压同比增长60%，达到596亿迪拉姆。

阿玛尔（Emaar）将创下自2012年以来的最高年度利润，利用城市蓬勃发展的经济作为管理财务的机会，但Alabbar仍然保持谨慎。承包商的项目执行和资产负债表的健康状况是他最担心的问题之一。

“迪拜在飞速发展。阿联酋在飞速发展。但现在是考虑可能出现问题的时候，”Alabbar在最近的一次采访中说道。

清晨的雾笼罩着迪拜玛丽娜区一栋摩天大楼上的阿玛尔标识。摄影师：Christopher Pike/Bloomberg迪拜最大的私人房地产开发商之一Damac Properties PJSC的创始人Hussain Sajwani表示，他认为迪拜的房地产市场目前还没有过热，并预计价格的上涨会趋于稳定。然而，这位亿万富翁也发现很难预测明年可能发生的事情。

他在本月早些时候接受彭博电视采访时表示，价格可能会“上下波动约10%”。