英国房价以数十年来最快的速度变得更加负担得起 - 彭博社

Lucy White

2023-12-30

英国各地的房价正处于二十多年来改善的最长时期，这为更多人购买房产提供了机会。

这一趋势反映了工资增长预测和房价停滞甚至下跌的预期，这将使消费者拥有更多的购买力。

来源：英国国家统计局，彭博经济学

2023年至2025年的数据使用了彭博经济学的预测

如果前景如预期般发展，对于即将迎来明年大选的保守党首相里希·苏纳克来说，将是一把双刃剑。虽然房价下跌会激怒更有可能拥有房产的传统保守党人，但年轻选民担心高额抵押贷款成本和购房价格使拥有自己的住所变得越来越不可及。

“鉴于我们预计实际收入在未来一年左右将有所增长，家庭应该更有能力从改善的购房能力中受益，”彭帝昂宏观经济的高级英国经济学家加布里埃拉·狄更斯说。

根据全国建筑协会12月29日发布的数据，今年平均房价下跌了1.8%，降至257,443英镑。这一跌幅远远小于去年12月经济学家们对今年的房价下跌幅度预测的10%。按照实际情况计算——考虑通货膨胀——房价下跌了11%。

过去一年的下跌对自疫情爆发以来房价的激增只是小小的影响。根据英国全国建筑协会的估计，房价仍比2019年底高出20%，就在新冠疫情袭击英国之前。

来源：全国建筑协会

由于市场上房源短缺，以及英国央行将基准利率推高至2008年以来的最高水平后，房价的表现比预期的要好。

在未来一年，大多数预测者预计房价只会适度下跌，下跌幅度为0%至2%。彭博社的一项调查显示，牛津经济学家最悲观，预计房价将下跌4%。但这要比去年预计的下跌幅度高出一倍还多好多了。

尽管房价预计将停滞不前，但工资却在飞速增长。彭博经济学预测，2022年第四季度至2023年之间，平均总收入预计将上涨7.1%，2024年第四季度的12个月内上涨4%，之后一年上涨2.5%。

到2025年，房价将是平均总工资的7倍

来源：英国国家统计局，全国建筑协会，彭博经济学

房价为第四季度平均值，工资为第四季度平均年化值

2024年工资的持续增长，得益于劳动力市场的紧张，将在一定程度上增加人们的收入。这一因素可能会阻止英国在上世纪90年代初遭受的房价暴跌。未来几年的预测现在表明，工资持续领先房价的时间将是本世纪初以来最长的。

“看起来，收入稳步增长，加上房价和抵押贷款利率适度下降，将逐渐改善购房能力，”英国全国建筑协会首席经济学家罗伯特·加德纳说。“如果经济持续疲软，而抵押贷款利率如我们预期的那样逐渐稳定，房价可能会再次小幅下降或基本持平。”

尽管如此，许多经济学家仍然认为英国房屋定价过高。根据彭博经济学家尼拉吉·沙阿的分析，目前英国房产价格与经济基本面所能证明的价格之间存在10%的差距。

这些数据令包括千禧一代在内的年轻选民感到担忧，千禧一代是第一代在年龄增长过程中没有变得更加保守的一代，一些研究表明，他们在购房上面临着困难。

在保守党试图争取年轻人的努力方面，住房大臣迈克尔·戈夫在最近接受《泰晤士报》采访时表示，政府正在考虑在其宣言中采取一些住房措施。这些措施可能包括提供支持更长期固定利率抵押贷款的计划，减少所需的存款规模，以及重新启动“帮助购房”计划。

住房价格可负担性的前景与其他指标一致，显示出自疫情爆发以来摧毁家庭支出能力的高昂生活成本危机有所缓解。三十年来最大的通货膨胀跃升超过了大部分过去两年里的工资增长。现在情况已经开始逆转。

来源：国家统计局

注：CPI通货膨胀用于调整不包括奖金在内的名义工资

然而，几乎没有证据表明名义房价会急剧下跌。由于失业率仅略高于历史最低水平，而工资在增长，没有大量的人放弃他们无法负担的房产。

沙阿说：“与过去的衰退相比，被迫出售的情况得到了控制，这得益于历史上低得失业率和鼓励银行仅在最后一种情况下才收回抵押贷款的监管。”“与此同时，更健康的资产负债表和大量的固定利率抵押贷款正在保护家庭，并提供时间来调整。”

他对未来一年的良好预期得到了其他几位住房市场专家的认同。

“平均工资的快速增长，加上房价的持平或下降，导致房价与平均收入比率显著下降，在这方面提高了可负担性，”预测团体EY ITEM Club的首席经济学家马丁·贝克说。

当然，对于任何以抵押贷款购房的人来说，负担能力也将取决于当前的利率和债务可获得性。自2021年12月英国央行开始加息以来，抵押贷款利率已经飙升，大约有160万人将在2024年抵押贷款到期时感受到这种痛苦，并被迫进行再融资，根据银行业贸易机构英国金融协会的数据。

加德纳表示，抵押贷款利率仍然是疫情后2021年的三倍。“因此，住房负担能力仍然很紧张。一个收入为英国平均收入并以20%的首付购买典型的首次购房者房产的借款人，其月供相当于税后收入的38% —— 远高于长期平均水平的30%。”

但贝克表示，过去几个月通货膨胀的降幅超出预期，可能会导致英国央行比政策制定者目前所暗示的更迅速地降息。市场已经在2024年预定了1.5个百分点的降息。

资本经济学家安德鲁·威沙特认为，房价的从高点到低点的下跌将从目前的大约4%延伸到6%。

“我们认为，抵押贷款利率将在2024年年中前后维持在5%左右，再加上经济陷入衰退和失业率略微上升，可能会导致进一步轻微的房价下跌，”威沙特说。

但考虑到今年房地产市场表现出的韧性，他并不排除房价在2024年可能比预期更好地保持稳定的可能性。

所有这些意味着首次购房者应该更容易踏上房地产阶梯，根据房屋搜索门户Zoopla。它认为未来两年40%的搬家者将是首次购房者。

“租金的快速增长继续激励着这一群体 — 过去3年，平均租金上涨速度比平均抵押贷款还款速度更快，” Zoopla在一份报告中表示。